21 июня 2019, 8:00 Читати українською

Украинские хрущевки могут пойти под снос

Минрегион подготовил новый законопроект о реконструкции старого жилищного фонда. И хотя это далеко не первая подобная инициатива, эксперты говорят, что шансы нынешнего проекта на принятие весьма высоки.

Украинские хрущевки могут пойти под снос.

Впрочем, даже до прохождения через сессионный зал идея о массовых реконструкциях старых домов может поставить вторичный рынок жилья с ног на голову, изменив спрос на квартиры и цены. «Минфин» разбирался, что ждет старые многоэтажки и их жителей и стоит ли сейчас покупать квартиры в хрущевках.

75 миллионов «устаревших» квадратов

Минрегион обещает проект по реновации (реконструкция старого жилфонда) уже не первый год. Но только недавно документ был окончательно доработан и представлен широкой общественности.

Заместитель министра регионального строительства Лев Парцхаладзе на своей странице в Facebook обозначил главные моменты нового проекта.

Прежде всего, это расширение перечня домов, подлежащих реконструкции. Если ранее речь шла преимущественно о хрущевках (до 5 этажей), то теперь ограничения по этажности сняли. Это значит, что в программу теоретически могут попасть также панельные дома, сроки эксплуатации которых также подходят к критической черте.

«Минрегион совместно с Дипромисто разработал новый законопроект о реконструкции устаревших кварталов, который призван наконец-то начать этот процесс на практике. Мы расширили перечень объектов, которые могут реконструироваться и в новом проекте прописали, что реконструкции подлежат дома разной этажности и другие объекты инженерно- транспортной инфраструктуры, техническое состояние которых уже не отвечает нормативному. Сегодня в Украине более 1 млрд квадратных метров жилфонда, почти 70-80% из которого — устаревшее жилье. По оценкам экспертов, около 75 млн квадратных метров жилья в Украине является аварийным и непригодным для проживания», — написал Парцхаладзе в Facebook.

По словам сооснователя и управляющего партнера Украинского клуба недвижимости (URE Club) Ольги Соловей, только в Киеве реновации подлежит около 3 тысяч домов (2,8 млн квадратных метров жилья).

Доходные инвестиции в недвижимость. Предложения на «Минфине»

«Но главный вопрос заключается в том, как в одном законе учесть интересы всех субъектов реконструкции: жильцов, собственников объектов коммерческой недвижимости, находящихся на территории устаревших кварталов, застройщиков», — говорит Соловей.

По ее словам, в нынешнем проекте достичь баланса интересов также не удалось. С коллегой согласны и другие эксперты, с которыми пообщался «Минфин».

Реконструкции в законе

По словам главного эксперта информационно-аналитического портала 3m2 Виктории Берещак, главные месседжи нового законопроекта следующие: 

— кварталы, которые подлежат реконструкции, будут определять на основе генеральных планов и детальных планов территорий (ДПТ), кроме того должен быть проведен технический и энергетический аудит. 

— определять такие кварталы и микрорайоны будет местная власть, которая в письменной форме обязана сообщить о своем решении каждому собственнику недвижимости.

— местные власти также будут проводить поиски подрядчика — застройщика-инвестора, которому интересен проект. Последний обязуется отдать часть квартир собственникам предыдущего жилья. То есть, по идее, никто без крыши над головой остаться не должен. Конечно, при условии, что за проект возьмется надежный застройщик.

— реконструкция может происходить с полным отселением жильцом или без отселения.

— могут производиться: реконструкция многоквартирного дома в границах квартала, модернизация многоквартирного дома, снос многоквартирных домов, реконструкция объектов инженерно-транспортных объектов и социальной инфраструктуры.

— предусмотрена возможность надстройки до 3 этажей к существующим зданиям, если техническая проверка подтвердила такую возможность. 

— условием комплексной реконструкции квартала является обязательное отселение жильцов. Причем, если собственник или тот, кто снимает жилье у него, отказывается, его могут выселить через суд. Отселение из многоквартирного дома, который определен как непригодный к проживанию, будет проводиться в принудительном порядке по решению суда.

— при выселении гражданам обязаны предоставить квартиры в маневренном жилом фонде. Но тут тоже есть вопрос: где и что за жилье это будет, — отмечает Виктория Берещак.

— основной плюс — жильцам после реконструкции предоставляются квартиры в обновленном доме и согласно нормативам, то есть, квадратура жилья может автоматически увеличиться.

С несогласными будут судиться

Из всего перечисленного едва ли не главный пункт, который может оказаться весьма скандальным в будущем — это вопрос компенсаций жильцам реконструируемых домов.

«Проект устанавливает достаточно жесткие условия для тех жителей, которые не согласны с решением о реконструкции. Главный механизм решения таких споров – это обращение в суд, по результатам которого граждан могут попросту принудительно выселить. Для жителей домов, в которых предусмотрена частичная реконструкция, законопроект прописывает предоставление жилья из маневренного фонда. Но в Украине нет ни одного города, маневренный фонд которого смог бы обеспечить временным жильем всех жильцов кварталов, подлежащих реконструкции. Этот фонд не безграничен. Его, для начала, стоит наполнить, но в данном законопроекте ничего об этом не говорится. Не исключено, что жильцам, которым по закону власть должна выделить временное жилье, придется тратить собственные деньги на аренду квартиры», — говорит управляющий партнер AVM Development Group Владислав Кононов. 

«Право собственности закреплено в Конституции. Но нет гарантий, что собственники будут защищены должным образом: в законопроекте говорится, что с «несогласными мы будем судиться». Ну, пожалуй, это не риторика 21 века», — уверен начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.

В проекте прописана также возможность выкупа квартир в домах под реконструкцию. Однако отмечается, что размер таких компенсаций будет рассчитываться на базе так называемой «экспертной оценки», то есть не по рынку, а на основании заключений экспертов конкретной фирмы. 

Всех подрядчиков будет выбирать заказчик — то есть местные власти. Поэтому существует риск, что экспертная фирма будет «своя». А значит, есть вероятность, что и квартиры будут оценивать ниже их реальной стоимости.

Не лучшие условия предусмотрены и для собственников объектов нежилой недвижимости, размещенных на реконструируемой территории. 

«Вопрос переноса существующих предприятий не проработан на должном уровне: собственники, например, домов быта, бывших детских садиков имеют права на эти помещения и, вероятно, станут требовать от разработчиков законопроекта учесть их интересы. Это может стать большой проблемой для реализации планов по масштабной реконструкции», — считает Панфилов.

Стоит ли покупать квартиру в хрущевке?

По мнению Ольги Соловей, застройщики пойдут в проекты по реконструкции старого фонда только в том случае, если их прибыль составит не менее 30%. Понятно, что самыми интересными для них будут микрорайоны с хорошим месторасположением — в центральной части города, то есть там, где в перспективе можно будет продать квартиры подороже. «В Киеве потенциально интересны хрущевки на Печерске — бульваре Леси Украинки, улице Копылова, на бульваре Дружбы народов. Но и там застройщик пойдет не на все локации, так как многие дома расположены на небольших участках, и построить там что-то масштабное сложно», — говорит директор АН Best&Seller Ирина Луханина.

По ее словам, если законопроект примут, и действительно начнется реконструкция старого фонда, то квартиры в таких домах могут подорожать примерно на 15%. Ведь потенциальные покупатели будут охотиться за жильем под реконструкцию в надежде получить взамен старой малогабаритной квартиры в хрущевке более просторные апартаменты в новом доме.

«Но при нынешней экономической ситуации в стране инвесторы вряд ли массово пойдут в такие проекты. Разве что, если закончатся свободные участки под застройку. Поэтому и бума спроса на хрущевки не ожидается», — считает Луханина.

Сейчас квартиры в хрущевках — одни из самых дешевых на столичной вторичке. Скажем, двушку на Печерске реально купить за 50-55 тысяч долларов, трешку — за 65-75 тысяч.

На окраинах Киева цены вдвое ниже. На Дарнице реально найти однокомнатную квартиру в хрущевке за 26 тысяч, на Воскресенке за такие деньги можно купить уже двушку. На Троещине за двушку просят 30-32 тысячи. Это на 5-7% ниже, чем год назад.

Мария Колыванова

Комментарии - 30

+
+115
Danconia
Danconia
21 июня 2019, 9:38
#
Решение местной власти, а мнение самих жильцов квартир - да чё их спрашивать принудительно выселим и всего делов. 

Знаем знаем мы наших застройщиков загребущих да и горсоветы уже наверняка руки потирают.

Нацеливаются на хрущевки в обл центрах в районах близких к центру и коль речь о принудительном отселении - то под снос наверняка отдадут не столько реально ветхие дома сколько те, где лакомые участки и построят на месте 2х хрущевок 3-4 свечки 20 этажных обнесенных забором, ибо спрос на закрытую территорию добавляет 1000-2000 грн к цене на квадрат 
Так сказать поектец должен себя хорошо отбить.

Лучше бы с архитектурой и строй нормами порядок навели про кол-во людей на км2 и инфраструктуру района, коль делать перестройку - нужно делать лучше чем было, а не по-украиски - урвать за 5-летку по максимуму и свалить.
+
+63
Pens
Pens
22 июня 2019, 2:27
#
«и построят на месте 2х хрущевок 3-4 свечки 20 этажных обнесенных забором»
Поддерживаю.Типичный пример бывший Аварийный поселок(Киев), где 2-х/3-х этажные домики, строившиеся ещё немцами, сносятся и ставятся коробки 20+. И ладно бы решали вопрос ветхого жилья, но решая его никто не думает, что рядом с новыми высотками остаются те же узкие дороги, ещё 70-х годов; те же сети, которые на ладан дышат, канализация, инфраструктура и т.д. Популисты-высотники просто не понимают, что если 200 квартир начнут гадить в маленькую дырочку канализации оставшуюся от 90-квартирной хрущёвки, то скоро окажутся по колено в дерьме в своих шикарных, новых квадратах. Имхо, сначала обновление систем городских коммуникаций, а за тем, снос ветхого жилья. В идеале все это делать параллельно, но это просто не возможно, по ряду причин.
+
+128
Юрий Новокрещенов
Юрий Новокрещенов
21 июня 2019, 10:06
#
Это шутка такая? Или не желание видеть проблему?
Что значит «могут»?!
Да выхода другого просто нет! Ау!
Если системно не решить вопрос, то хрущевки сами себя снесут в ближайшие годы.
Вы когда последний раз посещали эти постройки?
Они скоро будут складываться, как карточные домики.
+
+15
AleksandrBank
AleksandrBank
21 июня 2019, 10:18
#
Все верно. В США давно такая проблема решается и нормально.
+
+40
Olimpiec
Olimpiec
21 июня 2019, 10:42
#
А у нас будет чтото типо московского варианта: мы вас с Хрущевки переселеляем в новострой и вы еще должны доплатить 500 000, так как квадратура несопоставима, но вы не переживайте, мы любезно готовы предоставить кредит…
+
+36
ZakharAl3
ZakharAl3
21 июня 2019, 12:34
#
Вы забыли про другой вариант. Когда вас выселяют из «очень плохой хрущевки» которая располагается в центре города и переселяют на окраину города, поближе к свалке твердых бытовых отходов. Но зато в новое классное жилье. Мне одно не понятно. В расеюшке полицейская держава. Там людей омоном выгоняли. Я думаю что когда местный горисполком примет подобное решение и народ взбунтуется. То на следующий день здание горисполкома очень серьезно пострадает, не говоря уже о тех кто в нем сидит. А поскольку народ у нас бунтарский - я сомневаюсь что эти нормы когда либо работать начнут.
+
+77
Captain  Cisco
Captain Cisco
21 июня 2019, 13:01
#
Это вы просто не видели,как это происходит на практике. С титушками,подпалами,разбиранием общей крыши и прочими бандитскими методами. Хорошей проверкой кстати будет для нового президента-подпишет ли он такое. И является ли действительно гарантом Конституции.
+
+64
Captain  Cisco
Captain Cisco
21 июня 2019, 11:05
#
Выбрасывание законного владельца из принадлежащего ему жилья может быть нормальным только для пещерного дикаря. На цивилизованном рынке можно купить,договорившись. А не поджечь или воспользоваться админресурсом. Или например специально выписанным под тебя законом,противоречащим Конституции.
+
0
mary27
mary27
21 июня 2019, 15:27
#
Здобулы вместе с ЗЕ)
+
0
Captain  Cisco
Captain Cisco
21 июня 2019, 16:00
#
Вы голосовали за Зе? Тогда поздравляю, ваш кандидат победил. Я не голосовал за Зе, но его успехам порадуюсь вместе с вами. Если они разумеется будут. Хотя именно этот законопроект продвигает коалиция папередника.
+
0
mary27
mary27
21 июня 2019, 23:45
#
«продвигает коалиция папередника» - так нет же никакой «коалиции»?)
На основании чего ЗЕ распустил парламент.
+
+15
Captain  Cisco
Captain Cisco
22 июня 2019, 1:00
#
Хорошо,недокоалиция. Состав-то ее сменится только после выборов.
+
+58
vkazachenko
vkazachenko
21 июня 2019, 16:56
#
Почему выхода нет? Например, в дюжене стран западной европы нашали менее кардинальное решение для типовой застройки второй половины прошлого века. Реставрация все же вариант лучше чем снос и застройка муравейниками. Другое дело, что на раставрации денег меньше заработаешь, чем на муравейниках. Поэтому и лобируют снос.
+
0
Юрий Новокрещенов
Юрий Новокрещенов
1 июля 2019, 9:02
#
Не верю я в реставрацию.
Пару лет назад делал небольшой ремонт родителям в хрущевке.
Так я обычным штателем разворотил стену так, что еще немного и к соседу попал был.
Настолько все прогнило и потеряло бывалую стойкость.
И это так - на заметку.
И я не говорю уже про то, что у дома столько проблем, что мама не горюй.
+
+74
Captain  Cisco
Captain Cisco
21 июня 2019, 11:02
#
Если этот закон будет принят-он будет противоречить Конституции. Разрабатывается же он в интересах строительной мафии. Которая себя отлично чувствует в любой стране. И в упоминаемых выше США-тоже.
+
+15
brigadirius
brigadirius
21 июня 2019, 12:27
#
В Штатах был случай.  https://www.youtube.com/watch?v=MOwrbw7Ck7M   Вот что значит сражаться с системой. Мой глубокое уважение таким людям как Марвин.
+
0
Captain  Cisco
Captain Cisco
21 июня 2019, 13:05
#
Отличный пример. У нас на практике происходит то же самое. Только без бульдозера.
+
0
mary27
mary27
21 июня 2019, 15:28
#
Так теперь можно, ЗЕ разрешил)
+
+40
Captain  Cisco
Captain Cisco
21 июня 2019, 16:03
#
Это началось задолго до Зе. Году в 2015 примерно.
+
0
brigadirius
brigadirius
21 июня 2019, 12:45
#
Ну и статья о Марвине Химейере  https://ura-inform.com/ru/society/2009/06/05/killdozer
+
+50
ccc2013
ccc2013
21 июня 2019, 13:01
#
Уже лет 20 мы про это слышим,до что-то никто не торопится
+
+44
combojack911
combojack911
21 июня 2019, 15:33
#
Ну и хорошо же, хрущевки после ремонта в странах типа Эстонии, Германии, Польши - нормальное жилье.
+
+24
Captain  Cisco
Captain Cisco
21 июня 2019, 16:01
#
Конечно хорошо. Если бы их отремонтировали. А не снесли,и не построили на их месте очередные 20+ этажные непригодные к жизни человейники.
+
0
mary27
mary27
22 июня 2019, 0:22
#
Хахах, а тут недавно была статья про инвестиции в недвижимость под 12% годовых)
+
+54
GrugoriyHoland
GrugoriyHoland
22 июня 2019, 7:13
#
Напомню, строительный бизнес во всем мире — лучший способ легализации украденных денег! Все это не для нашей страны! Есть яркий пример (для Киева) — застройка территории бывшего завода «Вулкан» (Дарница) «супер — пупер» модным районом! Теперь по порядку, Печерск — бывшие дома «Арсенала» и «Академические»дома, дома КГБ, и чиновников «средней руки. Шевченковский — весь Сырец (парковая зона) вдоль бывшего Коротченка (дома »Большевика«, »Артема« »Антонова« »Кабельного завода« »Квирту« и т п. Соломенка — Чоколовка, район »Амосова« (парковая зона) Нивки -почти все (парковая зона ), Ветряные горы (от Фрунзе к Вноградарю) (парковая зона) Куреневка — от Кириловки до Подола ( парковая зона) Святошино — »Академ городок« Авиа городок»! И это просто то что приходит на ум! А никто не задавал вопрос, в какие районы будут переселять граждан? А никто не задавал вопрос -водоканал, коллектор выдержит нагрузку новых домов? Могу, без рекламы, сразу назвать новостройку с проблемой коллектора! Так, что «тема жирная» — не просто легализовать украденные деньги, еще и по максимому заработать!
Убедительная просьба — не киевлянам или гражданам проживающим в сьемном жилье комментарии не писать!
Спасибо за понимание!
С уважением!
+
0
olday
olday
24 июня 2019, 10:22
#
Расскажите, пожалуйста, подробнее про новострой с проблемами коллектора
+
+7
brigadirius
brigadirius
24 июня 2019, 13:37
#
ЖК Яскравий. Коллектор не справляється. Але зараз там він реконструюється. Мені особливо «подобається» вивіска на будівництві: «Цей коллектор буде побудований завдяки сприянню голові Київської міської адміністрації В. Кличку» .
+
+44
SergS7
SergS7
22 июня 2019, 11:52
#
У передачі «Світ навиворіт» про Японію була історія, коли будували новий аеропорт, а власників земельних ділянок хотіли викинути. Тим, хто погодився, заплатили мільйони. Хто не погодився — воював за свою землю і залишився на ній.
У нас в Вінниці мільйони не пропонують, а лише нове житло замість старого +20 % до площі. Тобто замість хрущоби з ремонтом людині дадуть новобудову трошки більшу, але чорнову. І власник повинен робити ремонт за свої гроші, звісно якщо вони у нього є. Потрібно прописати в законі крім компенсації квадратних метрів ще грошову компенсацію від забудовника у розмірі, яка покриває усі матеріальні і моральні збитки власника
+
0
avantoffer
avantoffer
24 июня 2019, 13:14
#
А в чем проблема, ну пускай живут в старых домах. Это их собственность. Кому они мешают?
Будут в аварийном состоянии и угрожать жизни - предупредить под подпись.

Создайте механизм когда 100% жильцов могут добровольно подписаться под программу, если невозможно набрать 100% - ну и фиг с ними. В чем проблема?
Если некрасивый фасад - обязать держать фасад в красоте и выписывать штрафы на совладельцев - пускай думают.

У меня обувь старая - почему принудительно не менять)
+
0
brigadirius
brigadirius
24 июня 2019, 13:41
#
А проблема в том что для у***в с держархитектуры фасады всегда будут некрасивыми. Ну или в лучшем случае несколько раз в год, перед праздниками (новый год, день коммунальщика, день рождения у начальника и т.п.)
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама