В Украине возобновили регистрацию сделок с недвижимостью: стоит ли сейчас покупать

Период закрытых реестров и «серых» схем

Рынок недвижимости заморожен уже более двух месяцев. Реальные сделки не совершаются ни с «первичкой», ни с «вторичкой». Большинству потенциальных продавцов и покупателей сейчас не до этого. Особенно если речь идет о зонах активных боевых действий.

Но главное, чтобы предотвратить несанкционированные вмешательства, государство закрыло доступ к большинству реестров, в том числе, и к реестру вещных прав на недвижимое имущество. Это ограничило возможности покупателя проверить «чистоту» объекта (наличие арестов, запретов и т. п.) и сделало невозможным завершение сделки купли-продажи и приобретение права собственности.

Тем не менее, многие владельцы жилья пытались продать свою недвижимость, если, например, необходимо было быстро собрать большую сумму денег, что в нынешних условиях случается часто. Поэтому такие продажи предусматривали большой дисконт. Понятно, что находились и покупатели, готовые рискнуть ради хорошей цены.

Как следствие, на рынке начали появляться схемы оформления перехода права собственности на недвижимость. В частности, распространение получила практика заключения предварительных договоров, договоров задатков с последующим дооформлением после открытия реестров. Все эти обходные схемы крайне рискованны.

«У этих договоров нет юридически значимых последствий для сторон. То есть покупатель может отказаться от сделки, равно, как и продавец. И обязать друг друга они не смогут. Договор задатка по недвижимости недопустим, а предыдущий должен быть нотариально удостоверен», — объясняет юрист, СЕО и сооснователь проекта Monitor.Estate Владимир Копоть.

По словам эксперта, люди совершают все эти сделки на свой страх и риск. По факту, все эти «бумажки» являются проявлением джентльменского соглашения и не более.

Читайте также: Как оформить договор купли-продажи недвижимости, когда не работает госреестр

Продажа по новым правилам

После продолжительной паузы рынок недвижимости получил шанс вернуться к работе. В конце апреля Минюст анонсировал открытие реестра вещных прав на недвижимое имущество, но с целым рядом ограничений. Именно их наличие и должно помешать мошенническим действиям разного рода дельцов и аферистов.

Самое главное ограничение — в течение месяца после регистрации права собственности на недвижимость с ней нельзя проводить никаких действий. Это должно сделать невозможным рейдерскую схему, когда ставится несколько «прокладок», буквально за один день имущество продается несколько раз и потом его уже не вернешь даже через суд.

Также запрещена купля-продажа жилья по доверенности. Это значит, что продавать жилье имеют право только его владельцы. Никакие родственники или другие доверенные лица сделать этого не смогут. Если же владельцы находятся далеко, например, за границей, то им придется либо возвращаться, чтобы заключить сделку, либо отложить ее до лучших времен, когда это ограничение будет отменено.

Более того, чтобы продать квартиру, нужно знать к какому нотариусу обратиться. Теперь для этого подходит далеко не каждый. Да, совершать нотариальные действия с недвижимостью смогут только нотариусы из списка Минюста — это во-первых. Во-вторых, нотариальное заверение договора купли-продажи можно оформить в пределах области, где расположена недвижимость. Исключение — недвижимость в Киеве и Киевской области. Для нее нужны только местные нотариусы, то есть зарегистрированные в Киеве и Киевской области, или по зарегистрированному месту жительства физического лица — одной из сторон соответствующего договора.

По словам Владимира Копотя, реестр заработает с этой недели.

«Но как он заработает в ограниченном виде, мне пока сложно сказать», — отмечает юрист.

Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал выразил сомнения по поводу уместности открытия реестров сейчас, когда боевые действия могут развиваться довольно быстро. К тому же, даже установленные ограничения не гарантируют стопроцентной защиты участников сделки.

«Получив доступ к этим реестрам, можно производить не совсем хорошие операции. И первыми, кто воспользуется этим доступом, будут мошенники и аферисты, которые уже готовятся это делать», — подчеркнул эксперт.

