Схема для долгостроев: как в Украине будут спасать проблемные объекты и кто на этом может заработать

Проблема с долгостроями в Украине стоит довольно остро и ухудшается с каждым годом. «По приблизительной статистике, инвесторы 120 долгостроев в Украине остались без денег и без нового жилья», — написал на своей странице в Facebook замминистра регионального строительства Лев Парцхаладзе. Он также уточнил, что на сегодняшний день в стране нет законодательного механизма достройки проблемных жилищных объектов, которые возводились с привлечением средств физлиц. «Проблема действительно очень острая и требует первоочередного решения», — считает Парцхаладзе. 

Проблему долгостроев уже не раз пытались решить, в том числе, на местных уровнях. Однако найти схему, которая бы позволила достроить проблемный дом и уладить все вопросы с правами собственности и при этом устроила бы всех участников, крайне сложно.

В Минрегионе предложили свой вариант решения вопроса. Ведомство подготовило очередной законопроект на эту тему.

«Похожий законопроект уже подавался ранее и даже прошел первые слушания, но так и остался пылиться в парламенте. Всем участникам рынка нужно научиться объединяться и добиваться принятия важных для отрасли законов, а это намного сложнее на практике, чем найти общий язык в их написании», — говорит сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club) Ольга Соловей.

«Минфин» разбирался какую схему на этот раз готовят для долгостроев и как она скажется на кошельках пострадавших покупателей и их планах на новоселье.

Будут забирать новостройки вместе с землей

Сейчас этот документ выставлен на официальном сайте Минрегиона на общественное обсуждение. Обнародован только сам проект. Ни пояснительной записки, ни оценки его возможного влияния  на строительный рынок, разработчик не предоставил.

Законопроект описывает порядок отнесения объекта к долгострою. Для того, чтобы внести дом в черный список, будет достаточно заявления хотя бы от одного физлица -инвестора. Чтобы доказать, что новостройка — реальный долгострой, нужно будет предъявить договор купли -продажи, в котором указан срок обещанного ввода в эксплуатацию, а также документы, подтверждающие   оплату квартиры. Задержка сдачи дома на год и более будет уже считаться подозрительной.

В Украине вовремя сейчас сдаются очень немногие новостройки. Поэтому, как только проект будет принят, кандидатов на внесение в черный список будет немало. По данным Ольги Соловей, до 10% всех строящихся в Киеве и пригороде объектов по тем или иным причинам сдаются в эксплуатацию с задержкой более 1 года. В регионах этот процент еще выше.

Рейтинг киевских застройщиков от «Минфина» 

Если срок ввода в эксплуатацию нарушен — это уже повод для разбирательств. По запросу местных властей застройщик должен предоставить полную информацию о ходе работ, смете, источниках финансирования, окончательной дате ввода объекта в эксплуатацию и пр. Если в течение 10 дней такие данные не будут получены, местные чиновники получают право отнести объект к долгострою. И, главное, могут обратиться в суд, требуя изъятия дома вместе с участком в пользу территориальной общины.

Далее схема следующая: местные власти собирают инвесторов, которые принимают решение о признании объекта долгостроем и его последующей достройке.

Дом вносится в перечень долгостроев и выставляется на конкурс среди застройщиков.

Чтобы нашлись желающие довести объект до ума, для них предусмотрели  экономические стимулы. В их числе, к примеру, льготы или полное освобождение от уплаты паевого взноса, софинансирование из местного бюджета, освобождение от арендной платы, платы за землю и пр.

Вместо трех домов — построят пять

Эксперты, с которыми пообщался «Минфин», говорят, что сам факт появления законопроекта о долгостроях — хороший знак. «Это попытка разгрести Авгиевы конюшни долгостроев, которых по стране немало. Речь идет не только о скандальных стройках Войцеховского и наследстве Элита-центра, но и о точечных объектах в пригороде и небольших городах», — говорит главный эксперт портала о недвижимости 3m2 Виктория Берещак.

Объекты недвижимости для выгодных инвестиций. Сравнить

К плюсам проекта относят и экономические стимулы для нового застройщика. Это действительно может стать решающим для девелоперов, которые решат зайти на  объект.

Однако эксперты сомневаются в возможностях финансировать долгострои из местных бюджетов. «Как показывает практика, денег там — кот наплакал. Могут выделить разве что символическую сумму. Поэтому основные инвестиции будут от девелопера. А ему, чтобы что-то в итоге заработать, нужно, чтобы было достаточное количество «ничейных» квартир для последующей продажи," — отмечает Берещак.

Управляющий партнер ARTA Property Management Михаил Артюхов считает, что законопроект Минрегиона не дает ответа на главный вопрос — как защитить права обманутых покупателей.

«Предложенный законопроект, скорее, помогает определить статус вкладчиков как обманутых застройщиком. Он также дает возможность вывести проект на новый конкурс при поддержке местных властей. Но проблемы инвесторов он не решает. Законодатели преследовали свои цели — на конкурсе продать долгострои. Этот проект явно сделан под застройщиков. Их лоббизм может объясняться попыткой обойти барьеры входа в рынок строительства в Киеве. Ведь доступ к рынку земли в столице крайне ограничен в последние три года», — отмечает Артюхов.

Получается, что новый застройщик, купив на аукционе объект, будет распоряжаться всем проектом. «По простому, всех инвесторов- физлиц оставят один на один с новым застройщиком. Механизма урегулирования конфликта не видно», — констатирует Михаил Артюхов.

По словам Ольги Соловей, что сейчас действительно необходимо — так это создание механизма, который бы предотвратил появление недостроев в принципе. Например, введение запрета на продажи квартир в объектах, которые еще не введены в эксплуатацию, что довольно распространенная практика в мире. «Либо, по опыту соседней Польши, нужно включить в этот процесс банки: деньги покупателей незавершенных объектов строительства должны поступать на счет застройщика, но распоряжаться ими он сможет только после завершения всего процесса строительства. По результатам проведенного URE Club анонимного исследования уровня коррупции в строительной сфере, более 80% опрошенных строительных и девелоперских компаний главным источником коррупции назвали деятельность Государственно-строительной инспекции Украины. Вот, пожалуй, с этого и стоить начинать любые качественные изменения в строительной отрасли», — говорит Ольга Соловей.

«Сотни коррупционных лазеек»

Свой список претензий к новому проекту есть и у застройщиков.

По их мнению, главным камнем преткновения могут стать условия инвестиционного конкурса по достройке объекта, а также вопросы стимулирования участия застройщиков в проекте. Документ предполагает льготы или отмену паевого участия, выделение средств из местного бюджета и других источников, освобождение заказчика от арендной платы или земельного налога, обеспечение бесплатного присоединения к инженерным и транспортным сетям и т.д. 

«Но, по моему мнению, любые льготы и преференции лучше монетизировать. Следовательно – в каждом местном бюджете должен быть сформирован некий кризисный фонд под реализацию проблемных объектов строительства. Проект, по сути, предлагает бартер, что можно расценить как возможность для коррупционной наживы. Также стоит сделать отдельный акцент на аудите стоимости строительных работ», — считает управляющий партнер компании AVM Development Group Владислав Кононов.

С коллегой согласен и начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов: «Минрегион очень детально расписал весь механизм признания/непризнания объекта строительства долгостроем с последующими санкциями по отношению к застройщику. Единственный момент, который может вызвать ряд сомнений, это предлагаемый перечень стимулирования застройщиков для участия в конкурсе по достройке объекта. Этот вопрос прописан так, что в нем, при желании, можно увидеть сотни коррупционных лазеек. Но данный документ только представлен на рассмотрение общественности. Я уверен, что особый акцент в предложениях к законопроекту будет сделан именно на создании прозрачных условий стимулирования конкурсов», — подытожил Панфилов.

Мария Колыванова