3 июля 2019, 14:42 Читати українською

Рынок недвижимости: предложение значительно превышает спрос

Нового жилья построили так много, что на его продажу уйдет около 3 лет

обзор рынка недвижимости
фото: marketing-xxi.com

Темпы строительства нового жилья снижаются, но спрос на него растет. Вверх идут и цены на новостройки. Вслед за ними дорожают и квартиры на вторичном рынке. Чего ожидать тем, кто инвестирует в недвижимость, разбиралась Наталья Задерей, член Экспертной Платформы НБУ

Строят все еще много

Пик ввода в эксплуатацию новых домов был в 2017 году (5,9 млн кв. м). В прошлом 2018 году объем построенного жилья в Украине просел на 25%. В I квартале 2019-го рынок сократился еще на 4% (здесь и далее – данные год к году).

Новое предложение остается неравномерно распределенным по регионам. В прошлом году на Киев и столичную область пришлось 43% всего сданного в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах в Украине. В 2018 году в столице объем введенного в эксплуатацию жилья сократился на 28%, в первом квартале 2019 года – на 36%.

Но динамика полученных разрешений и количество строительных площадок в Киеве и за Киевом указывают на то, что объемы строительства не будут снижаться. Отрасль остается привлекательной для инвесторов, о чем свидетельствуют и анонсы крупных проектов. Например, есть планы масштабной застройки Рыбальского полуострова (Киев) при участии бизнесмена Сергея Тигипко и других инвесторов. Проект оценивается в $600 млн.

Интересным трендом является стабильный рост предложения в Киевской области. По данным поискового сервиса «ЛУН», в январе 2019 года в Киеве в продаже было 289, в области — 286 новостроек. При этом предлагают в основном бюджетный сегмент (это 61% и 84% в Киеве и области соответственно).

Интерес к пригороду обусловлен, в первую очередь, значительной разницей в ценах. По данным ЛУН, если в Киеве в мае средняя цена квадратного метра составила 24000 грн, то в пригороде — 13200 грн.

Застройка под Киевом связана, во-первых, с большим выбором земельных участков, во-вторых, с более низкой себестоимостью строительства. Насыщенность новостройками таких населенных пунктов, как Ирпень или Софиевская Борщаговка, привела к появлению строительных площадок в до сих пор обделенных вниманием населенных пунктах.

Но стоит отметить, что именно в пригороде встречаются наибольшие проблемы с инженерными сетями и качеством домов. Хотя, по информации игроков рынка, иногда и в Киеве застройщики, чтобы раскрутить комплекс, качественно строят первую очередь, а дальше давление роста себестоимости вынуждает их экономить.

За Киевским регионом следуют Львовская, Одесская и Харьковская области. Львов является вторым по темпам застройки городом после Киева. Этот город отметился и первым случаем демонтажа самовольно начатой многоэтажки.

Новостройки на любой вкус по лучшей цене

Но спрос понемногу растет

В мае этого года средняя цена квадратного метра в долларовом эквиваленте выросла в столице на 2,4%, в гривне – на 4,9% (по данным агентств недвижимости, расчеты НБУ). Это косвенно может означать, что спрос на новое жилье, наконец-то, постепенно догоняет предложение – причем цены растут не только в гривне, но и в долларах (неформально рынок до сих пор функционирует именно в долларовом эквиваленте).

В то же время, по данным ЛУН, во Львове цена квадратного метра на первичном рынке в мае снизилась на 2% и в долларах, и в гривнах, тогда как в Одессе выросла на 1% в долларах и 3% в гривне.

На вторичном рынке тоже есть тренд на рост цен (косвенно это также говорит о росте спроса). В мае в Киеве средняя цена «вторички» выросла на 6,6% в долларах и 9% в гривне.

Также не исключено, что рост цен в мае – результат торможения продаж перед выборами, когда покупатели заняли выжидательную позицию. После выборов процесс активизировался, при том что в целом лето является периодом затишья на рынке.

Читайте также: Щедрость застройщиков: новые акции, скидки и рассрочки

Почему дорожает жилье

Общие факторы спроса на жилье (как на первичном рынке, так и на вторичном) остаются неизменными. Во-первых, существует спрос со стороны населения, которое стремится улучшить жилищные условия и имеет для этого возможности в виде уже существующих квартир или значительных сбережений. В этом плане оживлению спроса способствует рост реального располагаемого дохода населения почти на 10% в 2018.

Во-вторых, сохраняется высокий инвестиционный спрос – в первую очередь на рынке новостроек. Его можно разделить на две составляющие — краткосрочные спекуляции, когда, например, приобретаются имущественные права на старте продаж и начале строительства, и переуступаются по значительно более высокой цене на этапе завершения строительства. Вторая составляющая инвестиционного спроса – это долгосрочные инвестиции в жилье с целью будущей перепродажи и/или сдачи в аренду.

При существующем объеме предложения ужесточилась конкуренция как за клиентов, которые покупают с целью проживания, так и за инвесторов. В 2018-м цены на строительно-монтажные работы для жилых зданий выросли на 19,6%, поэтому рост себестоимости ограничивает возможности для ценовой конкуренции. В этом плане в более выигрышном положении крупные застройщики с достаточным запасом прочности, чтобы привлекать покупателей выгодными условиями рассрочки. В целом среди тех, кто хочет улучшить условия проживания, стабильный спрос на комплексы с качественной инфраструктурой и хорошим расположением.

Узнайте все актуальные новости рынка недвижимости — подпишитесь на Telegram-канал

Что будет с ипотекой?

Судя по темпам строительства в последние годы, динамике цен и призывам застройщиков к активизации ипотеки, можно предположить, что на столичном рынке все еще сохраняется избыток предложения. К сожалению, из-за отсутствия официальной статистики продаж на первичном рынке вся аналитика построена на суждениях и экспертных оценках.

Интересная оценка есть в отчете компании City Development Solutions за 2018 год. Авторы отчета отмечают, что при сохранении текущих тенденций большая часть квартир, которые уже поступили в продажу, будет распродана чуть больше, чем за три года. В то же время в международной практике спрос и предложение считаются сбалансированными, если оценочное время продажи квартир составляет год-полтора. Это свидетельствует о том, что на рынке сохраняется несбалансированность: жилья продается больше, чем покупатели способны купить.

Ипотечное кредитование населения понемногу развивается. По данным Отчета о финансовой стабильности Нацбанка, за I квартал 2019 года было выдано 583 млн грн (+5,4%) новых ипотечных кредитов. Но, вероятно, в среднесрочной перспективе ипотечное кредитование не будет определяющим на рынке жилой недвижимости. Хотя развитие этого направления кредитования является важным, в том числе с социальной точки зрения.

С каждым годом построенное в советское время жилье существенно теряет в цене через большое предложение новостроек, а программы реконструкции тех же хрущевок выдаются все более далекой перспективой. Поэтому без доступной ипотеки у владельцев таких квартир будет немного шансов улучшить свои жилищные условия. В то же время, для многих банков существенным препятствием для развития ипотеки является непрозрачность и правовая неурегулированность первичного рынка жилья.

Комментарии - 46

+
+82
AleksandrBank
AleksandrBank
3 июля 2019, 15:06
#
«Рынок недвижимости: предложение значительно превышает спрос»

«Темпы строительства нового жилья снижаются, но спрос на него растет. Вверх идут и цены на новостройки. Вслед за ними дорожают и квартиры на вторичном рынке.»

Как то не состыкуется. Статья не о чем, потому что построена на данных ЛУН - а это новострои. Нет инфо по вторичке или то же первичке, но где инвесторы физ.лица продают. Никто у застройщиков не спешит покупать, масса предложений по рынку от физ.лиц, а тут выбирать и выбирать, а кому нужны деньги - тот скинет нормально.
+
+5
squeez
squeez
13 июля 2019, 19:21
#
Ездил в ваши Киевы в командировке, так вот друг живущий там прокатив меня, говорит что новострои почти все выкуплены, инвесторы на месте не сидят, так что все скупается и выкупается особенно в столице...
+
0
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
13 июля 2019, 19:56
#
А ваш товариш така особлива людина, що має дані по 20+ забудовникам онлайн?

