Рынок недвижимости: предложение значительно превышает спрос

Строят все еще много

Пик ввода в эксплуатацию новых домов был в 2017 году (5,9 млн кв. м). В прошлом 2018 году объем построенного жилья в Украине просел на 25%. В I квартале 2019-го рынок сократился еще на 4% (здесь и далее – данные год к году).

Новое предложение остается неравномерно распределенным по регионам. В прошлом году на Киев и столичную область пришлось 43% всего сданного в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах в Украине. В 2018 году в столице объем введенного в эксплуатацию жилья сократился на 28%, в первом квартале 2019 года – на 36%.

Но динамика полученных разрешений и количество строительных площадок в Киеве и за Киевом указывают на то, что объемы строительства не будут снижаться. Отрасль остается привлекательной для инвесторов, о чем свидетельствуют и анонсы крупных проектов. Например, есть планы масштабной застройки Рыбальского полуострова (Киев) при участии бизнесмена Сергея Тигипко и других инвесторов. Проект оценивается в $600 млн.

Интересным трендом является стабильный рост предложения в Киевской области. По данным поискового сервиса «ЛУН», в январе 2019 года в Киеве в продаже было 289, в области — 286 новостроек. При этом предлагают в основном бюджетный сегмент (это 61% и 84% в Киеве и области соответственно).

Интерес к пригороду обусловлен, в первую очередь, значительной разницей в ценах. По данным ЛУН, если в Киеве в мае средняя цена квадратного метра составила 24000 грн, то в пригороде — 13200 грн.

Застройка под Киевом связана, во-первых, с большим выбором земельных участков, во-вторых, с более низкой себестоимостью строительства. Насыщенность новостройками таких населенных пунктов, как Ирпень или Софиевская Борщаговка, привела к появлению строительных площадок в до сих пор обделенных вниманием населенных пунктах.

Но стоит отметить, что именно в пригороде встречаются наибольшие проблемы с инженерными сетями и качеством домов. Хотя, по информации игроков рынка, иногда и в Киеве застройщики, чтобы раскрутить комплекс, качественно строят первую очередь, а дальше давление роста себестоимости вынуждает их экономить.

За Киевским регионом следуют Львовская, Одесская и Харьковская области. Львов является вторым по темпам застройки городом после Киева. Этот город отметился и первым случаем демонтажа самовольно начатой многоэтажки.

Новостройки на любой вкус по лучшей цене

Но спрос понемногу растет

В мае этого года средняя цена квадратного метра в долларовом эквиваленте выросла в столице на 2,4%, в гривне – на 4,9% (по данным агентств недвижимости, расчеты НБУ). Это косвенно может означать, что спрос на новое жилье, наконец-то, постепенно догоняет предложение – причем цены растут не только в гривне, но и в долларах (неформально рынок до сих пор функционирует именно в долларовом эквиваленте).

В то же время, по данным ЛУН, во Львове цена квадратного метра на первичном рынке в мае снизилась на 2% и в долларах, и в гривнах, тогда как в Одессе выросла на 1% в долларах и 3% в гривне.

На вторичном рынке тоже есть тренд на рост цен (косвенно это также говорит о росте спроса). В мае в Киеве средняя цена «вторички» выросла на 6,6% в долларах и 9% в гривне.

Также не исключено, что рост цен в мае – результат торможения продаж перед выборами, когда покупатели заняли выжидательную позицию. После выборов процесс активизировался, при том что в целом лето является периодом затишья на рынке.

Читайте также: Щедрость застройщиков: новые акции, скидки и рассрочки

Почему дорожает жилье

Общие факторы спроса на жилье (как на первичном рынке, так и на вторичном) остаются неизменными. Во-первых, существует спрос со стороны населения, которое стремится улучшить жилищные условия и имеет для этого возможности в виде уже существующих квартир или значительных сбережений. В этом плане оживлению спроса способствует рост реального располагаемого дохода населения почти на 10% в 2018.

Во-вторых, сохраняется высокий инвестиционный спрос – в первую очередь на рынке новостроек. Его можно разделить на две составляющие — краткосрочные спекуляции, когда, например, приобретаются имущественные права на старте продаж и начале строительства, и переуступаются по значительно более высокой цене на этапе завершения строительства. Вторая составляющая инвестиционного спроса – это долгосрочные инвестиции в жилье с целью будущей перепродажи и/или сдачи в аренду.

При существующем объеме предложения ужесточилась конкуренция как за клиентов, которые покупают с целью проживания, так и за инвесторов. В 2018-м цены на строительно-монтажные работы для жилых зданий выросли на 19,6%, поэтому рост себестоимости ограничивает возможности для ценовой конкуренции. В этом плане в более выигрышном положении крупные застройщики с достаточным запасом прочности, чтобы привлекать покупателей выгодными условиями рассрочки. В целом среди тех, кто хочет улучшить условия проживания, стабильный спрос на комплексы с качественной инфраструктурой и хорошим расположением.

Узнайте все актуальные новости рынка недвижимости — подпишитесь на Telegram-канал

Что будет с ипотекой?

Судя по темпам строительства в последние годы, динамике цен и призывам застройщиков к активизации ипотеки, можно предположить, что на столичном рынке все еще сохраняется избыток предложения. К сожалению, из-за отсутствия официальной статистики продаж на первичном рынке вся аналитика построена на суждениях и экспертных оценках.

Интересная оценка есть в отчете компании City Development Solutions за 2018 год. Авторы отчета отмечают, что при сохранении текущих тенденций большая часть квартир, которые уже поступили в продажу, будет распродана чуть больше, чем за три года. В то же время в международной практике спрос и предложение считаются сбалансированными, если оценочное время продажи квартир составляет год-полтора. Это свидетельствует о том, что на рынке сохраняется несбалансированность: жилья продается больше, чем покупатели способны купить.

Ипотечное кредитование населения понемногу развивается. По данным Отчета о финансовой стабильности Нацбанка, за I квартал 2019 года было выдано 583 млн грн (+5,4%) новых ипотечных кредитов. Но, вероятно, в среднесрочной перспективе ипотечное кредитование не будет определяющим на рынке жилой недвижимости. Хотя развитие этого направления кредитования является важным, в том числе с социальной точки зрения.

С каждым годом построенное в советское время жилье существенно теряет в цене через большое предложение новостроек, а программы реконструкции тех же хрущевок выдаются все более далекой перспективой. Поэтому без доступной ипотеки у владельцев таких квартир будет немного шансов улучшить свои жилищные условия. В то же время, для многих банков существенным препятствием для развития ипотеки является непрозрачность и правовая неурегулированность первичного рынка жилья.