Золотая середина: цены на жилье в Житомире и Полтаве доросли до столичных

Что происходит с ценами на недвижимость в разных регионах страны, и где купить квартиру, на которой можно хорошо заработать, разбирался «Минфин».

Как изменились цены на первичном рынке

По данным апрельского исследования DOM.RIA, активность рынка недвижимости продолжает смещаться на запад страны — и по первичке, и по вторичке.

К примеру, в целом по стране в прошлом месяце работало 76% отделов продажи новостроек на первичном рынке, тогда как в Закарпатской области — 97%, Львовской — 94%, а в Харьковской — только 32%.

Читайте также: Как избежать рисков от банкротства застройщиков: три варианта

Активизируется первичка также в областях, которые ранее не отличались большими объемами возводимого жилья и рынка недвижимости в целом. Скажем, в Полтавской области в апреле работало 92% отделов продаж застройщиков, в Черкасской — 87%, Житомирской — 82%. Для сравнения: в Киеве этот показатель составил 75%.

То же самое происходит с ценами. В апреле ценник на новостройки упал на 4% в Сумской области (до 25 438 гривен за квадрат), на 2% — в Харьковской (до 29 968 гривен). Зато в Полтавской области — плюс 7% к ценнику всего за месяц, где квадрат теперь стоит в среднем 31 350 гривен.

В Кировоградской области рост цен на первичке составил 3% (35 595 гривен). Такой же показатель в Ивано-Франковской (32 491 гривен), Закарпатской (до 44 610 гривен) областях. В Житомирской области цены на жилье в новостройках выросли на 2% (до 28 876 гривен за квадрат). Для сравнения: в Киевской области жилье на первичке в апреле подорожало на 1,3% (до 31 835 гривен за квадрат).

При этом увеличивается разница в ценниках на жилье между «безопасными» и «громкими» регионами.

Скажем, в Одесской области квадратный метр в новостройках стоит около 35 тыс. гривен, тогда как в Закарпатской — свыше 44,6 тыс., во Львовской — 42,5 тыс. Одессу, недвижимость в которой до войны традиционно была дорогой, уже догоняет Полтава. Там квартиры в новостройках продают почти по 31,5 тыс. гривен за квадрат. А в Киевской области ценник остановился на уровне 31,8 тыс. То есть фактически за те же деньги можно купить квартиру в столичном регионе или в Полтавской области.

Киев пока стоит особняком. Первичка тут стоит больше 54 тыс. гривен за квадрат, и за апрель подорожала на 1%. Но, если так пойдет дальше, Закарпатье и Львов уже совсем скоро могут догнать столицу по ценам.

В регионах со сложной военной ситуацией первичка уже стоит намного дешевле, чем в тех областях, которые до войны считались «середнячками». Скажем, в Харьковской области — около 30 тыс. за квадрат, в Сумской — 25,4 тыс., а в Кировоградской — почти 36 тыс.

Причин такого ценового «расслоения» несколько. Во-первых, изменение военной ситуации. Одесса, Харьков, Сумы все чаще попадают под обстрелы, поэтому спрос на недвижимость там падает.

Во-вторых, объемы предложения. В крупных городах, таких как Харьков или Одесса, традиционно строили много. И хотя после начала войны работы замедлились, компании все же достраивают объекты. А вот в той же Полтаве или Кировограде, где рынки недвижимости считались небольшими, закладывали гораздо меньше новостроек.

То есть получилось так, что спрос сместился в сторону «середнячков» — областей, где ситуация с безопасностью сейчас лучше.

«Многие переселенцы уехали как раз в Полтавскую, Черкасскую, Кировоградскую, Винницкую области, посчитав, что, скажем, в Киеве очень дорого», — говорит риелтор Ирина Луханина. А выбор у потенциальных покупателей там не особо велик, что позволяет продавцам повышать ценники.

Вторичный рынок: Харьков распродается, Житомир не сложит цену

Похожие тенденции наблюдаются и на вторичке.

В апреле резко выросло количество выставленных на продажу квартир в Херсонской (на 125%), Харьковской (на 18%), Сумской (на 41%), Одесской (на 26%) областях.

Но покупатели не выстраиваются в очередях.

По словам директора филиала харьковской оценочной компании «Аргумент» Евгения Добровольского, в Харькове рынок недвижимости работает, но активность крайне слабая. Идут, преимущественно, продажи, которые были запланированы еще до наступления врага.

«Нет панических продаж за бесценок, как это было в начале войны, но и покупателей очень мало. Ждем, что будет дальше, пока что-то прогнозировать сложно — все зависит от ситуации на фронте», — говорит Добровольский.

По данным Flatfy, в Харькове сейчас выставлено на продажу более 23 тыс. квартир.

Причем многие владельцы готовы отдавать жилье по очень «приятным» ценам. К примеру, двушка с ремонтом на ХТЗ выставлена за $14,5 тыс., а двухярусную квартиру в ЖК можно купить за $19,5 тыс. Однушка в пригороде Харькова стоит $12 тыс. А однокомнатную квартиру на Салтовке (район, который подвергается самым мощным обстрелам) хозяин и вовсе готов отдать за $4,5 тыс. Квартира площадью 26 квадратов, с новым ремонтом, мебелью и бытовой техникой.

В целом количество предложений однушек и двушек до $20 тыс. огромное.

В Одессе цены на жилье не такие низкие. Но количество вариантов со скидками тоже растет.

Скажем, трешка площадью 56 квадратов на Черемушках продается за $26 тыс. Итоговый ценник может быть ниже, так как собственник готов к торгу. Однушка в Хаджибейском районе стоит $16,5 тыс., хотя еще недавно однокомнатные дешевле $20 тыс. были большой редкостью.

Директор филиалов АН «СЛОН» (Одесса) Владимир Ровенчук отмечает, что выставленных на продажу квартир очень много и с каждым днем становится все больше. Многие владельцы готовы уступать до 20−30% от цены, лишь бы продать.

По данным DOM. RIA, за апрель квартиры на вторичке в Одессе упали в цене на 0,4%, в Харьковской — на 2%. Снижение ценника на 2% зафиксировано также в Запорожской области, где среднестатистическая однушка стоит порядка $22 тыс. В Сумской и Днепропетровской областях цена на вторичке упала на 3%.

В западных регионах цены движутся в противоположном направлении. Среднестатистическая однушка в Закарпатской области всего за месяц подорожала на 12% и стоит уже дороже $60 тыс., то есть более чем в три дороже, нежели в Харькове.

В Ивано-Франковской области однушки подорожали на 3% — почти до $52 тыс. Но за год в этой области ценник на однокомнатные квартиры на вторичке побил все рекорды — вырос на 42%.

Почти такой же годовой рост — на 42% — в Черкасской области. Однокомнатная квартира там стоит в среднем $42 тыс., причем ценники и дальше растут (за последний месяц — плюс 2%).

Фактически по тем же ценам ($40−41 тыс.) продаются однокомнатные квартиры в Полтаве и Житомире. В Винницкой области намного дороже — $52 тыс., причем цена ежемесячно прибавляет по 1−2%.

В Житомире, по словам главы регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Наталии Мелай, цены на недвижимость за последние два года выросли на треть. А если брать, к примеру, квартиру в новостройке, которую еще до войны можно было купить на этапе фундамента за $17 тыс., то в прошлом году ее ценник (уже после сдачи дома) вырос до $32 тыс., сейчас же, после того, как сделан ремонт, ее продают за $57 тыс.

За такие деньги уже можно купить квартиру в пригороде Киева или спальных районах столицы, а в Харькове или Сумах за такой бюджет реально приобрести несколько объектов.

Где купить квартиру, чтобы заработать

По мнению риелторов, ценовое расслоение на рынке недвижимости будет только усиливаться. В регионах, которые считаются сравнительно безопасными, и куда выехало много переселенцев, жилье продолжит дорожать. По данным украинского представительства МОМ (международная организация, исследующая миграционные процессы), в 2023 году, к примеру, в Полтавской области насчитывалось более 200 тыс. ВПО, в Винницкой — 110 тыс., во Львовской — 160 тыс., в Закарпатской — 85 тыс.

И многие хотят купить жилье, что вполне реально сделать по программе «єВідновлення» за жилищные сертификаты или под льготные кредиты от «єОселя».

Читайте также: Кто получит право на новую квартиру за деньги ЕС

Кроме того, во многие сравнительно безопасные регионы «переезжают» инвесторы, которые хотят заработать на сдаче квартир в аренду или перепродаже. В западных областях инвестиционный бум начался еще год назад. Сейчас же инвесторы пошли по центральным регионам. К примеру, в Житомире однокомнатную квартиру реально сдать в аренду за 10−12 тыс. грн — это дороже, чем в Киеве (8−10 тыс.), при этом само жилье пока стоит дешевле, чем в столице, следовательно, меньше сроки окупаемости.

В Полтаве тоже растут ценники на аренду. Скажем, однокомнатная квартира в центре выставлена за 12 тыс. гривен, а однушка с дизайнерским ремонтом в новостройке предлагается за 23,5 тыс. При этом минимальные ценники стартуют от 6 тыс., но учитывая, что жилья под аренду не хватает, они тоже будут повышаться, — прогнозируют риелторы.

По словам руководителя филиала местного агентства недвижимости Марины Сумарь, люди готовы инвестировать в покупку квартир в Полтаве, делают там ремонты, сдают в аренду. Это может спровоцировать рост цен на жилье в областном центре еще на 5−10%.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки