29 октября 2020, 14:17 Читати українською

Операции с недвижимостью: какие налоги придется платить

Купить как можно больше недвижимости и получать от нее доход, мечтает чуть ли не каждый.  Но далеко не все учитывают, что лишние квадратные метры — это еще и много расходов. Один из них - обязательство платить налоги.

У владельца недвижимости может возникнуть масса вопросов: за что платить, когда и нужно ли вообще что-то отдавать государству? В тонкостях налогообложения операций с недвижимостью разбирался «Минфин».

Кто платит налог на недвижимость

Налог на недвижимость действует в Украине с 2014 года. Соответствующая норма прописана в ст. 266 Налогового кодекса Украины

Платить его обязаны не все, а только граждане, чьи квадратные метры превышают норму. А именно, имеют в собственности:

  • квартиру площадью более 60 кв. м;
  • дом площадью свыше 120 кв. м;
  • различные типы объектов недвижимости суммарной площадью больше 180 кв. м.

Налогом облагаются именно «лишние» метры. Например, владелец квартиры 65 кв. м должен платить только за 5 «квадратов». А собственник дома площадью 135 кв. м — за 15 кв. м. Если же в собственности одновременно находятся и дом, и квартира, то платить нужно за метры, которые превышают планку в 180 «квадратов». Исходя из нашего примера – заплатить придется за 20 кв. м сверх нормы: (65 + 135) — 180 = 20. 

«Если собственник владеет долей имущества, то налог с него взимается пропорционально этой доле», – объясняет адвокат Сергей Гула.

Облагаться налогом может и нежилая недвижимость – сарай, гараж и т.д. Но чаще всего для таких объектов делают исключение.

Согласно Налоговому кодексу, плательщиками налога на недвижимость являются и физические, и юридические лица. Физлица платят налог раз в год: до 1 июля налоговая рассылает им уведомления-решения с начисленной за квадратные метры суммой. Ее нужно уплатить в течение 60 дней с момента получения этого документа.

Что касается юридических лиц, то они насчитывают налог самостоятельно и уплачивают его каждый квартал.

Кто освобожден от уплаты налога на недвижимость

По закону, налог можно не платить, если здание в аварийном состоянии. Этот факт должны признать органы местной власти. Кроме того, налог не взимается с многодетных семей и не начисляется собственникам жилья в общежитиях.

Как рассчитать налог на недвижимость

Ставку налога на недвижимость устанавливают местные органы власти. Это означает, что в разных регионах Украины ставки налога могут быть разными. Максимальный  размер – 1,5% от минимальной заработной платы на 1 января отчетного года за каждый квадратный метр. Такая ставка, например, действует сейчас в Киеве и Днепре. На 1 января 2020 года минимальная заработная плата составляла 4723 грн. Исходя из этого, максимальная налоговая ставка на недвижимость – 70,8 грн за квадратный метр.

По другим регионам информацию можно найти на официальных сайтах местной власти. Так, в Одессе ставка для квартир составляет всего 0,1% или 4,24 грн, а во Львове – 0,5 % или 23,61 грн.

Например, владельцу квартиры площадью 68 кв. м в Киеве за «лишние» 8 кв. м придется уплатить налог в сумме 566,4 грн. А вот собственнику такой же квартиры во Львове — только 188,88 грн, в Одессе — всего лишь 33,92 грн.

Срок уплаты налога на недвижимость четко регламентирован. За несвоевременную уплату предусмотрен штраф. «Прострочили платеж на 30 дней – размер штрафа составляет 10% суммы налога. Если не платили больше месяца – уже 20% суммы долга», – предупреждает адвокат Сергей Гула.

Но это еще не все. Гораздо больше придется заплатить тем, у кого площадь квартиры превышает 300 кв. м, а дома — 500 кв. м. В дополнение к основному налогу на недвижимость государство ежегодно взимает с них фиксированный налог на роскошь в размере 25 тыс. грн.

Читайте также: Владельцев авто среднего класса заставят платить налог на роскошь

Налог при продаже недвижимости

При продаже недвижимости налог обязан уплатить как покупатель, так и продавец. 

Покупатель платит госпошлину в размере 1% от стоимости жилья и перечисляет в Пенсионный фонд 1% от суммы сделки.

Для продавцов схема сложнее. Сумма, которую придется отдать государству, зависит от срока владения жильем.

«Если на продажу выставлен объект, который принадлежит владельцу более трех лет, и он впервые за календарный год продает квадратные метры, то с него взимается только пошлина в размере 1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости. Налог на доход и военный сбор в этом случае отсутствует», – объясняет младший юрист Eterna Law Оксана Скоробогач.

Если же квартиру продают до истечения 3 лет, или продавец уже продавал за год другие квартиры, – уплатить придется:

  • госпошлину в размере 1% от стоимости объекта;
  • налог на доходы физлиц (НДФЛ) в размере 5% от стоимости жилья (для нерезидентов — 18%)
  • 1,5% военного сбора.

Посмотрим на конкретном примере: 

Человек покупает квартиру за $30 тыс. В этом случае ему придется отдать $300 в Пенсионный фонд и уплатить $300 госпошлины. 

Продавец в рамках этой сделки уплачивает $300 госпошлины. Но если доход от продажи квартиры облагается НДФЛ, то к этой сумме придется приплюсовать еще $1950 ($1500 НДФЛ + $450 военного сбора).

Помимо этого придется еще уплатить примерно $100 за оценку, техпаспорт и справку из БТИ, и еще $100 нотариусу.

Чаще всего стороны сделки договариваются, кто за что платит при заключении договора. Бывает, по предварительному согласованию, покупатель оплачивает стоимость квартиры, а все остальные расходы делятся пополам. 

Льготы при налогообложении

Исключение составляют льготные группы. От уплаты госпошлины освобождены инвалиды Второй мировой войны, а также семьи погибших, пропавших без вести военнослужащих и приравненных к ним лиц, а также ликвидаторы аварий на ЧАЭС.

Кроме того, постановление Кабмина от 23.09.2020 г. освобождает от уплаты взноса в Пенсионный фонд граждан, которые покупают квартиру впервые или находятся на квартирном учете.

Ранее украинцы, которые покупали жилье впервые, могли вернуть пенсионный сбор, но только через суд. Теперь у них появился более простой путь. Пенсионный сбор можно вообще не платить, если собрать и принести нотариусу пакет документов. 

«Факт покупки жилья впервые нужно дополнить заявлением о том, что гражданин не имеет и не приобретал права собственности на жилье и подтвердить это соответствующими сведениями из Госреестра прав на недвижимое имущество. Также нужно предоставить данные о неиспользовании жилищных чеков для приватизации или использования их для приватизации доли имущества государственных предприятий и земельного фонда», – акцентирует внимание помощник адвоката практики налогового права AO Moris Артур Мриглод.

Если покупатель находится в очереди на получение жилья, нужно также предоставить подтверждающий документ.

По словам Артура Мриглода, нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества теперь осуществляется без документального подтверждения уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование. Но для этого нужно предоставить перечисленные выше документы.

Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду

Порядок налогообложения дохода от сдачи жилья в аренду зависит от статуса арендодателя.

Существует три варианта, когда арендодателем выступает:

  1. ФОП 2 или 3 группы. В этом случае есть ограничения на сдаваемую площадь: не больше 100 кв. м для жилой и 300 кв. м для нежилой, а также до 0,2 га для земельного участка.
    Сумма единого налога в 2020 году для ФОПов на 2 группе – 944,60 грн в месяц. То есть сколько бы предприниматель ни заработал на аренде, сумма налога не изменится. ФОПы на 3 группе платят налог по ставке – 5% или 3 % + НДС. Также дополнительно уплачивается единый социальный взнос в размере не менее 1039,06 в месяц. 
  2. ФОП на общей системе налогообложения. Ставка НДФЛ с чистого дохода: 18% + военный сбор 1,5%, также единый социальный взнос не менее 1039,06 в месяц.
  3. Физическое лицо. В этом случае доход облагается НДФЛ по ставке 18% + нужно уплатить военный сбор 1,5%.

Приведем пример: владелец недвижимости на протяжении 2020 года сдает квартиру в Киеве за 10000 грн.

Если вы сдаете жилье ФОП 2 группы, то каждый месяц вам будет начисляться единый налог 944,60 грн. 

Для ФОП на 3-ей группе налог 5% от дохода составит 500 грн.

Если вы не попадаете под критерии для ФОП 2 или 3 групп, придется сдавать квартиру, как предприниматель на общей системе налогообложения. При этом уплачивая НДФЛ 1800 грн (10000 грн х 18%) и военный сбор 150 грн (10000 грн х 1,5%).

В случае, если вы сдаете как физическое лицо, то каждый месяц вы должны заплатить НДФЛ 1800 грн (10000 грн х 18%) и военный сбор 150 грн (10000 грн х 1,5%). 

Суммы полученного дохода арендодатель-физическое лицо отражает в годовой налоговой декларации. Он обязан подать ее в контролирующий орган по месту регистрации (налогового адреса) до 1 мая года, следующего за отчетным.

Риэлторы, которые участвуют в подобных сделках, обязаны направить информацию о заключенных при их посредничестве договоров об аренде недвижимости в ГНС по месту своей регистрации. 

Если арендодатель не платит налог с дохода, его могут оштрафовать. Сумма штрафа составит: 

  • 10% от суммы не уплаченного вовремя налогового обязательства за опоздание с уплатой на срок до 30 календарных дней включительно;
  • 20% от суммы не уплаченного вовремя налогового обязательства, если опоздание превышает 30 календарных дней.

Подарок с «хвостиком»

Недвижимость, перешедшая к новому владельцу по договору дарения или  наследства, тоже считается доходом и облагается налогом. Как объяснила адвокат АО «Легард» Инна Тута, в обоих случаях налогообложение происходит по одной и той же схеме.

Наследник или человек, который получил недвижимость в подарок, обязан уплатить:

  • НДФЛ в размере 5% от рыночной стоимости имущества, которая не может быть ниже оценочной стоимости имущества;
  • 1,5 % военного сбора.

Из данного правила есть два исключения: 

  • Если подарок или наследство вы получили от родственника первой или второй степени родства (это может быть отец, мать, жена, муж, брат, сестра), то ставка составляет 0% — то есть налог платить не нужно. 
  • Если же недвижимость вам подарил или завещал нерезидент (либо ее подарили или завещали нерезиденту), применяется ставка налога 18% плюс 1,5% военный сбор.

Вариантов уйти от налогов, получив недвижимость по наследству или в подарок от дальнего родственника или чужого лица, не существует. Налоговая обязательно узнает о том, что вы стали счастливыми обладателями квадратных метров. Об этом ее уведомит нотариус после регистрации права собственности.

Ирина Рыбницкая

Комментарии - 8

+
+60
bonv
bonv
29 октября 2020, 15:42
#
Народ у нас привчений рахувати прибуток і не заморочуватись податками..
+
+29
bonv
bonv
29 октября 2020, 15:42
#
Правила ведения бизнеса:)
https://minfin.com.ua/blogs/bonv/147373/
+
0
ApamaT
ApamaT
29 октября 2020, 15:58
#
Ок. Будем знать
+
+40
PanMykola
PanMykola
29 октября 2020, 19:45
#
Отличная статья, молодцы! Если бы описали вторую степень родства, то было бы вообще идеально. Разве туда не относятся бабушки и дедушки?
+
+12
skylake3
skylake3
2 ноября 2020, 15:17
#
Относятся.

https://advokat-alliance.kh.ua/wp-content/uploads/2017/10/nasledniki_po_zakonu-ocherednost.gif
+
+13
sadbuttrue
sadbuttrue
30 октября 2020, 9:28
#
Стаття корисна. Чітко і лаконічно.
+
0
Rubi0
Rubi0
31 октября 2020, 10:16
#
Достижение 2014 года, живите в будках 60 квадрата и не думайте о большем
+
0
dotster
dotster
2 ноября 2020, 23:23
#
Забыли указа ь что если вы сдаёте недвижимость (т.е. получаете от неё прибыль) то согласно налоговому кодексу льготы по налогу на недвижимость 60/180кв.м. не будет :-)
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама