В Украине вырастут цены на «первичку»: почему дорожают квадратные метры

По данным Государственной службы статистики, цены на квартиры в Украине в первом квартале 2021 года выросли в среднем на 11,6%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эта тенденция сохранилась и во втором квартале. Только за апрель, согласно данным сервиса Лун, средние цены в новостройках столицы выросли на 3,5% — с 28,5 тыс. грн до 29,5 тыс. грн. И, по данным застройщиков, цены продолжают расти.

Все это происходит на фоне укрепления нацвалюты. Согласно майскому макроэкономическому и монетарному обзору НБУ, за
месяц обменный курс гривны к доллару ревальвировал на 0,9%.

Цена 1 кв м в новостройках Киева (средняя и минимальная)
(по данным сервиса Лун)

Как объясняют подорожание застройщики

Участники рынка называют несколько факторов, которые двигают цены вверх. Первый и главный — инфляция: рост потребительских цен в апреле достиг 8,4% в годовом измерении. Рост цен толкает вверх себестоимость строительства.

С начала года цена сырья в среднем выросла на 7,5−9%, в зависимости от категории, и продолжает расти. Больше всего, по словам девелоперов, дорожает арматура, бетон, качественный утеплитель, а также керамоблок.

«Если брать в цифрах, то арматура подорожала на 60%, вата — на 30%, и так практически по каждому материалу»

Игорь Кушнир

Председатель правления — президент ХК «Киевгорстрой»

Еще в прошлом году девелоперы жаловались на уменьшение рентабельности строительства. На данный момент, по их утверждению, доходы просели еще больше. Маржинальность проектов не превышает 15−25%, в зависимости от объекта и его класса, и это «грязная» прибыль — до вычета налогов.

Но даже такое существенное подорожание строительных материалов не должно спровоцировать такой рост цен на квартиры. К примеру, в Киевгорстрое сообщили, что цену на недвижимость за последние полгода компания поднимала дважды — +10−15% каждый раз. То есть с начала года стоимость «квадрата» у этого застройщика выросла как минимум на 20%.

Если верить застройщикам, в структуре себестоимости квадратного метра стройматериалы и сырье занимают около 50%. То есть подорожание стройматериалов на 9% увеличило себестоимость строительства на 4,5%.

Читайте также: Игорь Кушнир: До конца года стоимость квадратного метра вырастет на 10−20%, а то и больше

Почему на самом деле растут цены: три причины

Какие факторы влияют на прайсы строителей больше, чем инфляция?

Во-первых, существенное сокращение предложения на первичном рынке жилья. И здесь срабатывает рыночное правило: чем меньше товара на рынке, тем выше его стоимость.

Количество сданного в эксплуатацию жилья в прошлом году побило все антирекорды за последние 20 лет. Согласно данным Госкомстата, в 2020 году в эксплуатацию в столице было введено 285 694 кв м, или 3604 квартиры. Это на 74,4% (!) меньше, чем годом ранее.

Больно ударили по строительному рынку карантинные ограничения. Ведь большинство компаний строят дома «с колес» — за счет привлечения денег покупателей. А локдаун заставил инвесторов отложить покупки до лучших времен.

Негатива добавила и реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). Девелоперы оказались в заложниках ситуации, когда ни ввести построенное, ни получить разрешение на новое строительство было практически невозможно.

К концу года ситуация улучшилась, и сейчас на рынок, по сути, активно выходит то, что строили в 2020 году.

Сколько жилых комплексов сейчас строят
(по данным сервиса Лун)

Но темпы строительства и в этом году еще будут вялыми. По оценкам Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ), количество новых объектов строительства, скорее всего, будет примерно на уровне 2020 года.

«Увеличение объектов „на старте“ возможно в пределах 10−15%. То есть если в ближайшие 1,5−2 года, при условии развития ипотеки, соответственно увеличится количество потенциальных покупателей, то разница между спросом и предложением может сократиться на 20−25%. А в отдельных объектах, преимущественно новых форматов жилья, предложение может сравниться со спросом», — прогнозирует президент АСНУ Юрий Пита.

Правда, сами застройщики настроены оптимистично. Например, в Интеграл-Буде сообщили, что сейчас в портфеле компании около 1 млн кв м жилья, на этапе подготовки к запуску — 11 проектов.

«В прошлом году мы сдали в эксплуатацию 60 345 кв. В 2021 уже сдали 131 632 м кв — в основном это дома, строительство которых было завершено в 2020 году. До конца года планируем сдать еще 368 979 м кв», — рассказала «Минфину» руководитель отдела инвестиций и аналитики Интеграл-Буд Анна Анисимова.

В планах Киевгорстроя на конец года сдать около 500 тыс м кв.

Во-вторых, существенное увеличение покупателей.

По информации президента АСНУ Юрия Питы, уже со второй половины февраля и в начале марта на первичном рынке Киева количество заключенных сделок выросло в среднем на 5−10%, по сравнению с январем, и продолжает расти.
Причина не только в снятии карантинных ограничений. Не меньшее значение имеют и другие факторы. В этом году банки продолжили активно уменьшать депозитные ставки, и это заставляет вкладчиков искать более выгодные инвестиционные инструменты.

Согласно обновленным прогнозам НБУ, в этом году инфляция достигнет 8% (хотя еще до конца апреля регулятор считал, что этот показатель не превысит 7%). Из 33 крупных банков, депозитные предложения которых были взяты в свежий депозитный обзор «Минфина», 10 предлагают доходность по вкладам менее 8% годовых.

«Недвижимость всегда была надежным и понятным объектом инвестирования, и для сохранения инвестиций, и для их приумножения», — говорит Юрий Пита.

Свою лепту вносит и будущая амнистия капиталов — рассмотрение соответствующего законопроекта в парламенте близится к завершению. Предложенные государством условия нулевого декларирования не предусматривают легализации кеша. Поэтому, покупая жилье, предусмотрительные украинцы таким образом решают этот вопрос.

В-третьих, психологический фактор: застройщики специально раскручивают тему грядущего повышения цен. Мол, покупайте сейчас — потом будет дороже.

«Однако такие спекуляции, провоцирование к активизации покупателей, несущественно сказываются на уровне продаж. Зато другие компании меняют ценники в конкурентных жилых комплексах», — подчеркнул Юрий Пита.

Сейчас компании активно завершают проекты, которые были приостановлены в прошлом году. Чтобы их закончить, им нужно быстро привлечь средства инвесторов.

Читайте также: 3 способа купить жилье, когда не хватает собственных денег

На сколько подорожают квартиры

Увеличивая цены, строители ничего не теряют: по новым прайсам они могут реализовать самые ходовые варианты, а для квартир, которые пользуются меньшим спросом, всегда можно применить гибкую систему скидок.

Опрошенные «Минфином» участники рынка уверены, что в ближайшие месяцы цены будут только расти.

«При сохранении текущего тренда до конца года рост цен на недвижимость достигнет 28−30%. Вероятность реализации этого прогноза достаточно высока, поскольку цена будет подпитываться ростом себестоимости», — предполагает коммерческий директор SAGA Development Владимир Даниленко.

Другие участники рынка более сдержаны в своих прогнозах и считают, что подорожание будет менее существенным.

«Стоимость новостроек в 2021 году может вырасти в пределах 10−15%», — считает президент АСНУ Юрий Пита.

Такие же ценовые прогнозы делают в Интергал-Буде. По словам Анны Анисимовой, потенциал для роста средних цен в пределах 10−15%, как это было в прошлом и позапрошлом году, остается даже при сдержанных прогнозах относительно макроэкономических показателей.

«Никаких пиковых скачков цен не предвидится: слишком много факторов разнонаправленной силы давят с той и другой стороны. Выше головы платежеспособного спроса, как известно, не прыгнешь», — подытожила Анна Анисимова.

Читайте также: Как выгодно купить квартиру в новостройке: что важно знать