Непогано
+
+5
Andrey M
Andrey M
14 июля 2019, 10:38
#
А в якій сфері діяльності працює такий обізнаний ваш знайомий? В п'ятницю зустрічався з керівником відділу продажів забудовника з Топ 5 в Києві, з зданих об'єктів дійсно близько 90-95% продано, але більшість квартир через розстрочку від забудовника, з ти що будуються - 30-50%, в залежності від комплекса та етапу будівництва. Проблема забудовників - велика доля продаж через власну розстрочку, що вимиває обігові кошти, та не бажання банків кредитувати забудовника по причині високої ризиковоств бізнесу.
+
0
squeez
squeez
14 июля 2019, 12:37
#
Ну не то чтобы «обознаный» присматривал себе ЖП, много серфит инфы + бизнес общение, у него ФОП,по обработке дерева ,сувениров из дерева и.т.п, ну и так... поставки оптовые для розничных лавок, аксессуаров для смартфонов, но это отошения не имеет в принцие, попросили я сказал, вы же сами знаете что много людей закладывает деньги в новострой и все продается очень быстро, при чем на этапе плана или котлована
+
0
Andrey M
Andrey M
14 июля 2019, 12:42
#
«все продается очень быстро, при чем на этапе плана или котлована» - категорично не згоден. Моя думка базується на спілкуванні з забудовниками.
+
+95
semenvekselberg
semenvekselberg
3 июля 2019, 15:31
#
22 февраля 2018, 16:41
# «Мертвые» квартиры. Почему в Киеве много строится, но мало продается

Евроинтеграция, вместо ожидаемого экономического «чуда», принесла нам экономические и демографические убытки. И если бы застройщики (в которые записываются все кому не лень), больше занимались экономическим самообразованием, то скорее всего, им не пришлось бы иметь тот огромный сток непроданных метров, который только и делает что увеличивается… Осталось дождаться введения европейских немаленьких налогов на все эти метры, и мы все, в недалёком будущем, станем свидетелями украинского «девелопада»…
В моём понимании, рынок должен набрать критическую массу и лопнуть при первом же банкротстве крупного украинского застройщика. Всё по аналогии с финансовым сектором в США или недвижимостью в Испании. Тогда то и будет момент сильного падения, и… возможных покупок…
+
0
mary27
mary27
3 июля 2019, 15:35
#
И что за чудо случится при банкротстве застройщика?)
+
+15
semenvekselberg
semenvekselberg
3 июля 2019, 16:06
#
Для вас специально скажу:«эффект домино». Или все остальные участники рынка недвижимости подпишутся на спасение тонущих метров и будут скупать продукцию конкурентов???
+
0
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
3 июля 2019, 18:16
#
Який був ефект в 08-09?
+
+45
semenvekselberg
semenvekselberg
3 июля 2019, 19:03
#
Нельзя сравнивать сегодняшнюю ситуацию, с той которая была 10 лет тому назад: жировая прослойка всех членов украинского общества ничего общего не имеет с сегодняшним (европейским) её отсутствием...
+
+20
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
4 июля 2019, 1:02
#
Вам показати недобудови, що по всьому Києву розкидані після купи банкрутств забудовників?

Який тоді був «ефект доміно», нагадайтено нам?

ПС: жирок не витрачається на купівлю нерухомості
ППС: які є дані, що зараз жирок менший?
+
0
mary27
mary27
4 июля 2019, 19:13
#
Поставила только +15, но хотела +1000.
+
0
mary27
mary27
3 июля 2019, 23:03
#
Вы как-то переносите американскую историю с CDA на украинскую почву.

Тем более, на застройщиков)
Ну обанкротится какой-то «Киевгорстрой» и что?
Нафига др.участникам рынка спасать «тонущие метры» и продукцию конкурентов, а?)
+
+80
Alexeykiev
Alexeykiev
4 июля 2019, 8:23
#
КГС в обозримом будущем НЕ обанкротится.
А вот  АРКАДА стоит полностью. Давно стоит. Около года на стройплощадках только охрана. Спекулянты уже предлагают по цене ниже инвеста.
Хотя Аркада сама виновата - перегрела сама себя акциями для спекулянтов.
+
+18
AleksandrBank
AleksandrBank
4 июля 2019, 12:04
#
Подтверждаю информацию Все стало. В .т.ч стройка возле м. Иподром месяц назад полностью.

Далеко ходить не нужно, посмотрите на Рыбальский ЖК, как его рекламировали. Должны были сдать 6 мес назад, все на том же месте. Это при том что там известные компании стоят в т.ч. с ТОП 5 пару штук совместно. Когда такие проекты с несколькими участнкиами - это погибель.
+
0
Piupiupou
Piupiupou
4 июля 2019, 13:43
#
Так Рыбальский же ввелся в эксплуатацию, 2 дома.
+
+13
AleksandrBank
AleksandrBank
4 июля 2019, 17:10
#
Посмотрите и увидите что никого там нет.
+
0
Markell
Markell
4 июля 2019, 13:44
#
Могу дать дельные советы как выбирать застройщиков абсолютно безвозмездно.
Просто спрашивайте и я помогу, так как занимаюсь исследованием рынка уже 3 года и пока все великолепно.
Люди привыкли к статистике и просто не понимают как делать правильно.
Приведу пример один дом, шесть парадных,.два ОСББ. Человек покупает квартиру на 1-м этаже в 5-м парадном под магазин, второй в 1-м под салон маникюра.  В 5-м парадном ОСББ запретил переводить из жилого в коммерческое хоть место и проходное, а в 1-м хоть место и не проходное но за счет владельца был сделан маленький сад для придомовой территории и ОСББ с радостью даже помогли с оформлением документов.
Вывод в 5-м парадном постоянно дежурят бабки и уже 8-м вызовов полиции, в 1-м парадном аренда 2-х комнатной квартиры составляет 16 тысяч чистыми, при затратах в 23 000 дол. покупка и переоформление, сад и т.д + 5 000 дол. Окупаемость пять лет.
Как я всегда говорил «Тщательнее надо».
+
0
mary27
mary27
4 июля 2019, 19:33
#
Я написала про КГС, просто наугад вспомнив крупного застройщика.
Про их состояния дел понятия не имею.

Насчет «Аркады» - крайне интересно, благодарю)
У «Аркады» есть крайне интересный пенсионный ФФС.
Чем с ним все закончится?
+
0
Alexeykiev
Alexeykiev
5 июля 2019, 7:25
#
У «Аркады» есть крайне интересный пенсионный ФФС.
Могли бы в двух словах?
Спасибо
+
+13
mary27
mary27
5 июля 2019, 21:23
#
Там долгая и оч.увлекательная история.
https://arkada.ua/ua/fiz/1728/
https://investgazeta.delo.ua/ekonomika/negosudarstvennaja-sistema-pen-247369/
Как вы помните, в начале 2000х у нас был бум на рынке недвиги.
И под настроения, что «будеттокадорожать» был принят в 1999 году закон и выдана единственная на всю страну лицензия на «пенсионный ФБУ».
Деньги участников инвестируются в ипотечные облигации, по которым гарантирован доход «индекс инфляции+2%» (реально ср.доходность ~14%).
Предусмотренна и «выкупная сумма».

В отличие от нормальных НПФ, заработавших с 2004 года, которым разрешено инвестировать в недвигу до 10% СЧА, а в ипотечные бумаги до 40% (по 5% каждому эимтенту), ФБУ «Аркада» инвестирует в недвигу все.

Я как-то списывалась с ними, они мне присылали краткую отчетность.
Было интересно, как они сделали «индекс инфляции+2%» в 2015 году (как оказалось, чуда не произошло).

Несколько публикаций на тему:
http://investfunds.ua/news/arkada-potratila-pensiyu-sredstva-ee-pensionnogo-fonda-vlozheny-v-ipoteku-11711/
https://forinsurer.com/public/03/12/08/872
http://cons.parus.ua/_d.asp?r=02EXTaa325388bcd7b898810ecc4b312fc8a3
https://tyzhden.ua/Economics/230742
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
5 июля 2019, 10:14
#
«Чем с ним все закончится?» - как с любой пирамидой )
+
0
mary27
mary27
5 июля 2019, 21:23
#
Я б ФФС все же не считала финансовой пиамидой.
При всем моем подозрительном отношении к ФФС
+
0
neverice
neverice
4 июля 2019, 16:54
#
При таких раскладах почему же цены на квартиры растут? Когда началась война, в 2014 цены очень бодро упали. С тех пор они ровненько и планомерно растут. Как на первичке, так и на вторичке. Значит спрос и предложение не уравновешены — спрос все еще превышает предложение, иначе — цены бы не менялись или падали. На рынке недвижимости никаких ограничений и регулирования нет. Цена диктуется исключительно рынком.
+
+28
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
4 июля 2019, 17:04
#
В $ нічого не росте
+
0
neverice
neverice
4 июля 2019, 18:16
#
Курс за останні два роки майже не змінився. Але вартість квартир зростала приблизно на 5% щопівроку. І Зараз в $$ квадратный метр коштує на третину дорожче, ніж три роки тому. І відсотків на 10 більше, ніж рік тому.
+
0
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
4 июля 2019, 19:16
#
І звідки такі дані?
+
0
Markell
Markell
5 июля 2019, 9:29
#
Заходим на лунь, открываем статистику роста цен за последние 2 года и вуаля...
Тут даже большого ума не надо просто зайти на сайт который предоставляет статистику и ПРОСТО ПОСМОТРЕТЬ СТАТИСТИКУ.
+
0
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
5 июля 2019, 14:49
#
І вуаля - в $ ціна не піднімається
+
0
Markell
Markell
5 июля 2019, 16:03
#
Советую обратиться к хорошему окулисту.
+
0
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
5 июля 2019, 22:05
#
Вам це більше допоможе
+
+15
KyDesNiKKieV
KyDesNiKKieV
6 июля 2019, 14:01
#
Статистика - это хорошо, но фактически это средняя по больнице.
 Заявленные цены растут только на сайтах. И рост цен только в хотелках девелоперов.
  А потом очередные новогодние,сезонные и прочие распродажи.
+
+7
Nikolay K
Nikolay K
7 июля 2019, 21:11
#
Если бы вы инвестировали регулярно в недвигу то такое бы не писали. По постам можно сразу определить «диванных» спецов в рынке недвижимости. Сформируйте свои критерии для выбора объектов инвестиции, вложитесь хотя бы в 3-4 квартиры и увидите картину о том как «падает» рынок
+
+33
KyDesNiKKieV
KyDesNiKKieV
9 июля 2019, 22:48
#
В 2008 году 1 м.кв. стоил 2500$  
в 2014 - 1700$
2019    - 1100$

http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

 Прям вижу стабильный рост.

+
0
Markell
Markell
5 июля 2019, 9:38
#
На рост цен есть ряд причин, по которым они и будут дальше расти. 
Одна из причин рядовому обывателю который заработал чуть денег просто напросто некуда их вложить с целью получения прибыли, да ещё и так что бы не мучили кошмары ночью. А вот вложить в ту же смарт квартирку денег хватает. 
И не надо местным экспертам писать про акции, ОВГЗ и господь упаси форекс. У нас люди некоторые заказывают настройку смартфонов в сервис центрах за 300-500 гривен. Недвига просто им кажется проще и все. То что они не понимают как это делать правильно, вопрос уже другой.
+
0
mega5
mega5
5 июля 2019, 11:13
#
Вам же в статье написали: на одну ликвидную квартиру приходится до 20 покупателей.
+
+22
Andrey M
Andrey M
9 июля 2019, 11:30
#
Що ви несете?:) ) )
https://www.youtube.com/watch?v=d1vRLfuF-wM

Я за останні пів року зустрівся не менше ніж з 50 забудовниками по всій країні (власники, СЕО, ком директори), і від всіх чую одне і те ж: останній рік, це рік застою, бо пропозиція перевищує запит в 3-5 разів. Зростання ж цін зумовлене тим, що ринок первинної нерухомості відразу в 2014-15 роках не підняв ціни на нерухомість в 3 рази відповідно до росту курсу долара. Проте зараз, на збільшенні собівартості будівництва (ЗП, вартість стройматеріалів, більш жорсткі ДБН (70% житла має покриватися паркінгом), тощо), — зростає вартість квадратного метра. Але це зростання зумовлено не збільшенням попиту, а операційними витратами на будівництво нових комплексів!
+
0
squeez
squeez
13 июля 2019, 19:45
#
+7. расходы растут, документы делать тоже растут, все просто, но все равно в киеве жилье всегда бралось и будет браться, город не бедный
+
+15
Andrey M
Andrey M
15 июля 2019, 13:55
#
Сьогодні зустрічався з забудновником (двума співвласниками), що будує ЖК на Петропавлівській Борщагівці.
ЖК складається з 4 комплексів, різні етапи будівництва.
Тот що зданий в експлуатацію - продано 95% квартир, тот що на етапі котловану - 15%. 
Розстрочкою від забудовника скористалося 70% від тих, хто купував квартири.

Слова забудовника: пропозиція в рази перевищує попит, єдини виходом є розстрочка що пропонують забудовники. Але вона і є найбільшим ризиком для забудовника - нема вільних коштів і в разі несвоєчасних оплат щомісячних платежів більше ніж на 30% від тих хто скористався розстрочкою - може бути довгобуд. 

+
0
Andrey M
Andrey M
15 июля 2019, 16:29
#
Ось ще одне підтвердження моїх слів:

https://minfin.com.ua/2019/07/15/38421604/

«Он напомнил, что в пригороде Киева за первый год строительства новых объектов продается около 32-35% квартир.»

За пеший рік зазвичай встигають коробку вигнать.
+
+5
Anatoliy Odukha
Anatoliy Odukha
4 июля 2019, 19:15
#
Журналисты  или мастера заголовков и искажения ситуации или для афтора Украина ограничивается одним Киевом
Возможно в Киеве и настоили так что будут продавать остатки следующие 3 года но фраза 
«За Київським регіоном слідують Львівська, Одеська та Харківська області. Львів є другим за темпами забудови містом після Києва.» похожа просто на добиваение необходимого количества знаков  а не на анализ ситуации
+
+20
Markell
Markell
5 июля 2019, 9:32
#
Просто зачастую Статистику соотношения цен по всей Украине сравнивают с Киевом.
Здесь некоторые сравнивают цены в пригороде Варшавы на убитые дома 50-х годов с ценами на новострой в центре Киева на Печерске, говоря при этом что цены в Европе копейки а в Киеве космос.
+
+20
Diego Donati
Diego Donati
10 июля 2019, 13:49
#
У «Киевгорстроя» готовых квартир практически нет в продаже, только крупнометражные зависают (90–180 кв. м).
Это означает, что квартиры продаются. Откуда данные об огромном количестве непроданных квартир? Много предложений на этапе строительства, но это не квартиры, а только «права на квартиру в будущем». Сейчас мало кто рискует вкладывать деньги на начальных этапах строительства. Однако как только стройка выходит на завершающий этап, квартиры разлетаются.
+
0
Andrey M
Andrey M
10 июля 2019, 14:00
#
«Сейчас мало кто рискует вкладывать деньги на начальных этапах строительства.» - це вам так здається чи є точна інформація? Я можу сказати зі слів десятків забудовників, що близько 60% проданих квартир продаються на етапах будівництва через розстрочку від забудовника. Особливо це стосується міст-супутників Києва та обл центрів. Виключенням є центр міста - там купується в основному за готівку, хоча теж значна частина на етапі будівництва.
+
0
Alexeykiev
Alexeykiev
12 июля 2019, 12:10
#
Diego и Andrey, вы оба правы!
Согласно блога «Где в Киеве жить хорошо» (трастовый блог) разница цены между готовыми и строящимися объектами минимальная. Так и есть.
Исходя из этого предполагаю, что в в котловане - спекулянты и люди считающие 2-3 у.е огромной экономией за счет огромного риска;
и те кто покупает только готовое с незначительной переплатой и спокойным сердцем.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама