Сколько можно заработать на офисной недвижимости и где искать привлекательные «квадраты»

Возвращение в офисы

По данным Colliers Ukraine, в прошлом году в эксплуатацию было введено 155 тыс. кв м офисной недвижимости, объем сделок достиг 130 тыс. кв м. Это на 30% выше, чем аналогичный показатель в 2020 году.

«Бизнес подстроился к новым условиям, а роль офисов, несмотря на прогнозы массовых отказов от них, стала еще более весомой. Как ни крути, а онлайн не заменит живого общения, создания среды для креатива, коллаборации и реализации новых идей», — объяснил такие тенденции управляющий директор Colliers Ukraine Александр Носаченко.

Многие компании перешли на гибридный формат работы, оставив часть работников на «дистанционке». Но значительная часть сотрудников все же вернулась в офисы.

Это, безусловно, повлияло на показатель вакантности. По данным Colliers Ukraine, по сравнению с концом 2020 года, вакантность в бизнес-центрах A класса (новые, современные, элитные здания, расположенные в деловых районах) снизилась с 10,8% до 8,5%. Со зданиями менее современного и престижного класса В ситуация иная, здесь напротив количество свободных площадей выросло (вакантность выросла с 11,7% до 12,4%).

Такая статистика подтверждает, что арендатор становится все более требовательным и больше внимания уделяет организации рабочего пространства, он предпочитает качественную недвижимость, отвечающую современным стандартам.

Дело в том, что самая большая доля арендованных площадей — 51% или 65 тыс. кв м — приходится на компании IТ-сектора, который быстро развивается и генерирует солидные прибыли. Скорее всего, такая же тенденция на рынке офисной аренды сохранится в ближайшие годы. Ведь предполагается, что до 2025 года объем рабочей силы в IТ вырастет на 27%.

«Арендные ставки на офисные помещения в БЦ класса В колеблются в диапазоне $14-$19 за кв м, в БЦ класса A — в диапазоне $21-$27 за кв м», — сообщила СОО Alterra Group Виктория Ковальчук.

Эксперты рассчитывают, что в дальнейшем эти показатели будут расти. Но темпы этого роста могут замедлиться за счет ожидаемого введения в 2022 году большого объема новых площадей — около 250 тыс. кв м.

Читайте также: Рынок офисной недвижимости восстанавливается после пандемии

Дешевле не будет

В прошлом году недвижимость стремительно росла в цене. Не обошла эта тенденция и офисные помещения. В среднем сегмент прибавил 15% в стоимости. Разброс цен огромный — от $2000 до $6000 за кв м, в зависимости от района, класса комплекса, площади и т. п.

Рост цен эксперты объясняют несколькими причинами. Во-первых, стоимость квадратного метра будет повышаться в новых проектах по мере их готовности. Во-вторых, инфляционные процессы продолжаются, поэтому цену «квадрата» будет толкать вверх дальнейшее удорожание стройматериалов, энергоносителей и рабочей силы. Плюс простимулирует рост цен на рынке и дальнейшее увеличение спроса.

Делаем ставки

«Инвестиции в офисную недвижимость более чем целесообразный вариант вложения и приумножения средств», — считает Александр Носаченко. Доходность здесь составляет до 11% годовых.

Впрочем, как отмечает Виктория Ковальчук, рассматривать инвестиции в офисные помещения физическим лицам стоит, если инвестор готов к сроку возврата средств минимум 7−10 лет или больше.

К примеру, возьмем для расчетов офис 110 кв м в деловом районе Киева стоимостью $197 тыс.

Сдать в аренду его можно по цене $21 за кв м, плюс коммунальные услуги оплачивает арендатор.

Расчет месячной и годовой прибыли офиса в Киеве:

$21 (стоимость 1 кв м) х 110 кв м = $2 310 в месяц, или $27 720 в год.

Расчет окупаемости офиса:

$197 тыс. (стоимость офиса)/$2 310 (цена месячной аренды) = 85 (месяцев), или 7 лет.

Учитываем налоги и непредсказуемые расходы, получаем 7,5 года окупаемости.

Расчет годовой доходности:

$27 720/197 000×110 = 15% годовых

Но нужно вычесть еще налоги и дополнительные расходы, которые могут возникнуть и «съесть» часть прибыли.

Кроме того, офисные «квадраты» можно сдавать не самому, а через управляющую компанию. Особенно это актуально для тех инвесторов, которые только начинают знакомство с коммерческой недвижимостью.

Для собственника это очень удобно, ведь он может забыть обо всех юридических, арендных и финансовых вопросах сотрудничества с арендаторами. Плюс управляющая компания также берет на себя вопросы общения с поставщиками коммунальных услуг, маркетингового продвижения объекта и т. д. Но эти бонусы не бесплатны.

«Как правило, вознаграждение управляющей компании составляет 10−12% от чистой прибыли актива», — говорит Виктория Ковальчук.

Читайте также: Google купит офис в Лондоне за $1 миллиард

Преимущества и недостатки

Инвестиции в этот сегмент намного выгоднее, чем в жилую недвижимость, где сдача в аренду обеспечивает в среднем 7% годовых.

Кроме этого, у офисов есть и другие преимущества. В частности, это самый стабильный актив, ведь отношения с арендаторами строятся на долгосрочной основе — обычно на 5 лет с ежегодной индексацией арендной ставки.

Читайте также: Эксперт рассказал, какая недвижимость будет пользоваться спросом в 2022 году

Но не стоит забывать и о рисках. Экономическая и политическая ситуации в Украине нестабильные, да и, в конце концов, борьба с пандемией еще не на финишной прямой, и возможность сокращения штата компаний или сохранение тенденции дистанционной работы остается.

«Это может повлечь за собой увеличение уровня вакантности в имеющихся и в будущих офисных проектах и коррекцию арендных ставок в сторону уменьшения», — подчеркнула Виктория Ковальчук.

При этом ее коллега из Colliers убежден, что все зависит от объекта. Как показывает практика, качественный продукт с грамотной концепцией пользуется спросом и меньше подвержен ценовым проседаниям даже в кризисные периоды.

«На сегодняшний день максимально доходные объекты отличаются, прежде всего, концепцией, локацией, планировочными решениями, современной инженерией, инфраструктурой, зеленой сертификацией», — отмечает Александр Носаченко.

Эксперт отмечает, что все больше пользуются спросом здания не только качественно реализованные внутри, но и с продуманной инфраструктурой и облагороженной прилегающей территорией. У сотрудников компаний должна быть возможность не только использовать офисное пространство, но и проводить максимально комфортно время за его пределами, на свежем воздухе.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки