Возобновление строительства и новые взятки: что происходит на рынке «первички»

Сколько строят жилья

В 2023 году активные строительные работы продолжаются лишь на 30% новостроек, строительство которых началось до войны.

При этом большинство таких объектов находятся на стадиях строительства с высокой степенью готовности (60% и выше). Около 20% — это новые жилые комплексы, которые стартовали во второй половине 2022 года.

Самая высокая активность на стройплощадках фиксируется в областных центрах на западе страны и в Киеве — 35% и 30% от общего количества возводимых объектов. В Одессе, Днепре и Харькове доля активного строительства составляет 12%, 10% и 7% соответственно.

Остальные объекты (около 6%) строятся в других областных центрах, в частности, в Житомире, Виннице, Полтаве, Черкассах.

В последние два месяца ценовая ситуация на первичном рынке жилья оставалась стабильной: номинальные цены выросли в среднем на 1−1,3% в гривневом эквиваленте.

Главными факторами, которые формируют ценовую политику застройщиков с начала 2023 года, являются:

• стабилизация в экономике страны благодаря значительной макрофинансовой помощи стран-партнеров,
• обузданная инфляция, которая за январь-февраль составляла всего 1,5%,
• относительная стабильность в энергосистеме Украины.

В последние три-четыре недели постепенно возобновили работу большинство отечественных производителей строительных материалов, в частности, это касается бетонных заводов.

Это положительно влияет на обеспечение стройплощадок материалами и на ценовую ситуацию: производители применяют гибкую систему ценообразования, держа цены в адекватных пределах.

Как изменился спрос

Уровень спроса на новостройки до сих пор крайне низкий. По разным оценкам, он составляет лишь 30−40% от уровня февраля 2022 года. Однако, после относительной нормализации работы энергосистемы Украины и в связи с наступлением весны, на рынке наблюдается незначительное оживление.

До двух третей покупателей заинтересованы в приобретении квартир на завершающих стадиях строительства в относительно безопасных западных регионах Украины.

Механизмы по оживлению спроса — прежде всего, программа «еОселя» и Закон 2923-IX о компенсации за поврежденное и разрушенное жилье, — не увеличили количество покупателей на первичном рынке.

Количество одобренных займов по программе доступного кредитования «еОселя» с октября 2022 года составляет лишь 0,5% из более 46 тыс. поданных заявок. Из одобренных займов на первичный рынок приходится лишь несколько десятков сделок.

Читайте также: Жилье под 3% годовых: все столичные новостройки, где его можно приобрести

Однако, при совершенствовании механизмов принятия решений о предоставлении кредитов и соответствующего финансирования программы, количество сделок на рынке недвижимости может существенно вырасти. Из них, по меньшей мере, 10% придутся на первичный рынок.

Много надежд застройщики возлагают на закон «О компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной агрессией российской федерации против Украины…» (№ 2923-IX), который внедряет имущественные сертификаты.

Однако, в ближайшие два месяца (столько времени нужно, чтобы закон заработал) уровень спроса вряд ли существенно вырастет. В оптимальных условиях закон о компенсации разрушенного жилья может увеличить спрос на первичном рынке, как минимум, на 10−15%.

В то же время, чтобы сертификаты стали явлением на первичном рынке жилья, предусмотренные механизмы получения компенсации должны быть максимально эффективными.

Многое зависит от профессиональной работы комиссий, которые будут принимать решение о компенсациях, справедливой оценке поврежденного или разрушенного жилья, а также, что самое главное, наличия в госбюджете средств для реализации закона.

На данный момент застройщики остались при своем. Они готовы предлагать реальным покупателям существенные скидки — 10−25%. Их размер зависит от стадии готовности объекта, себестоимости строительства, региона, локации, финансовых возможностей девелопера продолжать строительство без привязки к уровню продаж.

Почему активизировались вымогатели

В последнее время участились случаи скандалов, связанных с застройщиками или земельными вопросами.

На фоне неоднозначных строек, которые требуют более тщательного изучения и анализа, активизировались мошенники, которые безосновательно, вопреки здравому смыслу, пытаются «расшатать» любое законное строительство.

Случаи давления мошенников на застройщиков наблюдаются почти во всех городах, где возобновилось строительство, в частности, в Киеве, Ивано-Франковске, Харькове, Одессе. Пока это лишь частные случаи.

На местном уровне, пока не завершена цифровизация процесса строительства жилья, у вымогателей остался последний шанс что-то «заработать». Однако, они портят инвестиционный климат не только в отрасли, но и в целом в стране.

Большинство активных мошенников — бывшие депутаты и должностные лица всех уровней, которые используют административный ресурс или служебное положение, создавая бизнесу искусственные препятствия.

Такие дельцы сознательно искажают факты и манипулируют общественным мнением с целью заработать на «решении вопросов».

По информации участников рынка, мошенники пытаются содрать с девелоперов $40−100 тыс. Из-за того, что объем «живых» объектов катастрофически мал, они не гнушаются даже законными реконструкциями небольших объектов и админзданий.

В условиях войны репутационные риски застройщиков значительно выросли, поэтому некоторые компании склонны не выносить вопрос давления мошенников в публичную плоскость, даже если их строительство вполне законно.

Читайте также: Бюджет $20−50 тыс: какую квартиру можно купить в Киеве за такие деньги

Сейчас важно сфокусироваться не только на завершении градостроительной реформы, но и на трансформации сознания и соблюдении общественного договора, когда наличие разрешительной документации делает невозможными случаи вымогательства.

Автор:

Сооснователь Семенцов Владимир

INSPI Development