16 июля 2019, 8:03 Читати українською

Схема для долгостроев: как в Украине будут спасать проблемные объекты и кто на этом может заработать

В Украине готовится очередная кампания по борьбе с долгостроями. Задержка сдачи дома на год и более будет уже считаться подозрительной. 

В Украине готовится очередная кампания по борьбе с долгостроями.

Проблема с долгостроями в Украине стоит довольно остро и ухудшается с каждым годом. «По приблизительной статистике, инвесторы 120 долгостроев в Украине остались без денег и без нового жилья», — написал на своей странице в Facebook замминистра регионального строительства Лев Парцхаладзе. Он также уточнил, что на сегодняшний день в стране нет законодательного механизма достройки проблемных жилищных объектов, которые возводились с привлечением средств физлиц. «Проблема действительно очень острая и требует первоочередного решения», — считает Парцхаладзе. 

Проблему долгостроев уже не раз пытались решить, в том числе, на местных уровнях. Однако найти схему, которая бы позволила достроить проблемный дом и уладить все вопросы с правами собственности и при этом устроила бы всех участников, крайне сложно.

В Минрегионе предложили свой вариант решения вопроса. Ведомство подготовило очередной законопроект на эту тему.

«Похожий законопроект уже подавался ранее и даже прошел первые слушания, но так и остался пылиться в парламенте. Всем участникам рынка нужно научиться объединяться и добиваться принятия важных для отрасли законов, а это намного сложнее на практике, чем найти общий язык в их написании», — говорит сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club) Ольга Соловей.

«Минфин» разбирался какую схему на этот раз готовят для долгостроев и как она скажется на кошельках пострадавших покупателей и их планах на новоселье.

Будут забирать новостройки вместе с землей

Сейчас этот документ выставлен на официальном сайте Минрегиона на общественное обсуждение. Обнародован только сам проект. Ни пояснительной записки, ни оценки его возможного влияния  на строительный рынок, разработчик не предоставил.

Законопроект описывает порядок отнесения объекта к долгострою. Для того, чтобы внести дом в черный список, будет достаточно заявления хотя бы от одного физлица -инвестора. Чтобы доказать, что новостройка — реальный долгострой, нужно будет предъявить договор купли -продажи, в котором указан срок обещанного ввода в эксплуатацию, а также документы, подтверждающие   оплату квартиры. Задержка сдачи дома на год и более будет уже считаться подозрительной.

В Украине вовремя сейчас сдаются очень немногие новостройки. Поэтому, как только проект будет принят, кандидатов на внесение в черный список будет немало. По данным Ольги Соловей, до 10% всех строящихся в Киеве и пригороде объектов по тем или иным причинам сдаются в эксплуатацию с задержкой более 1 года. В регионах этот процент еще выше.

Рейтинг киевских застройщиков от «Минфина» 

Если срок ввода в эксплуатацию нарушен — это уже повод для разбирательств. По запросу местных властей застройщик должен предоставить полную информацию о ходе работ, смете, источниках финансирования, окончательной дате ввода объекта в эксплуатацию и пр. Если в течение 10 дней такие данные не будут получены, местные чиновники получают право отнести объект к долгострою. И, главное, могут обратиться в суд, требуя изъятия дома вместе с участком в пользу территориальной общины.

Далее схема следующая: местные власти собирают инвесторов, которые принимают решение о признании объекта долгостроем и его последующей достройке.

Дом вносится в перечень долгостроев и выставляется на конкурс среди застройщиков.

Чтобы нашлись желающие довести объект до ума, для них предусмотрели  экономические стимулы. В их числе, к примеру, льготы или полное освобождение от уплаты паевого взноса, софинансирование из местного бюджета, освобождение от арендной платы, платы за землю и пр.

Вместо трех домов — построят пять

Эксперты, с которыми пообщался «Минфин», говорят, что сам факт появления законопроекта о долгостроях — хороший знак. «Это попытка разгрести Авгиевы конюшни долгостроев, которых по стране немало. Речь идет не только о скандальных стройках Войцеховского и наследстве Элита-центра, но и о точечных объектах в пригороде и небольших городах», — говорит главный эксперт портала о недвижимости 3m2 Виктория Берещак.

Объекты недвижимости для выгодных инвестиций. Сравнить

К плюсам проекта относят и экономические стимулы для нового застройщика. Это действительно может стать решающим для девелоперов, которые решат зайти на  объект.

Однако эксперты сомневаются в возможностях финансировать долгострои из местных бюджетов. «Как показывает практика, денег там — кот наплакал. Могут выделить разве что символическую сумму. Поэтому основные инвестиции будут от девелопера. А ему, чтобы что-то в итоге заработать, нужно, чтобы было достаточное количество «ничейных» квартир для последующей продажи," — отмечает Берещак.

