Тайскую недвижимость продают с 50% скидкой: покупать сейчас или еще подождать

Недвижимость попала под распродажу

Рынок недвижимости Таиланда находится в упадке. По сравнению с аналогичным периодом прошлого, довольно успешного года, спрос на жилье снизился почти наполовину. Главная причина очевидна — отсутствие туристов. Власти Таиланда прогнозируют, что королевство будет закрыто для международного туризма до второго квартала 2021 года.

Многие застройщики взяли паузу и не стали запускать новые проекты, а все свои усилия сосредоточили на завершении уже начатых строек. Только по Бангкоку и Пхукету количество жилья, которое вводится в эксплуатацию, за год упало на 70%.

Общая ситуация сказалась и на ценах. Стоимость квадратных метров поползла вниз. Меньше всего пока подешевело жилье в новостройках: здесь в среднем дисконты составляют около 5%.

А вот на квартиры в недостроях некоторые компании готовы делать скидки до 30%. Они соглашаются на меньший доход, лишь бы закончить проект.

Но самая интересная ситуация сложилась на вторичном рынке. Здесь дисконты доходят до 50%, особенно если жилье продают россияне. В условиях пандемии и падения курса рубля, многие граждане России избавляются от своих активов за рубежом, в том числе и в Таиланде. Если учесть, что 30% покупателей тайской недвижимости приходится на россиян, таких предложений на рынке сейчас очень много.

Желающих воспользоваться возможностью приобрести хорошие квартиры за полцены также немало. Если одни россияне, испытывая финансовые трудности, продают свою недвижимость, то другие, не стесненные в деньгах, с удовольствием ее покупают.

По-прежнему много инвесторов из Китая, Кореи, Индии. За последнее время ощутимо прибавилось покупателей из Казахстана, Украины и Беларуси. Самую большую конкуренцию иностранцам создают местные жители, правда, они заинтересованы больше в элитной недвижимости.

Читайте также: Определены топ-10 стран для инвестирования в 2021 году — исследование Knight Frank

Бонусы для инвестора

Самым популярным и обжитым курортом остается Пхукет. Климат позволяет отдыхать здесь круглый год и это делает местную недвижимость особенно интересной для инвестора. Если еще пару лет назад доля покупателей, которые приобретали квадратные метры с целью заработка, составляла около 60%, то сегодня она перевалила за 80%.

Лучше всего для инвестиций в недвижимость Пхукета подходят новострои. На первичном рынке есть комплексы с профессиональным отельным управлением и хорошими программами получения пассивного дохода. Это некий симбиоз застройщика и отельной сетки и заключается он в следующем: застройщик строит квартиры с хорошей инфраструктурой и передает их в управление отельной сетке. Покупатель уже на этапе приобретения квадратных метров понимает, кто в последствии будет управлять его недвижимостью и какую доходность этот актив обеспечит. Собственнику могут предложить два варианта: либо управление недвижимостью под гарантированную аренду, либо так называемый «рентал пул».

Разница в том, что гарантированная аренда предполагает фиксированный процент дохода. В случае с «рентал пул» процент дохода плавающий и определяется он таким образом: 30% от заработанного компания оставляет себе, а 70% — распределяет между собственниками в зависимости от их доли (общего числа принадлежащих им квадратных метров).

Правда сейчас эти программы временно приостановлены. По договору текущая ситуация является форс-мажорным обстоятельством. Поэтому некоторые проекты полностью на паузе, другие же обещали выплатить гарантированную аренду за прошлый год позднее.

Многие застройщики начали предлагать обратный выкуп квартиры через 3, 5 или 10 лет. Чаще всего они предлагают либо 100%, либо 110% стоимости. Главное условие, чтобы все время действия договора право сдачи квартиры в аренду было закреплено за застройщиком.

Расклады для него следующие: он продает недвижимость, дальше продолжает на ней зарабатывать, сдавая в аренду, а потом при необходимости выкупает и опять продает на вторичном рынке. Если учесть, что цены на жилье на Пхукете растут примерно на 7−10% в год, то на одной и той же квартире застройщику удается заработать до трех раз.

Для инвестора интерес состоит в другом. В течении 3−10 лет квартира работает без его участия, приносит ему доход в среднем 7%, а дальше он может решать, что лучше: продать ее и получить обратно деньги или оставить для личного пользования.