Читайте также: Компенсация за разрушенное жилье: как получить и когда заплатят

Кто и за сколько готов покупать жилье во время войны

О стабильном спросе на рынке недвижимости сейчас речь не идет. Война сильно пошатнула финансовое положение украинцев. Уже к началу апреля больше половины граждан констатировали, что у них заканчиваются сбережения и без работы средств хватит меньше, чем на месяц.

Но ситуации бывают разные. Около 4 млн украинцев стали внутренними переселенцами, далеко не все из них проедают последние деньги, часть планирует осесть на новом месте и присматривается к недвижимости. Есть и те, кто просто хочет вложить деньги.

«На рынке присутствует достаточно большое количество людей с немалыми суммами на руках. Они готовы покупать недвижимость, но по дешевке, предлагая 30%-50% от довоенной цены», — подтверждает Анатолий Топал.

В то же время, по словам эксперта, есть много тех, кто, паникуя, хочет сбросить эту недвижимость за любые средства. Но делать это он не советует.
Хотя бы потому, что неизвестно еще, как будет проводиться эта сделка, как продавец будет получать эти средства и как их будет перевозить в случае пересечения границы.

«На данный момент военное положение объявлено по всей Украине, все эти операции по покупке-продаже очень рисковые. Почему? Потому что любую сделку можно будет расторгнуть в дальнейшем, учитывая, что она было заключена в период военного положения», — аргументирует Анатолий Топал.

Читайте также: Рынка недвижимости нет: как рассчитать цену «квадрата» во время войны

Что будет с ценами

Как только правительство приняло решение об открытии реестров, на специализированных сайтах появились десятки новых объявлений о продаже квартир. Только в Киеве на одном из бесплатных сайтов поиск выдал более 4 тыс. новых предложений, хотя еще неделю назад их количество ограничивалось несколькими десятками.

Анализировать цены на данный момент сложно. Стоимость практически одинаковых квартир может существенно отличаться. К примеру, в Днепровском районе однокомнатные «хрущевки» площадью 33 кв м продают за $29,5 тыс., $35 тыс., а в сданном в 2020 году доме за квартиру такой же площадью просят уже $47 тыс.

Другой пример: в Подольском районе две почти одинаковые по параметрам квартиры (2-комнатные, площадью 46 и 48 кв м, с ремонтом) продают за $55 тыс. и $89 тыс. соответственно. При этом, при прозвоне объявления, продавцы подчеркивают, что торг неуместен, поскольку опускать цену не намерены.

Такую ситуацию участники рынка предполагали: в первые месяцы вряд ли удастся найти баланс между ценой предложения и возможностями/ожиданиями потенциальных покупателей.

В целом, судя по объявлениям, которые уже начали публиковать, фиксируется рост от 10% до 25% на отремонтированные квартиры с мебелью, — говорят риелторы. Речь идет об объектах в западных областях. А вот в столице и регионах, к которым более близки боевые действия, цены точно упадут, — прогнозируют эксперты.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита считает, что инвесторы и переселенцы не слишком будут настроены покупать недвижимость в тех же Киеве и Одессе. «Будут, конечно, сделки, но их будет немного. Цены на недвижимость в Киеве, Одессе и Днепре могут снизиться на 30−40% от довоенного уровня», — прогнозирует он.

На рынке жилья столицы, по мнению эксперта, меньше всего просядут цены в бюджетном сегменте, а вот квартиры с ценником от $50 тыс. могут подешеветь больше.

«Говорить, какие цены на квадратный метр будут в ближайшее время, на данный момент рано. Открытие реестра, конечно, важно для возобновления работы рынка, но главной предпосылкой для его запуска и формирования цены станет именно окончание активных боевых действий», — резюмировал Анатолий Топал.

Читайте также: Основные риски на рынке жилой недвижимости после победы Украины в войне

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки