Когда 570 тысяч жителей столичных «хрущевок» получат новое жилье

Каждый второй дом в Киеве — «хрущевка»

Дома, которые в свое время помогали решить жилищную проблему в Советском союзе, теперь стали головной болью наших городов. Построенные в 1957—1970 гг., те же «хрущевки», были рассчитаны максимум на 60 лет при условии плановых ремонтов и надлежащего ухода. Поэтому сейчас срок их эксплуатации давно вышел.

Как сообщили «Минфину» в Департаменте строительства и жилищного обеспечения КГГА, в Киеве сейчас насчитывается 5395 устаревших домов, общей площадью — 12 322 тыс. кв. м. Подавляющее большинство из них «хрущевки». По данным Минрегиона, общее количество жилых домов столицы — 12,2 тыс. То есть, почти каждый второй дом Киева — «хрущевка».

В таких домах проживает 566 732 киевлян. Самая большая их концентрация — в Шевченковском, Соломенском и Голосеевском районах.

С каждым годом количество домов, которые переходят в разряд устаревшего жилого фонда, увеличивается, а их состояние только ухудшается. Скажем, в 1995 году, согласно результатам обследования жилого фонда столицы, 4,5% домов были признаны подлежащими сносу. Сколько таких домов сейчас, точно не знает никто.

«Точные данные будут известны только после детального анализа технического состояния домов. Но думаю, 15−20% из этих 5,4 тыс. целесообразнее снести», — рассказала «Минфину» директор ЧП «Институт Урбанистики» Алла Плешкановская.

В столице действует специальный информационный ресурс, где можно проверить актуальный статус конкретного дома в Киеве: его параметры, степень аварийности, запланированные ремонты и т. д.

Как можно избавиться от «хрущевок»

На самом деле таких вариантов только два: реновация и реконструкция. Первый — поквартальная реновация. То есть, будут сноситься не отдельные дома, а целый квартал. Дальше на «чистом месте» сводят все «с нуля» — от домов до инфраструктуры (дороги, междворовые проезды, парковки, магазины), общественных мест (детсад, сквер и т. д.), и коммуникаций.

Такой подход решает проблему комплексно лет на сто вперед. А город и жители могут сэкономить тысячи гривен на ремонте и коммуналке.

Но у концепции есть несколько существенных «минусов»:

• высокая стоимость;
• продолжительность (реновация может длиться годами),
• вопрос временного проживания жителей квартала и связанной с этим логистики.

Второй вариант — реконструкция имеющегося жилья, в том числе и каждого дома отдельно. Главный вопрос — состояние домов. Ведь даже «хрущевки» могут сильно отличаться между собой. А их нынешнее состояние зависит от ряда факторов. Например, панельные «хрущевки» 70-х, как правило, хуже домов конца 50-х, которые старше на 15−20 лет. И даже дома, сданные в эксплуатации в один год в одном районе, могут отличаться.

Один может быть сведен из бетонных блоков, другой, с такой же планировкой — из кирпича, третий — из кирпичных блоков. Самой плохой среди них будет именно «панелька». Поэтому одни дома действительно есть смысл реконструировать, а другие — только сносить.

Проблемы концепции:

• подходит не для всех домов;
• Жителям необходимо несколько лет жить в ситуации периодического ремонта со всеми последствиями — отключение коммуникаций для перекладывания, пыль, шум и т. д.;
• меньший срок эксплуатации реконструированного здания, по сравнению с новым. Преимуществом можно было бы считать меньшую, по сравнению с реновацией, стоимость. Но в наших реалиях все может получиться наоборот. Например, в начале 2000-х «хрущевку» на проспекте Григоренко в Киеве полностью реконструировали, сведя дополнительный этаж. Но проект оказался убыточным: деньги, полученные от продажи квартир на верхних этажах, даже не покрыли расходов на модернизацию дома.

Архитекторы подсчитали, что проект стоил государству столько, сколько стоило бы построить с нуля девятиэтажку.

Что уже сделали

Какую из этих концепций выбрала киевская власть? В интервью одному из украинских телеканалов Кличко сообщил о планах сноса «хрущевок» на территории жилого массива Лесной Деснянского района в пределах улиц Милютенко, Шолом-Алейхема, Братиславской и Лесного проспекта. Что, якобы, уже учтено в новом Генплане столицы.

В КГГА «Минфину» подтвердили, что у столичной власти действительно есть соответствующие планы. Уже завершена инвентаризация устаревшего жилого фонда, предназначенного под снос. Сейчас идет работа над Программой комплексной реконструкции. Над ее проектом Департамент строительства и жилищного обеспечения работает вместе с частным предприятием «Институт Урбанистики».

В «Институте Урбанистики» нам объяснили, что закончили работу на первыми двумя этапами программы.

«Первый — это аналитически-исследовательский этап. Мы проработали нормативную и законодательную базу, изучили отечественный и зарубежный опыт, проанализировали информацию по 5,4 тыс. домов, которые относятся к устаревшим. Во время второго были определены территории и сгруппированы дома, как объекты потенциальной реконструкции», — детализирует директор предприятия Алла Плешкановская.

Она также сообщила, что в этом году должен был начаться третий этап, который предусматривает обследование технического состояния зданий. На это потребуется не менее полугода. Но работы так и не начались, поскольку городской бюджет средств не выделил.

Читайте также: Эксперт рассказал, стоит ли инвестировать в хрущевки и сталинки

Стоимость реконструкции: больше, чем весь столичный бюджет

Будет ли продлен этот проект — большой вопрос. Ведь, по официальной смете КГГА, на реконструкцию столичных «хрущевок» потребуется не меньше $ 2,7 млрд. Для сравнения, доходы столичного бюджета в этом году запланированы на уровне 58,826 млрд грн или около $2 млрд.

Городские власти намерены решить эту проблему за счет привлечения средств фондов реконструкции, частных инвесторов, застройщиков и других источников. Но готовы ли частные инвесторы заходить в такие проекты?

«Если положить все расходы на застройщиков, то реновацию такого жилья нужно сделать экономически выгодной для застройщика за счет льгот или дотаций», — комментирует директор по маркетингу Группы компаний Royal House Анна Щербань.

По ее мнению, понятным и выгодным для всех сторон является вариант реализации проекта, когда у жителей домов, идущих под снос, квартиры выкупаются или обмениваются на новое жилье. А на месте «хрущевок» возводится новый дом.

Но такой вариант противоречит действующему законодательству, которое устанавливает четкие правила отселения.

Что «светит» жильцам «хрущевок»

Как сообщили в Департаменте строительства и жилищного обеспечения КГГА, при сносе дома его жители должны получить другое жилье, причем не на временной основе, а в собственность. Отселения возможно только после подписания соглашений с инвестором-застройщиком и получения других равноценных условий для проживания. Что такое равноценные условия:

• недвижимость находится в том же квартале, что и предыдущее жилье;
• площадь жилья и количество комнат не меньше, чем в предыдущем доме. Больше того, она может быть увеличена на 50% бесплатно.

Кроме того, как утверждают в департаменте, ситуацию осложняет то, что сейчас отселения владельцев квартир в домах, подлежащих реконструкции, возможно только при 100% согласии этих владельцев.

«Жители, проживающие в старом жилом фонде, в большинстве скептически относятся к таким действиям и боятся, что могут остаться без жилья, или же не получат адекватной ему замены», — объясняет проблему Анна Щербань.

На таких условиях ни один инвестор работать не захочет. Поэтому местным властям и застройщикам приходится ждать урегулирования проблемных вопросов на законодательном уровне.

Читайте также: Власти решили, что делать с хрущевками. Жильцам будут предлагать отселение

Что хотят изменить

Возможность сноса и строительства нового дома на месте «хрущевки» только при 100% согласии всех жителей предусматривает действующий закон о реконструкции устаревшего жилого фонда с 2006 года. Новый законопроект предлагает снизить «планку» до 75% согласных. После получения этих подписей должен действовать следующий алгоритм:

• город должен объявить тендер на строительство;
• жителей должны отселить во временное жилье на время строительства;
• после завершения работ и принятия новостройки в эксплуатацию, право собственности на новые квартиры передают жителям снесенной «хрущевки».

Отличие: коэффициент площади имеет значения. Действующий закон от 2006 года предусматривает, что жителям должны предоставляться равноценные условия проживания. Зато новый законопроект предусматривает, что коэффициент компенсации владельцам устаревшего жилья будут определять местные власти.

Пока этот законопроект не примут, местные власти не могут:

• определять коэффициент компенсации;
• адекватно работать с планом города;
• проводить разъяснительную работу с жителями «хрущевок»;
• организовывать тендеры.

Что может сейчас делать столичная власть — это вести учет «хрущевок», создавать смету, которая завтра утратит актуальность, а еще — ликвидировать последствия аварий, которые происходят все чаще.

Законопроект о сносе и реконструкции старого жилья, разработанный Минрегионом и сейчас находится на стадии обсуждения. В профильных департаментах надеются, что с его принятием дела с реновацией жилья в Украине пойдут быстрее. Но не все настроены так оптимистично.

«При анализе законопроекта становится очевидным, что обязанности по объекту реконструкции полностью ложатся на инвестора. Мало того, что он должен отдать готовое на 100% жилье, да еще и заняться вопросами согласования документации, проектирования и даже отселением жителей из «хрущевок», — объясняет директор «Института Урбанистики».

Не много найдется инвесторов, которые согласятся при таких условиях на реконструкцию домов, если можно без лишних хлопот возводить новое жилье на продажу. Другое дело, если бы на инвестиционный конкурс выставляли готовый проект со всеми согласованиями и инвестор четко понимал, какое количество квадратных метров он должен отдать, а какое построить на продажу.

Впрочем, сейчас еще можно вносить предложения в документ. Но это также означает, что новый закон появится еще не скоро. Поэтому и планы по реконструкции устаревшего жилого фонда пока будут оставаться только на бумаге.

Ирина Рыбницкая