Программы по «рентал пулу» и возвратному выкупу появились всего несколько лет назад и работают преимущественно на первичном рынке. На вторичке их мало кто предлагает, и они менее выгодные. Откровенно говоря, брать старую квартиру с целью передачи в аренду имеет смысл в том случае, если покупатель сам намерен заниматься вопросами поселения жильцов, ремонтом и текущими проблемами. Если он хочет, чтобы недвижимость работала без его участия, лучше сделать выбор в пользу новостройки.

Доход от инвестиций

До сих пор возвратность инвестиционных вложений в Таиланде, по сравнению с другими странами, была одной из самых высоких. Заработок от аренды недвижимости обеспечивал в среднем от 5 до 11% годовых.

Сдавать в аренду можно двумя способами.

1. Самостоятельно — лично или через агента. Например, аренда полностью меблированной односпальной квартиры стоимостью в $ 100 тыс. на Пхукете в высокий сезон составляет от $ 80 до $ 150 в сутки. Если сдавать на более длительный период — на полгода или год — цены на аренду снижаются до $ 700 в месяц. При хороших раскладах можно получить доходность 8% и больше годовых. Но в среднем заработок клиента около 5−6% годовых, поскольку много съедают дополнительные траты на ремонт и перерывы между заселениями.
2. Другой вариант — гарантированная аренда или «рентал пул». Уровень доходности этих программ — до 7% и до 11% годовых соответственно.

Если говорить о перепродаже, то здесь нужно учитывать много факторов. Скажем, на первичном рынке многое зависит от этапа входа в проект. От начала объявления старта продаж объекта до начала строительства проходит обычно год, до финиша — примерно 3 года. Если брать этот период, то в новостройках цены будут подниматься примерно на 10−13% в год. Но так было до коронакризиса.

Существует еще один вариант — покупка квартиры с целью быстрой перепродажи. Но ставить ставку на этот вариант сейчас не стоит. Высокая конкуренция на рынке и вирусный кризис оставили время спекуляций позади. Сейчас Таиланд — это больше про надежность и долгосрочные инвестиции.

Читайте также: Инвестировать ли деньги в недвижимость

Цена вопроса

Средняя цена «квадрата» на первичном рынке Пхукета составляет в среднем $ 3 тыс.

Оптимальный вариант для инвестиций в Таиланде — апартаменты в кондоминимуме. Большинство из них — односпальные квартиры или студии небольшой площади 30−35 кв м. За $ 85 тыс. можно приобрести отличный вариант. На эти деньги инвестор получает жилье уже с отделкой, кондиционерами, кухней, а сейчас и с мебельным пакетом в качестве бонуса к покупке. То есть, квартиру, полностью готовую к сдаче в аренду.

Если говорить о срочных продажах, то порог входа значительно ниже. Стартовая цена на квартиру 30−35 кв м начинается от $ 40 тыс. Это не среднерыночная цена, такие предложения возникают редко и уходят очень быстро, но они есть.

Глобальная пандемия вдохнула вторую жизнь в виллы. Спрос на них вырос как со стороны местного населения, так и иностранного покупателя. Диапазон цен — от $ 500 тыс. до $ 5 млн, и на скидки продавцы идут весьма неохотно.

Налоги и платежи

Налоги в Таиланде очень низкие, но они есть. Ставка зависит от формы собственности и того, покупает ли клиент лично на свое имя.

Кстати, в Таиланде можно купить квартиру на свое имя, а не, как бытует мнение, на какого-то местного жителя или короля.

Есть две формы собственности на недвижимость в Таиланде:

• фрихолд (Freehold) — безусловная собственность. Купленную во фрихолд недвижимость можно покупать, продавать, завещать, дарить, сдавать в аренду и получать с этого доход. Налог на регистрацию составляет 2−3% от стоимости недвижимости.
• лизхолд (Leasehold) — долгосрочная аренда. Как правило, договор заключается на 30 лет с правом двукратного продления (до 90 лет). Собственник также может пользоваться недвижимостью на свое усмотрение (продавать, наследовать, дарить и др.). Налог на регистрацию — 1,1% от стоимости недвижимости.

Также при покупке на первичке придется оплатить установку счетчиков воды и электричества — это примерно $ 500. Плюс расходы на амортизационный фонд. Они оплачиваются один раз первым собственником. Считаются каждым застройщиком отдельно, исходя из метража, примерно $ 20−50 за кв м.

Если инвестор покупает квартиру на вторичном рынке, налог составит 6,3% от оценочной стоимости. Как правило, он делится между покупателем и продавцом напополам.

Что касается налога на собственность. До недавнего времени его в Таиланде не было. В этом году его ввели в размере 0,3% от оценочной стоимости квартиры. Но согласно закону этот налог будут пересматривать каждый год. И возможно, в связи с кризисом, его снизят или отменят.

Еще одна статья расходов собственника — плата за ежемесячное обслуживание. Сюда входит охрана, ключ-карта, лифт, бассейн, тренажерный зал, детские площадки, конференц-залы, общие помещения, а самое главное — пользование парковкой. В среднем за квартиру 30−35 кв м придется отдавать $ 50−100 в месяц.

Итого, если взять, к примеру, квартиру-студию 35 кв м, стоимостью $ 100 тыс., то при покупке на первичном рынке собственнику дополнительно нужно будет уплатить:

$ 1000 (налог на регистрацию) + $ 500 (счетчики) + $ 1050 (амортизационный фонд) + $ 300 (налог на собственность) = $ 2850

На вторичном рынке: $ 3150 (налог на регистрацию) + $ 300 (налог на собственность) = $ 3450

Кроме того, каждый год $ 1750 -$ 3500 будет уходить на плату за обслуживание.

Кроме того, если вы, как инвестор, получаете прибыль от недвижимости, придется заплатить налог. Это обязательно нужно сделать в Таиланде, если квартира сдается в аренду. Подоходный налог в Таиланде составляет от 3% до 15%, в зависимости от объекта. При получении прибыли от продажи недвижимости налог можно уплатить и у себя на родине. Но если кто-то все-таки предпочитает Таиланд, то такой налог здесь составляет от 5 до 15% от прибыли.

Все сделки через банк

Приехать с чемоданом налички и купить недвижимость в Таиланде не получится. Все сделки проводятся через банк. Происхождение денег проверять никто не будет, но важно показать движение по банковскому счету в Таиланде. Нужно учитывать, что в год из Украины можно вывести до 100 тыс. евро. И для получения такой возможности НБУ придется предоставить документы, подтверждающие легальность происхождения средств.

При покупке объекта на первичном рынке покупатель переводит средства безналичным способом по договору на реквизиты застройщика в Таиланде. Деньги могут прийти со счёта покупателя, открытого в любой стране.

Если сделка проходит на вторичном рынке, то самым простым, прозрачным и безопасным способом является перевод денег со своего счета на счет агентства недвижимости или юриста по договору с инвойсом.

Читайте также: Как купить отель за границей за $ 1 тыс и получать доход до 10% годовых

Сейчас многие стараются сэкономить за счет агентств по недвижимости. Хотя, казалось бы, в этом нет смысла, поскольку работу агента всегда оплачивает продавец (особенно на первичном рынке). Но некоторым покупателям кажется, что если пойти в обход агентств, удастся получить у застройщика или продавца скидку. Но в этом случае есть риск приобрести недвижимость в долгострое.

Кроме того, иностранцу сложно проверить действительного собственника квартиры, которую продают, и не заложена ли она в банке. Поэтому лучше не рисковать и обращаться к профессионалам.

Читайте также: Что будет с ценами на первичном рынке жилья Киева и пригорода. Прогнозы экспертов

Годом восстановления станет 2022-й

Таиланд для туристов планируют открыть весной 2021 года. Но, несмотря на открытие страны, спрос на недвижимость будет падать.

Для восстановления рынку недвижимости понадобится несколько лет. К моменту его выхода из стагнации те застройщики, которые начинают стройку в этом году или в начале следующего, как раз закончат свои проекты. Для недвижимости начнется новый этап. Таиланд сможет предложить больше готового жилья, будет больше выбора.

Что к тому моменту может произойти с ценами? Для того, чтобы упали цены на новостройки, необходимо совпадение множества факторов. В частности, высокий уровень безработицы, чтобы снизить оплату рабочей силы, уменьшение налогов и сборов, падение цен на землю и стройматериалы. На сегодняшний день такие перспективы не очень просматриваются. Для большинства игроков проще заморозить проект.

В целом серьезного падения цен на рынке не ожидается, так как в большинстве городов и курортов они адекватны. Единственным городом с завышенными ценами сегодня является Бангкок.

Более расшатанной ситуация будет на вторичном рынке. Скорее всего, многие собственники недвижимости окажутся на пороге банкротства и готовы будут распродавать активы дешево. Немало квадратных метров отойдет банкам, и они начнут их распродавать по заниженным ценам. Также не повезет владельцам недорогого жилья. Из-за низкого спроса оно станет еще дешевле.

В выигрыше окажется дорогая комфортная недвижимость. Цены на ее аренду восстановятся первыми.

Ирина Рыбницкая