В Киеве и пригороде дорожает аренда: выгодно ли уже покупать квартиру под сдачу

Такая же тенденция и в пригороде. Юрий Пита, эксперт рынка недвижимости, говорит, что ставки там тоже заметно подросли, и ниже киевских всего на 10−12%. И это при том, что квартиры на продажу, наоборот, дешевеют: по сравнению с прошлым годом, ценники снизились на 10%. Поэтому доходность жилья под аренду повышается.

По подсчетам Павла Крапивина, совладельца КИФ «Капитал Плаза», в случае с киевским жильем можно рассчитывать на 8% годовых доходности, а в пригороде — и вовсе на 9,2−9,3%.

Впрочем, пока инвесторы только раздумывают, стоит ли снова скупать жилье в столице, ведь в начале войны многие получили немалые убытки на пустующих квартирах. «Минфин» разбирался, что происходит на рынке аренды, и стоит ли в него сейчас вкладываться.

Читайте также: Как инвестировать в недвижимость Испании: 3 стратегии для инвесторов

Сколько стоит снять квартиру в Киеве и округе

На столичном рынке аренды сейчас настоящий бум. Цены, которые начали плавно расти еще с весны, с начала осени сделали новый рывок.

По словам Ирины Луханиной, минимальные цены на киевские квартиры увеличились с 6,5 до 7 тыс. грн в месяц. «Однушки» в относительно новых домах в спальных районах столицы стоят в среднем 16 тыс. грн, хотя еще недавно их сдавали по 14 тыс. грн. Ценники на квартиры в центральных районах стартуют от 20 тыс. грн, при этом за такие деньги можно арендовать видавшую виды однокомнатную квартиру в хрущевке или панельном доме советской постройки со старым ремонтом и мебелью.

Квартиры в сравнительно новых домах в центре сдаются от $1 тыс., а верхняя планка может достигать $3−6 тыс.

Исходя из данных Bird (платформа по аренде жилья от ЛУН), к примеру, двухкомнатная квартира на Оболонских Липках (проспект Владимира Ивасюка) выставлена в аренду за 32 тыс. грн в месяц. В квартире свежий ремонт, бытовая техника, генератор. Похожий объект, но без генератора, предлагается в соседнем доме за 29 тыс. грн в месяц.

На Теремках за 22 тыс. грн можно арендовать однокомнатную квартиру площадью 48 «квадратов» с дизайнерским ремонтом. В Соломенском районе (улица Липковского) за такие же деньги предлагается однокомнатная квартира в 40 «квадратов» с кухней-гостиной, новой мебелью и бытовой техникой.

В Голосеевском районе возле ВДНХ за 20 тыс. грн выставлена квартира в новом доме в 50 кв. м. с мебелью и бытовой техникой, а за 16 тыс. грн — частично меблированная «однушка» в панельной высотке. Самые дешевый вариант, который «Минфин» нашел в этом районе, — однокомнатная квартира на улице Ломоносова площадью 26 «квадратов» с «уставшим» интерьером за 12,5 тыс. грн.

Традиционно ниже ценники на Троещине. Скажем, за 10 тыс. грн можно снять «однушку» на улице Экстер с электрическим бойлером, бытовой техникой и мебелью. Но и ремонт, и интерьеры порядком устаревшие.

На улице Лаврухина в этом же районе выставлена похожая «однушка» за 9,5 тыс. грн. А минимальный ценник — 8 тыс. грн — за «однушку» на улице Лисковской. Причем квартира достаточно просторная (43 «квадрата») и сдается впервые после косметического ремонта.

Но в целом жилья по минимальным ценам (7−8 тыс. грн) на специализированных ресурсах не так много: в основном предлагаются квартиры от 10−12 тыс. грн за однокомнатную, и 13−16 тыс. грн — за двухкомнатную квартиру.