Управляющий партнер ARTA Property Management Михаил Артюхов считает, что законопроект Минрегиона не дает ответа на главный вопрос — как защитить права обманутых покупателей.

«Предложенный законопроект, скорее, помогает определить статус вкладчиков как обманутых застройщиком. Он также дает возможность вывести проект на новый конкурс при поддержке местных властей. Но проблемы инвесторов он не решает. Законодатели преследовали свои цели — на конкурсе продать долгострои. Этот проект явно сделан под застройщиков. Их лоббизм может объясняться попыткой обойти барьеры входа в рынок строительства в Киеве. Ведь доступ к рынку земли в столице крайне ограничен в последние три года», — отмечает Артюхов.

Получается, что новый застройщик, купив на аукционе объект, будет распоряжаться всем проектом. «По простому, всех инвесторов- физлиц оставят один на один с новым застройщиком. Механизма урегулирования конфликта не видно», — констатирует Михаил Артюхов.

По словам Ольги Соловей, что сейчас действительно необходимо — так это создание механизма, который бы предотвратил появление недостроев в принципе. Например, введение запрета на продажи квартир в объектах, которые еще не введены в эксплуатацию, что довольно распространенная практика в мире. «Либо, по опыту соседней Польши, нужно включить в этот процесс банки: деньги покупателей незавершенных объектов строительства должны поступать на счет застройщика, но распоряжаться ими он сможет только после завершения всего процесса строительства. По результатам проведенного URE Club анонимного исследования уровня коррупции в строительной сфере, более 80% опрошенных строительных и девелоперских компаний главным источником коррупции назвали деятельность Государственно-строительной инспекции Украины. Вот, пожалуй, с этого и стоить начинать любые качественные изменения в строительной отрасли», — говорит Ольга Соловей.

«Сотни коррупционных лазеек»

Свой список претензий к новому проекту есть и у застройщиков.

По их мнению, главным камнем преткновения могут стать условия инвестиционного конкурса по достройке объекта, а также вопросы стимулирования участия застройщиков в проекте. Документ предполагает льготы или отмену паевого участия, выделение средств из местного бюджета и других источников, освобождение заказчика от арендной платы или земельного налога, обеспечение бесплатного присоединения к инженерным и транспортным сетям и т.д. 

«Но, по моему мнению, любые льготы и преференции лучше монетизировать. Следовательно – в каждом местном бюджете должен быть сформирован некий кризисный фонд под реализацию проблемных объектов строительства. Проект, по сути, предлагает бартер, что можно расценить как возможность для коррупционной наживы. Также стоит сделать отдельный акцент на аудите стоимости строительных работ», — считает управляющий партнер компании AVM Development Group Владислав Кононов.

С коллегой согласен и начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов: «Минрегион очень детально расписал весь механизм признания/непризнания объекта строительства долгостроем с последующими санкциями по отношению к застройщику. Единственный момент, который может вызвать ряд сомнений, это предлагаемый перечень стимулирования застройщиков для участия в конкурсе по достройке объекта. Этот вопрос прописан так, что в нем, при желании, можно увидеть сотни коррупционных лазеек. Но данный документ только представлен на рассмотрение общественности. Я уверен, что особый акцент в предложениях к законопроекту будет сделан именно на создании прозрачных условий стимулирования конкурсов», — подытожил Панфилов.

Мария Колыванова

Комментарии - 27

+
+97
vladymyrkiev
vladymyrkiev
16 июля 2019, 8:27
#
В договорах покупки продажи имущественных прав прописывается не срок сдачи дома/ввода в эксплуатацию, а «ориентировочный срок сдачи...». Фактически, в договорах нет чёткого срока передачи объекта покупателю. И первое что нужно сделать это установить требование указывать такой срок, иначе договор считать не действительным. Это позволит говорить хоть о какой-то компенсации за задержку.
+
0
Lamo
Lamo
17 июля 2019, 11:35
#
У разных застройщиков разные договора - есть, которые все четко прописывают. Например GEOS
+
+136
vladymyrkiev
vladymyrkiev
16 июля 2019, 8:31
#
«Однако эксперты сомневаются в возможностях финансировать долгострои из местных бюджетов. «Как показывает практика, денег там — кот наплакал. Могут выделить разве что символическую сумму.» Как бы вопрос, а с хрена ли бюджет должен возмещать инвестиционные убытки частных лиц?
+
+128
m0ps
m0ps
16 июля 2019, 8:40
#
Как по мне - самый разумный вариант: сделать как в соседней Польше. Пока застройщик не отдал квартиру покупателю-инвестору деньги он «потрогать» не может. ИМХО - это замечательный стимул для застройщика. С одной стороны он вроде как все и продал и деньги вот они лежат, а с другой - пока не выполнил свои обязательства - ничего не получил. В таком случае при банкротстве будет легко найти желающего достроить, ибо они получат не только груду бетона на клочке земли с кучей недовольных людей, а и все те деньги, которые были вложены этими людьми в квартиры.
+
+60
Olimpiec
Olimpiec
16 июля 2019, 9:30
#
Таким образом и рынок застройщиков почистится. А то сейчас все кому не лень застройщики, котлован за свои вырыли а дальше стройка идет исключительно за счет инвестора... Финансовую подушку имеют от силы 5 компаний
+
+35
Andrey Derkach
Andrey Derkach
16 июля 2019, 11:52
#
И стоимость квадратного метра вырастет минимум в 2 раза ...
+
+7
Oleksandr Sb
Oleksandr Sb
16 июля 2019, 15:15
#
Под деньги покупателей застройщик возьмет кредит в банке. А уж банковские риск-менеджеры найдут способ как проверить застройщика на вшивость. Удорожание на величину процентов по кредиту
+
0
DmitriiM
DmitriiM
17 июля 2019, 8:29
#
Нe а чего здесь плохого? Недвижимость не должна быть дешевой, особенно в Киеве.
+
0
Lamo
Lamo
17 июля 2019, 11:39
#
Только:
1. банк может по привычной схеме вывести все эти деньги и потом обанкротиться;
2. стоимость строительства значительно увеличится за счет привлекаемых кредитов под 20-25%;
3. более мелкие застройщики вряд ли смогут работать по такой схеме, останутся только и так зажравшиеся укрбуды и киевгорстрои.
+
0
Oleksandr Sb
Oleksandr Sb
17 июля 2019, 12:48
#
1. Фактически предлагается аккредитив. У аккредитива есть два банка. Деньги покупателя лежат в банке покупателя. Так что банк застройщика их не выведет даже если очень захочет. И банков покупателей много. 2. Вот мы уже от «в 2 раза» перешли к 20-25%. Можно еще скинуть за счет гарантий таких кредитов от государства или местных бюджетов. И это бюджетам обойдется дешевле чем вытаскивать долгострой самим 3. А почему мелкие не смогут? Пусть начинают с маленьких проектов. Может это и есть способ снизить кол-во уродливых муравейников
+
0
Lamo
Lamo
17 июля 2019, 13:01
#
Про «в 2 раза» я и не писал, но смысл банкам снижать ставку по кредиту без снижения учетной ставки нацбанком?
К тому же если на строительстве будут задержки, а они бывают практически у всех сложных и больших проектов, то стоимость привлеченных денег будет резко увеличиваться.
Никто и сейчас не мешает строить элитные клубные дома в пару этажей, но и цена в них в Киеве от 4к$ за метр на стадии строительства. Так что не надо путать мягкое с теплым.
+
0
Oleksandr Sb
Oleksandr Sb
17 июля 2019, 13:31
#
Это для вас задержки неожиданность, а застройщик прекрасно понимает когда он сдаст объект. Вы к чему клоните - ничего не надо делать и все само собой рассосется, или давайте строить как раньше и достраивать за счет бюджета? Что предлагаете?
+
+15
Lamo
Lamo
17 июля 2019, 16:23
#
Я ниже описал - проблема большинства недостроев в том, что они изначально незаконны и при этом власти в ус не дуют (на самом деле берут взятки и закрывают глаза), а потом делают удивленные свинные рыла, менты и все госорганы поступают аналогично.
Так что просто проблему не с того места даже начинают решать - за незаконное строительство должен отвечать мер, за продажу незаконного строительства - менты.
+
0
combojack911
combojack911
16 июля 2019, 9:22
#
Как мне кажется нужно учитывать что застройщики очень тепло и нежно дружат с мэрией Киева, возможен вариант что они будут мешать сдать дом в эксплуатацию (сейчас они бы это делали через пикеты и суды, но смысла нет), затем через год его отжимать «типа проблемный долгострой» и достраивать еще пару домов.
+
0
vladymyrkiev
vladymyrkiev
16 июля 2019, 9:44
#
Тогда собрать желающих на следующий объект будет не просто.
+
0
combojack911
combojack911
16 июля 2019, 10:01
#
У желающих ничего не изменится - квартиры они всеравно получат в такой схеме, разве что двор меньше будет
+
+7
AleksandrBank
AleksandrBank
16 июля 2019, 10:32
#
Вижу много здесь высказали ЗА и ПРОТИВ, но нужно с чего-то начинать и менять. Реально эти недострои по городу достали, плюс перекрытие дорог и т.д. жителями.

Хотя застройщики могут пойти на мошеннические схемы, типа продать квартиры своим людям связанным или на не существующих людей, чтобы власти у них не отобрали их «метры» и все. Я думаю такая ответка будет со стороны застройщиковю
+
+10
Danconia
Danconia
16 июля 2019, 12:15
#
Думаю нужно навести порядок с выделением земли - выделать только тем кто имеет средства для финансирования стройки в полном объеме или имеет кредитную линию в банке для финансирования строительства.
Приоритет и преференции в выдаче земли существующим застройщикам, которые сдавали предыдущие объекты своевременно. 

Новым застройщикам землю только если есть достаточно собственного капитала - без капитала вон из столицы! 
Стройбизнес это не МАФы ой а попробую себя в стройбизнесе.. условия только для профессионалов с репутацией всех остальных и однодневок на фиг пусть тренируются в регионах на объектах поменьше и попроще.
+
0
Danconia
Danconia
16 июля 2019, 12:20
#
Ну и плюс одному застройщику выдавать земли не больше чем у него капитала всё это застроить на 100% земля выдается после внесения 100% суммы кошториса проекта на спец счет. Т.к. капитала у всех ограниченное количество перестанут хапать землю про запас.
+
+28
Bikeman
Bikeman
17 июля 2019, 8:42
#
Просто пытаются изобрести велосипед для переброски денег и объектов из кармана в карман. Хотя решение — просто, как угол дома: запретить законодательно продажу объектов частным лицам до момента сдачи — строй либо на свои, либо на заемные, либо ищи «квалифицированного инвестора». Кто из физиков хочет «поиграть в инвестора» со стадии котлована — есть множество способов формализоваться в «квалифицированного инвестора». И вопрос недостроев и кинутых закрыт раз и навсегда.
+
+41
Lamo
Lamo
17 июля 2019, 11:50
#
Проблема большинства долгостроев/недостроев в том, что они строятся БЕЗ разрешительной документации и пока стройка идет городские власти и ответственные органы никак на это не реагируют.
Люди (не изучающие предмет инвестиции) не вымрут и придумывать против них заглушки глупо.
Строительство не происходит мгновенно — сперва создается/огораживается стройплощадка и уже на этой стадии компетентные органы должны проверить всю разрешительную документацию у застройщика и внести в реестр/онлайн карту.
Каждое объявление о старте продаж в новом ЖК должны проверить менты и либо закрыть мошенников, либо внести в реестр/онлайн карту.
По всему Киеву до сих пор везде висят бигборды с продажей квартир в незаконных стройках Войцеховского и ментам/кмда пофиг абсолютно.
+
+11
Игорь Коляда
Игорь Коляда
17 июля 2019, 20:23
#
Нужно просто запретить продавать имущественные права - ОТДЕЛЬНО от имущества,как это делают во всём цивилизованном мире.
Иначе это не рынок,а -  лохотрон и мошенничество.
Почему-то никто не покупает в магазинах имущественные права на колбасу,хлеб, холодильник и прочее,а покупают сами  ПРЕДМЕТЫ потребления - колбасу,хлеб,холодильники и прочее.
 Квартира - это такой же ПРЕДМЕТ потребления,поэтому   нельзя разделять и продавать по отдельности имущественные  права и  имущество(ПРЕДМЕТ потребления).
+
0
Lamo
Lamo
17 июля 2019, 20:39
#
1. тогда нельзя будет покупать жилье дешевле на стадии строительства
2. само строительство будет дороже, т.к. застройщик не сможет использовать привлеченные средства и вынужден будет кредитоваться
В итоге купить жилье станет практически невозможно даже среднему классу - объемы строительства упадут в десятки раз - люди потеряют рабочие места/упадет ВВП и экономика.
Классное предложение.
+
+24
Игорь Коляда
Игорь Коляда
17 июля 2019, 21:12
#
1. тогда нельзя будет покупать жилье дешевле на стадии строительства

Читайте внимательно о чём мной написано,жильё - это ГОТОВЫЙ ПРОДУКТ в виде квартиры или отдельно стоящего дома,и если покупать на стадии строительства - то покупаете НЕ жильё.
Кредиты - это и есть привлечённые средства,разница только в том,что за кредит застройщик должен платить проценты,а так  застройщик мало того,что использует «халяву»,так ещё и ответственности никакой не несёт.
Экономика и ВВП потому и падают,что много халявщиков развелось.
+
0
Rabotyahoff
Rabotyahoff
18 июля 2019, 9:48
#
Сразу бы и уголовную ответственность для застройщика и его учредителей предусмотрели.
+
0
Oleksandr Sb
Oleksandr Sb
18 июля 2019, 13:09
#
А для «инвесторов» в котлован бесплатный дурдом. Так чтобы справедливо
+
+8
vladymyrkiev
vladymyrkiev
21 июля 2019, 15:17
#
Есть ответственность за самозахват земельного участка, за мошенничество (продажа квартир по несколько раз, кидок инвесторов и т.д.). Много ответило?
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама