Украинские хрущевки могут пойти под снос

Впрочем, даже до прохождения через сессионный зал идея о массовых реконструкциях старых домов может поставить вторичный рынок жилья с ног на голову, изменив спрос на квартиры и цены. «Минфин» разбирался, что ждет старые многоэтажки и их жителей и стоит ли сейчас покупать квартиры в хрущевках.

75 миллионов «устаревших» квадратов

Минрегион обещает проект по реновации (реконструкция старого жилфонда) уже не первый год. Но только недавно документ был окончательно доработан и представлен широкой общественности.

Заместитель министра регионального строительства Лев Парцхаладзе на своей странице в Facebook обозначил главные моменты нового проекта.

Прежде всего, это расширение перечня домов, подлежащих реконструкции. Если ранее речь шла преимущественно о хрущевках (до 5 этажей), то теперь ограничения по этажности сняли. Это значит, что в программу теоретически могут попасть также панельные дома, сроки эксплуатации которых также подходят к критической черте.

«Минрегион совместно с Дипромисто разработал новый законопроект о реконструкции устаревших кварталов, который призван наконец-то начать этот процесс на практике. Мы расширили перечень объектов, которые могут реконструироваться и в новом проекте прописали, что реконструкции подлежат дома разной этажности и другие объекты инженерно- транспортной инфраструктуры, техническое состояние которых уже не отвечает нормативному. Сегодня в Украине более 1 млрд квадратных метров жилфонда, почти 70-80% из которого — устаревшее жилье. По оценкам экспертов, около 75 млн квадратных метров жилья в Украине является аварийным и непригодным для проживания», — написал Парцхаладзе в Facebook.

По словам сооснователя и управляющего партнера Украинского клуба недвижимости (URE Club) Ольги Соловей, только в Киеве реновации подлежит около 3 тысяч домов (2,8 млн квадратных метров жилья).

Доходные инвестиции в недвижимость. Предложения на «Минфине»

«Но главный вопрос заключается в том, как в одном законе учесть интересы всех субъектов реконструкции: жильцов, собственников объектов коммерческой недвижимости, находящихся на территории устаревших кварталов, застройщиков», — говорит Соловей.

По ее словам, в нынешнем проекте достичь баланса интересов также не удалось. С коллегой согласны и другие эксперты, с которыми пообщался «Минфин».

Реконструкции в законе

По словам главного эксперта информационно-аналитического портала 3m2 Виктории Берещак, главные месседжи нового законопроекта следующие: 

— кварталы, которые подлежат реконструкции, будут определять на основе генеральных планов и детальных планов территорий (ДПТ), кроме того должен быть проведен технический и энергетический аудит. 

— определять такие кварталы и микрорайоны будет местная власть, которая в письменной форме обязана сообщить о своем решении каждому собственнику недвижимости.

— местные власти также будут проводить поиски подрядчика — застройщика-инвестора, которому интересен проект. Последний обязуется отдать часть квартир собственникам предыдущего жилья. То есть, по идее, никто без крыши над головой остаться не должен. Конечно, при условии, что за проект возьмется надежный застройщик.

— реконструкция может происходить с полным отселением жильцом или без отселения.

— могут производиться: реконструкция многоквартирного дома в границах квартала, модернизация многоквартирного дома, снос многоквартирных домов, реконструкция объектов инженерно-транспортных объектов и социальной инфраструктуры.

— предусмотрена возможность надстройки до 3 этажей к существующим зданиям, если техническая проверка подтвердила такую возможность. 

— условием комплексной реконструкции квартала является обязательное отселение жильцов. Причем, если собственник или тот, кто снимает жилье у него, отказывается, его могут выселить через суд. Отселение из многоквартирного дома, который определен как непригодный к проживанию, будет проводиться в принудительном порядке по решению суда.

— при выселении гражданам обязаны предоставить квартиры в маневренном жилом фонде. Но тут тоже есть вопрос: где и что за жилье это будет, — отмечает Виктория Берещак.

— основной плюс — жильцам после реконструкции предоставляются квартиры в обновленном доме и согласно нормативам, то есть, квадратура жилья может автоматически увеличиться.

С несогласными будут судиться

Из всего перечисленного едва ли не главный пункт, который может оказаться весьма скандальным в будущем — это вопрос компенсаций жильцам реконструируемых домов.

«Проект устанавливает достаточно жесткие условия для тех жителей, которые не согласны с решением о реконструкции. Главный механизм решения таких споров – это обращение в суд, по результатам которого граждан могут попросту принудительно выселить. Для жителей домов, в которых предусмотрена частичная реконструкция, законопроект прописывает предоставление жилья из маневренного фонда. Но в Украине нет ни одного города, маневренный фонд которого смог бы обеспечить временным жильем всех жильцов кварталов, подлежащих реконструкции. Этот фонд не безграничен. Его, для начала, стоит наполнить, но в данном законопроекте ничего об этом не говорится. Не исключено, что жильцам, которым по закону власть должна выделить временное жилье, придется тратить собственные деньги на аренду квартиры», — говорит управляющий партнер AVM Development Group Владислав Кононов. 

«Право собственности закреплено в Конституции. Но нет гарантий, что собственники будут защищены должным образом: в законопроекте говорится, что с «несогласными мы будем судиться». Ну, пожалуй, это не риторика 21 века», — уверен начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.

В проекте прописана также возможность выкупа квартир в домах под реконструкцию. Однако отмечается, что размер таких компенсаций будет рассчитываться на базе так называемой «экспертной оценки», то есть не по рынку, а на основании заключений экспертов конкретной фирмы. 

Всех подрядчиков будет выбирать заказчик — то есть местные власти. Поэтому существует риск, что экспертная фирма будет «своя». А значит, есть вероятность, что и квартиры будут оценивать ниже их реальной стоимости.

Не лучшие условия предусмотрены и для собственников объектов нежилой недвижимости, размещенных на реконструируемой территории. 

«Вопрос переноса существующих предприятий не проработан на должном уровне: собственники, например, домов быта, бывших детских садиков имеют права на эти помещения и, вероятно, станут требовать от разработчиков законопроекта учесть их интересы. Это может стать большой проблемой для реализации планов по масштабной реконструкции», — считает Панфилов.

Стоит ли покупать квартиру в хрущевке?

По мнению Ольги Соловей, застройщики пойдут в проекты по реконструкции старого фонда только в том случае, если их прибыль составит не менее 30%. Понятно, что самыми интересными для них будут микрорайоны с хорошим месторасположением — в центральной части города, то есть там, где в перспективе можно будет продать квартиры подороже. «В Киеве потенциально интересны хрущевки на Печерске — бульваре Леси Украинки, улице Копылова, на бульваре Дружбы народов. Но и там застройщик пойдет не на все локации, так как многие дома расположены на небольших участках, и построить там что-то масштабное сложно», — говорит директор АН Best&Seller Ирина Луханина.

По ее словам, если законопроект примут, и действительно начнется реконструкция старого фонда, то квартиры в таких домах могут подорожать примерно на 15%. Ведь потенциальные покупатели будут охотиться за жильем под реконструкцию в надежде получить взамен старой малогабаритной квартиры в хрущевке более просторные апартаменты в новом доме.

«Но при нынешней экономической ситуации в стране инвесторы вряд ли массово пойдут в такие проекты. Разве что, если закончатся свободные участки под застройку. Поэтому и бума спроса на хрущевки не ожидается», — считает Луханина.

Сейчас квартиры в хрущевках — одни из самых дешевых на столичной вторичке. Скажем, двушку на Печерске реально купить за 50-55 тысяч долларов, трешку — за 65-75 тысяч.

На окраинах Киева цены вдвое ниже. На Дарнице реально найти однокомнатную квартиру в хрущевке за 26 тысяч, на Воскресенке за такие деньги можно купить уже двушку. На Троещине за двушку просят 30-32 тысячи. Это на 5-7% ниже, чем год назад.

Мария Колыванова