Похожие тенденции и в пригороде. Как говорит Юрий Пита, аренда в ближайших к Киеву населенных пунктах подорожала на 20−30%, ценники не сильно отличаются от нижней планки по столице. К примеру, объект, который в Киеве выставляется за 12 тыс. грн, в Ирпене или Борисполе будет стоить 10 тыс. грн. На olx «однушки» в том же Ирпене предлагаются по 7−11 тыс. грн, а, к примеру, «двушку» в новом доме можно снять за 16−18 тыс. грн.

«Разница в арендных ставках между Киевом и пригородом стирается. Одна из главных причин — в пригород массово едут переселенцы, что повышает спрос на съемное жилье и, соответственно, ценники. Многие переселенцы особо не привязаны к Киеву ни работой, ни школами/детсадами, и даже, наоборот, не хотят жить в мегаполисе. Поэтому свободно отдаляются от него вплоть до Василькова, Гатного и др.», — объяснил Павел Крапивин.

Читайте также: Правительство изменило правила «єОселі»: какое жилье может подорожать

Почему стали расти цены

Переселенцы сейчас в целом сильно влияют на рынок аренды пригорода и столицы.

«Люди приезжают сами, перевозят родственников, бизнес и сотрудников. И первым делом начинают искать жилье», — говорит Луханина.

По словам Крапивина, с весны увеличился поток переселенцев из-за усилившихся обстрелов восточных областей страны. «Релоцируют также производство, а значит, и сотрудников. Это существенно увеличило спрос на съемное жилье», — добавил эксперт.

Кроме того, в столицу начали возвращаться трудовые мигранты. В Киеве самая высокая по стране средняя зарплата (25 тыс. грн против 18,5 тыс. грн по Украине), а представители дефицитных профессий (водители, строители) могут рассчитывать на оклады до 50−80 тыс. грн, что привлекает многих жителей регионов.

Спрос растет и под давлением внутригородской миграции. Многие жители столицы, которые уже снимают тут жилье, кинулись искать другие квартиры — более приспособленные, по их мнению, к сложной зиме.

К примеру, врач частной клиники на Оболони Егор рассказал «Минфину», что они хотят переехать со съемной «двушки» возле метро «Оболонь».

«Ищем двухкомнатную квартиру обязательно с газовой плитой, бесперебойником на случай отключений света, не выше третьего-четвертого этажа. Ориентируемся на бюджет до 16 тысяч», — говорит Егор.

Но, по его словам, пока найти квартиру с такими параметрами не удалось.

«На Оболони мало домов с газом, а если он есть, то квартиры „убитые“. В целом после нескольких просмотров впечатления не лучшие — цены достаточно высокие, а уровень квартир, как по мне, средненький: много вариантов со старым ремонтом и еще советской мебелью», — рассказал нам Егор.

То, что потенциальные арендаторы стали более тщательно выбирать жилье, говорит и Ирина Луханина. Из главных требований — газ, бесперебойники или генераторы (в том числе в подъезде — для обеспечения работы лифта), бомбоубежище и отсутствие вблизи объектов критической инфраструктуры.

«Зачастую требования взаимоисключающие. Скажем, человек хочет газовую плиту и убежище, хотя последние есть в основном в новых домах, а там все на электрике», — рассказывает она.

При этом квартиры, у которых есть перечисленные «преимущества», как правило, на 1−3 тыс. грн дороже остальных.

В случае с домами и таунхаусами в пригороде столицы — разница в цене еще выше. Скажем, «обычный» таунхаус площадью 100 квадратов в Новых Петровцах под Киевом стоит порядка 25−28 тыс. грн в месяц, а такой же с генератором и газовой плитой — 35−37 тыс. грн.

Рынок аренды и продажи жилья в столице окончательно пошел вразнобой. Выставленное на продажу жилье, по словам Ирины Луханиной, за последний год подешевело как минимум на 10%. Многие владельцы готовы давать под конкретного покупателя скидку до 15%.

По словам Крапивина, многие сейчас предпочитают именно арендовать, а не покупать жилье, даже если есть деньги.

Пора ли возвращаться в инвестиции

Как говорит Луханина, сейчас, едва ли не впервые с начала войны, снова выгодно инвестировать в жилье под аренду. Многие инвесторы в начале полномасштабного вторжения вышли из этого бизнеса, некоторые — с немалыми убытками. На тот момент армия потенциальных арендаторов уменьшилась, ставки упали, а платить коммуналку собственникам жилья все равно было нужно.

Но теперь ситуация изменилась.

К примеру, по данным Dom.ria, «однушку» площадью 36,6 «квадратов» в старом фонде на Оболони можно купить за $43,7 тыс. (порядка 1,8 млн грн). Сдать ее реально за 14 тыс. грн в месяц, или 168 тыс. грн в год. Что позволяет выйти на среднюю окупаемость объекта 10,7 лет, хотя еще в прошлом году риелторы говорили, что сильно повезет, если квартиру под аренду удастся «отбить» за 12.

«Особенно выгодно, если покупать по льготной ипотеке за гривну под низкие проценты», — добавила Луханина.

Павел Крапивин подсчитал, что, вложив средства в жилье в Киеве, инвестор может рассчитывать на 8% годовых, а в пригороде — на 9,2−9,3%. Перевес в пользу пригорода обеспечивает тот факт, что недвижимость на продажу там пока заметно дешевле, чем в столице, особенно в новостройках.

«Многие застройщики, если хорошо поторговаться, готовы отдавать квадратные метры практически по цене себестоимости, а иногда — и ниже себестоимости. Причина в том, что на них сильно давит сегмент вторичных продаж, плюс — у многих проблемы с ликвидностью. Поэтому то, что выставляется, скажем, за $1 800 за квадрат, реально купить за $1 300−1 400», — отмечает Крапивин (его компания строит жилье в Чабанах под Киевом).

По его словам, арендные ставки в пригороде отличаются от киевских несущественно, поэтому в итоге можно получить более высокую доходность. На итоговые цифры сильно влияет такой фактор, как вакантность жилья (время простоя между сдачами). Но в последнее время из-за повышения спроса на съемное жилье квартиры пустыми долго не стоят.

Как говорит Луханина, жилье в ценовой категории до тысячи долларов сдается достаточно быстро. «Если хороший вариант и адекватная цена, можно найти арендаторов вообще за день. Но в среднем срок экспозиции — до 10 дней, а квартир подороже — от тысячи долларов — до двух недель», — рассказала «Минфину» Ирина Луханина.

По ее словам, в сегменте аренды практически исчезли скидки, которые ранее владельцы были вынуждены давать под конкретного клиента.

Исключение — разве что жилье VIP- класса (от $1,5−2 тыс.). Там, если квартира по каким-то причинам «зависла», собственники готовы уступать до 20%. Впрочем, по словам Крапивина, пока инвесторы не спешат массово возвращаться на рынок аренды.

«Тенденции, которые мы наблюдаем, слишком „свежие“. Все происходит именно сейчас, поэтому те, кто, возможно, и хотел бы вложиться, присматриваются, не закончится ли бум, к примеру, уже к зиме», — объяснил он.

В то же время, по словам Крапивина, у них уже появились инвесторы из регионов, которые берут сразу по 5−6 квартир. Правда, пока это «точечные продажи», ажиотаж, если и будет, то не ранее весны 2025 года. Юрий Пита говорит, что инвесторы станут массово возвращаться, если срок окупаемости вложений в жилье снизится с нынешних 10 лет и больше до 8−9 лет, а для этого нужно, чтобы аренда еще подросла, а цены на продажу снизились.

«С весны мы ожидаем нового витка роста арендных ставок, если, конечно, не ухудшится ситуация с безопасностью. Плюс, к тому времени еще больше надуется «пузырь» на рынке недвижимости западных областей, куда после начала войны кинулись многие инвесторы.

Киев на этом фоне будет явно недооцененным, а для многих инвесторов — это верный сигнал, что нужно брать", — подытожил Крапивин.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки