Что мешает сделать действительно дешевую ипотеку

Что нужно для того, чтобы сделать ипотеку действительно дешевой, в колонке для Экономической правды рассказал руководитель практики трансграничных споров Юридической группы LCF Игорь Кравцов. «Минфин» публикует сокращенную версию статьи.

Ставки ушли вниз

В цивилизованных и развитых странах ипотека является одним из показателей здоровой экономики: большая популярность, низкие ставки, безопасность и предсказуемость. В Украине же по ряду причин ипотека в течение длительного времени была синонимом непреодолимого бремени. Можно описать отношение большинства населения к этому финансовому инструменту одним словом — «дорого!».

Однако в последний год тема не сходит с уст политиков и чиновников, которые декларировали снижение процентных ставок до 10% и ниже. Популярное обещание бывшего и нынешнего премьер-министров и Президента Украины в 2020 году постепенно начало внедряться в жизнь.

Если в 2019 году банки кредитовали по ставке более 20%, то сегодня в программе доступного ипотечного кредитования для населения под 10% участвуют 5 банков — и государственные, и коммерческие.

Однако 10% пока остаются в определенном смысле маркетинговым ходом, поскольку в большинстве случаев такой процент действует только первый год. Реальная же ставка достигает 12-13% годовых. В то же время издевательством кажутся новости, например, из Дании, где в 2019 году впервые ввели программу с отрицательной процентной ставкой -0,5%. То есть, вернуть банку нужно немного меньше, чем ты взял.

Рассмотрим, какие факторы сегодня мешают дальнейшему снижению стоимости ипотеки и как их устранить.

Слабая защита кредитора

Важно улучшить нормативное регулирование защиты прав кредиторов, прежде всего, в работе с проблемной задолженностью. Уровень невыполнения обязательств по кредитным договорам является высоким, а у должников есть много способов избежать выполнения обязательств. Большие надежды возлагались на Кодекс Украины по вопросам банкротства, хотя его действующая редакция оставляет заемщикам много пространства для работы против кредиторов.

Правительство взяло на себя и соответствующие международные обязательства. Так, в Меморандуме об экономической и финансовой политике, подписанном с МВФ, наше государство декларирует создание рабочей группы для выявления слабых моментов, связанных с защитой прав кредиторов (п. 18 Меморандума).

Если говорить о конкретных законодательных инициативах, то было бы уместным упростить процедуру обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге, во внесудебном порядке. Это позволит банкам лучше защищать свои интересы в противостоянии с недобросовестными заемщиками.

Поможет развитию ипотеки и разработка нового законодательства о финансово-кредитных механизмах для строительства жилья, к чему обещает присоединиться сам НБУ. Нормативное регулирование должно сделать прозрачным финансирование рынка недвижимости и усилить ответственность застройщиков.

Учетная ставка

В 2019 году в Украине была одна из самых высоких учетных ставок в мире. В течение прошлого и этого годов НБУ ее постепенно снижал и достиг уровня в 6%.

Очень долгое время стоимость кредитных ресурсов была высокой, а денежно-кредитная политика неоправданно жесткой. Поэтому банкам требуется значительное время, чтобы перестроить свою деятельность под новые условия.

Чрезмерное регуляторное давление

Национальный регулятор довольно медленно реагирует на изменение ситуации на рынке и возникновение новых потребностей. Сегодня важно получить более гибкие правила оценки кредитных рисков.

Определенные шаги в этом направлении уже сделаны. Буквально несколько дней назад появились новости о разрешении на учет доходов членов семьи должника-физического лица при оценке финансового состояния для ипотечного кредитования, планируется отмена требования для банков по обзору жилищной ипотеки в случае ее страхования.

Кроме того, стоит облегчить резервные требования. Сегодня банки должны обеспечить оценку размера кредитного риска в объемах, которые часто делают кредитование убыточным. Такие правила до сих пор основываются на негативном опыте кризиса 2008-2009 годов. Сегодня же, выдавая кредит в гривне, банк фактически без надлежащих причин вынужден резервировать слишком большие суммы, которые могли бы выпустить на рынок.

Читайте также: Когда 570 тысяч жителей столичных «хрущевок» получат новое жилье

Не мешало бы и расширение перечня приемлемого обеспечения, оптимизация правового регулирования и оценки операций с объектами незавершенного строительства и имущественными правами.

Большая часть неработающих кредитов

Процент проблемных кредитных портфелей довольно значительный. Это мешает удешевлению новых кредитов, в том числе ипотечных. Более того, проблема настолько значима в государственных банках, что занимает видное место в том же меморандуме с МВФ.

Отдельно стоит выделить продление моратория на взыскание валютной ипотеки. Шестой год подряд продолжается действие запрета, на этот раз на 6 месяцев.

Казалось бы, с принятием Кодекса по процедурам банкротства появится больше возможностей для достижения компромисса между банками и заемщиками. Однако, проблема деликатная в социальном и политическом смысле, поэтому парламент вместе с Президентом продлили действие моратория еще на 6 месяцев.

Банки не могут получить погашения обязательств, поэтому сдерживают выдачу новых займов. Стоит рассмотреть дополнительные варианты поиска механизма урегулирования ситуации.

Риски новых ограничений

В случае, если ситуация с пандемией будет ухудшаться, это негативно скажется на доходах населения и существенно сдержит восстановление внутреннего спроса и экономической активности.

Читайте также: Операции с недвижимостью: какие налоги придется платить

В таких условиях значительный дефицит госбюджета на 2021 год может повлечь за собой рост инфляции, дополнительную печать денег и другие негативные экономические факторы.