В пригороде Киева снова начал расти спрос на жилье в новостройках. Покупатели ищут не только комфортные квартиры с функциональной инфраструктурой, но и оценивают уровень безопасности. «Минфин» уже традиционно составил новый рейтинг застройщиков пригорода, по результатам работы компаний в 2024 году, и спросил риелторов и юристов, как выбрать квартиру мечты неподалеку от столицы, которая не превратится в сплошную проблему.
17 июля 2025, 15:10
Читати українською
Рейтинг застройщиков пригорода Киева: кто и какое жилье строит во время войны
Спрос снова сместился в столичный пригород: какие районы выбирают покупатели
По словам столичного риелтора Ирины Луханиной, потенциальных покупателей сейчас больше всего интересует жилье в следующих направлениях:
- Лесники — приблизительно 10−12 километров от центра Киева по прямой,
- Ходосовка, Новая Ходосовка — 17−20 километров,
- Старая Обуховская трасса/Конча-Заспа — 20−25 километров,
- Софиевская Борщаговка — 10 километров,
- Петропавловская Борщаговка — 11 километров,
- Ирпень — 20−22 километра,
- Буча — 22 километра,
- Гостомель — 21 километр,
- Чабаны — 15 километров,
- Гатное — 13 километров,
- Новоселки — 12 километров.
Такие предпочтения можно объяснить как логистическими и инфраструктурными преимуществами указанных направлений, так и фактором безопасности. В некоторых селах и городках пригорода во время воздушных тревог гораздо тише, чем в самом Киеве (это, в частности, касается населенных пунктов по Обуховскому направлению).
«Самые популярные направления:
Западный (Ирпень, Буча, Ворзель), который активно восстанавливается и отстраивается после боевых действий, привлекает близостью к лесу и природе.
Южный (Вишневое, Софиевская и Петропавловская Борщаговки), где среди основных преимуществ: близость к столице, развитая транспортная и коммерческая инфраструктуры.
Северо-восточный (Бровары, Княжичи) с хорошим транспортным сообщением со столицей, большим выбором качественных новостроек доступного ценового сегмента и рядом с природой. Также становятся популярными Белогородка, Гатное и Счастливое, которые привлекают большим выбором предложений коттеджей и таунхаусов", — рассказала «Минфину» CMO Alliance Novobud Ирина Михалева.
Она говорит, что решение о покупке жилья в пригороде покупатели сейчас принимают быстро, потому что на рынке ощущается дефицит качественных проектов.
«Квартиры в пригороде покупают в основном для проживания, но встречается и инвестиционный спрос, особенно в проектах на низких стадиях строительства. Сейчас даже более активно покупают в пригороде, чем в столице.
Объясняется это тем, что именно в городах-сателлитах Киева ведется активное строительство и стартуют новые очереди в комфорт-классе по более доступным, чем в столице, ценам. Плюс, подавляющее большинство покупателей — это переселенцы из других регионов, для которых пригород одновременно более понятный и комфортный, и находится недалеко от Киева, где высокий шанс найти хорошо оплачиваемую работу", — объяснила Михалева.
Какое жилье в пригороде сейчас самое востребованное
На первом месте у покупателей — вопрос безопасности, остаются в фокусе внимания качество новостройки и локация.
«Монолитно-каркасная технология строительства лидирует, ведь на фоне ракетно-шахедных обстрелов доказала свою безопасность и надежность. Покупатели обращают внимание и на качество стройматериалов, их характеристики и состав.
К примеру, часто интересуются качеством оконных конструкций, у которых должен быть хороший уровень звукоизоляции и надежная фурнитура. Кроме того, пользуются спросом объекты с хорошим сообщением со столицей, то есть расположены неподалеку от транспортных развязок и обеспечены достаточным количеством общественного транспорта.
Бытует мнение, что покупатели сегодня предпочитают выбирать лишь низкие этажи высотных домов и рассматривают только низкую застройку, но у наших экспертов по продажам обратный опыт. Каждый день наши коллеги общаются с десятками покупателей, которые рассматривают совершенно разные этажи, среди которых и самые высокие", — объяснила Михалева.
Много ли в пригороде новостроек, которые отвечают вышеперечисленным критериям, и что вообще сейчас происходит на рынке?
Рейтинг застройщиков пригорода от «Минфина»: от рекордов до скандалов
Сейчас пригород строится даже более активно, чем столица.
«Здесь не просто достраивают начавшиеся до вторжения проекты, но и стартуют совершенно новые. Они отвечают требованиям времени и привлекают покупателей — прежде всего более доступными, чем в столице, ценами, близостью к природе, спокойной атмосферой и развитой инфраструктурой», — отметила Ирина Михалева.
Эту тенденцию подтверждают и исследования «Минфина». Прошлый год стал рекордным для первички пригорода Киева. 57 застройщиков ввели в эксплуатацию 64 ЖК на около 9,6 тысяч квартир общей площадью более 436 тысяч квадратных метров.
Застройщики получили 134 сертификата готовности, а всего был завершен 121 строительный проект — 104 полноценных дома и 18 секций в составе многосекционных проектов.
На первом месте в новом рейтинге «Минфина» — застройщик Мартынов, который в 2024 году получил 14 сертификатов готовности и, соответственно, сдал в эксплуатацию 14 домов, 1 769 квартир общей площадью 100 970,1 квадратных метров. По состоянию на 2 квартал 2025 года этот застройщик строит 23 дома.
В прошлом году он значительно нарастил темпы. Например, в 2023 году на его счету было 42 тысячи квадратных метров введенного жилья (т.е. за год объемы выросли более чем в два раза). Такими объемами нового жилья могут похвастаться разве что крупные столичные застройщики, например, Интергал Буд, «Столица» или ДИМ.
В портфолио Мартынова, в частности, ЖК «София Резиденс» на Софиевской Борщаговке со стоимостью квадратного метра жилья от 47 тысяч гривен, и ЖК Sofia Nova в Новоселках (стоимость квадратного метра — от 44 тысяч гривен).
На втором месте в рейтинге от «Минфина» — застройщик «Атлант», который в прошлом году сдал 6 домов на 923 квартиры общей площадью более 40 450 квадратов.
К примеру, в ЖК «Одесский бульвар» в Новоселках жилье можно купить по цене квадратного метра от 35 тысяч гривен, а в ЖК на Петлюры в Броварах — от 34,6 тысяч гривен.
В топ-тройку вошла также компания Alliance Novobud с тремя сданными за прошлый год домами на 368 квартир общей площадью 25 343,6 квадратных метров.
В ЖК Madison Gardens в Броварах стоимость квартир стартует от 37 тысяч гривен за квадрат. В ЖК «Лавандовый» в этом же населенном пункте — от 41 тысячи гривен.
Отметим, что в «Лавандовом» есть подземный паркинг, тогда как в большинстве ЖК, сданных в прошлом году лидерами рейтинга, — в основном гостевые паркинги.
Проблемы с парковкой — распространенный недостаток новостроек в пригороде. На них жалуются, например, жители ЖК «Центральный 2» в Ирпене, указывая, что «количество квартир значительно превышает число паркомест».
При этом почти во всех домах есть возможность купить жилье по программе льготной ипотеки «єОселя» — на это обращают внимание многие потенциальные покупатели, выбирая застройщика и новостройку.
Более детально рейтинг можно посмотреть ЗДЕСЬ. Для просмотра более подробной информации о жилых комплексах, нажмите на строку с выбранным застройщиком.
В первую пятерку рейтинга застройщиков от «Минфина» попали также компании Molodist и ProGroup Development. На счету первой — три сданных в прошлом году дома на 683 квартиры (площадь — почти 25 тысяч квадратов). Вторая сдала 2 дома на 443 квартиры общей площадью 21,2 тысячи квадратов.
Еще один из важных для потенциальных покупателей критерий выбора — наличие резервного питания. Оно есть, в частности, в:
- ЖК «Софиевские Липки» от застройщика ProGroup Development,
- ЖК «Центральный-2» в Ирпене от застройщика «Центральный» (он на 9 позиции рейтинга от «Минфина»),
- ЖК Scandia в Броварах от застройщика БК «Триумф» (на 16 позиции в рейтинге «Минфина»)
и т. д.
Но в большинстве новостроек в пригороде резервное питание не установлено. Что, впрочем, не лишает будущих жителей возможности установить его за свой счет уже после новоселья.
Стоит отметить, что «Минфин» ранжирует застройщиков исключительно по объемам сданного в эксплуатацию жилья. Бывают случаи, когда активность застройщика сопровождается скандалами на рынке. Как это случилось, в частности, с компанией Comfort Life, которая заняла в рейтинге «Минфина» шестую позицию.
Параллельно этот застройщик довольно много строит в Киеве, и там попал в скандал со значительными задержками сдачи домов в эксплуатацию — по ЖК «Лесная сказка-2» сроки сорвали на 64 месяца, что стало одним из самых плохих результатов на первичке столицы.
В топ-10 рейтинга от «Минфина» попал также застройщик «Санвиль Групп» (он занял десятое место). Это относительно новая компания (зарегистрирована только в 2023 году). Но она уже успела обрасти уголовными делами. По данным Опендатабот, на начало июня 2025 года было зарегистрировано 7 уголовных постановлений.
Дефицит готовых квартир и рост ценника
Ирина Михалева говорит, что, благодаря тому, что в пригороде активно стартуют новые проекты, дефицита жилья в ЖК на ранних этапах строительства не наблюдается. А вот нового готового или почти готового — не хватает. Особенно одно- и двухкомнатных квартир, которые наиболее популярные среди покупателей.
Что касается цен, то они в пригороде, как собственно, и в столице, или в любом относительно спокойном регионе Украины, умеренно растут.
«Те, кто думают, что цены будут падать, ошибаются. И даже значительное количество предложений вторички не способно повлиять на это, ведь покупатели, особенно молодежь, стремятся купить квартиру именно в новостройках. Реальный дефицит готового качественного нового жилья, переход с новыми проектами на реализацию по механизму будущих объектов недвижимости, дальнейший рост себестоимости будут ускорять этот рост», — считает Михалева.
Ирина Луханина предоставила «Минфину» приблизительный «ценовой рейтинг» новостроек пригорода, в зависимости от локации:
Новообуховское направление (Лесники, Ходосовка, Новая Ходосовка) — здесь формируется центр клубной низкоэтажной застройки с лесом и инфраструктурой, как дополнительными бонусами. Средняя стоимость квадратного метра — $1 000−1 400, а в премиальных ЖК — до $1 600.
Конча-Заспа, Старая Обуховская трасса. На этом направлении преобладают малоквартирные дома в «зеленой» зоне рядом с Днепром. Цены — $1 300−2 000 за квадратный метр.
Софиевская и Петропавловская Борщаговка, Белогородка. Основные преимущества жилья здесь — развитая инфраструктура, небольшое расстояние до Киева. Цены — $850−1 100 за квадратный метр.
Ирпень, Буча, Гостомель. В этом направлении ведется активная застройка. Цены — $900−1 200 за квадрат.
Одесская трасса (Чабаны, Гатное, Новоселки). Риелторы называют жилье здесь оптимальным вариантом для тех, кто работает в южных районах столицы. Отдельный бонус — немалый выбор таунхаусов с небольшой площадью квартир (от 80 квадратных метров). Цены — $900−1 150 за квадратный метр.
Михалева говорит, что с осени ожидается дальнейший рост и оживление спроса.
«Подорожание по-прежнему будет обусловлено дефицитом жилья на высокой стадии готовности, ростом себестоимости строительства, дефицитом рабочих рук, нестабильной экономической ситуацией
Выбирая жилье в пригороде, следует ориентироваться не только на локацию и ценник, но и на юридические нюансы.
Как выбирать жилье в пригороде: советы от юристов
Рынок недвижимости Киевской области давно известен своей сложностью, наличием многочисленных схем и проблемных моментов, которые могут значительно испортить жизнь жильцам новостроек.
Управляющий партнер ЮК «Муренко, Курявый и Партнеры» Александр Курявый по просьбе «Минфина» дал несколько советов покупателям недвижимости в пригороде Киева.
Проверка репутации и легальности застройщика. Исследуйте историю компании: как долго она работает, какие объекты сдала в эксплуатацию, были ли задержки или судебные споры. Проверьте, зарегистрирован ли застройщик в Едином государственном реестре юридических лиц и нет ли по нему дел о банкротстве.
Обязательно убедитесь, что у застройщика есть действующее разрешение на строительство, выданное ГИАГ (Государственной инспекцией архитектуры и градостроительства Украины). Эту информацию можно проверить в Едином реестре документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ, введя номер разрешения, название объекта или застройщика в поисковую систему реестра.
Например, в пригороде Киева были случаи, когда застройщики начинали работы без разрешения, что приводило к остановке строительства. Также проверьте лицензию генерального подрядчика, выполняющего работы, в том же реестре ГИАГ, чтобы убедиться в его надежности.
Юридическая чистота земельного участка. Проверьте право собственности или аренды на земельный участок под новостройкой в Государственном реестре вещных прав, введя кадастровый номер участка, который должен предоставить застройщик.
Целевое назначение земли должно соответствовать жилищной застройке (код КВЦПО 02.03, то есть земля для строительства жилых домов). Избегайте объектов, где земля находится в судебных спорах, имеет сельскохозяйственное назначение или обременение (например, ипотеку или арест).
Распространенная схема обмана — продажа квартир на участках, юридически не предназначенных для многоэтажной застройки, что может привести к аннулированию разрешений. К примеру, в Киевской области были случаи, когда покупатели теряли средства из-за строительства на сельскохозяйственных землях.
Анализ разрешительной документации. Внимательно изучите градостроительные условия и ограничения (документ, определяющий, что можно строить на участке), проектную документацию и технические условия подключения к коммуникациям (электричество, вода, канализация). Отсутствие этих документов может свидетельствовать о незаконности строительства.
К примеру, если застройщик не получил технических условий на электроснабжение, дом может остаться без света после сдачи. Запрашивайте эти документы у застройщика и проверяйте их через юриста.
Тип договора и их условия. Застройщики предлагают разные схемы инвестирования: предварительные договоры, договоры долевого участия, инвестиционные договоры или договоры купли-продажи имущественных прав. У каждого из них есть риски.
К примеру, предварительные договоры не всегда гарантируют передачу квартиры, а инвестиционные договоры могут позволять застройщику изменять условия в одностороннем порядке. Внимательно проверьте сроки сдачи объекта, штрафы за их нарушение, порядок передачи квартиры (акт приема-передачи) и условия расторжения договора. Распространенная схема обмана — продажа одной квартиры нескольким покупателям через предварительные договоры без фиксации в реестре. Чтобы избежать этого, требуйте нотариального удостоверения договора или проверки имущественных прав в реестре.
Финансовые риски и мошеннические схемы. Кроме продажи одной квартиры нескольким покупателям, распространены скрытые платежи, когда застройщик после подписания договора требует дополнительных взносов на «благоустройство» или подключения коммуникаций.
Уточните полную стоимость и убедитесь, что все платежи прописаны в договоре. Также проверьте финансовую стабильность застройщика через публичные ресурсы, такие как YouControl, где можно увидеть финансовую отчетность, долги или судебные дела. Например, низкая цена на квартиры может свидетельствовать о финансовых проблемах застройщика, что чревато заморозкой проекта.
Проверка этапа стройки и финансирования. Недострой — частая проблема в пригороде Киева. Выбирайте объекты, где строительство на завершающей стадии (например, 70% готовности), или проверьте, финансируется ли проект через надежные механизмы, такие как фонды финансирования строительства (ФФС) или банковские программы.
ФФС — это специальные фонды, которые управляют средствами инвесторов и контролируют их целевое использование на строительство, что снижает риск потери денег из-за нецелевых расходов застройщика. Знание о ФФС важно, ведь это гарантирует, что ваши средства защищены от мошенничества или банкротства застройщика. Избегайте застройщиков с очень низкими ценами, ведь это может указывать на нехватку финансирования.
Передача квартиры и ввод в эксплуатацию. Убедитесь, что в договоре четко прописан порядок передачи квартиры (акт приема-передачи) и сроки ввода дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики задерживают выдачу документов на право собственности, что усложняет оформление квартиры.
Проверьте, получил ли застройщик сертификат о готовности объекта к эксплуатации от ГИАГ. Если застройщик нарушает условия (например, задерживает сдачу), обратитесь к юристу для подготовки претензии или иска, опираясь на договор. Многие договоры предусматривают штрафы за задержку, которые можно взыскать.
Руководитель практики сопровождения бизнеса Juscutum Дмитрий Палющенко отметил, что нередко застройщики в пригороде столицы оформляют дома как садовые или индивидуальные, а продают их — как многоквартирные.
«Одна из причин — упрощенная процедура получения разрешений. Для индивидуальных (усадебных), садовых или дачных домов площадью до 500 кв. м (класс последствий СС1) достаточно подать сообщение о начале строительных работ в Государственную инспекцию архитектуры и градостроительства (ГИАГ) через Единую государственную электронную систему в сфере строительства (ЕГЭСС).
Для многоквартирных домов (СС2, СС3) требуется разрешение на строительство, что предполагает более сложную процедуру. Также имеет значение экономия на инфраструктурных вкладах. Многоквартирное строительство часто требует уплаты долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта, тогда как для индивидуальных или садовых домов таких требований нет.
Еще один фактор — целевое назначение земельного участка. Земли для садоводства или индивидуального домостроения более дешевые и доступные, чем для многоквартирной застройки", — объясняет юрист.
Он также рассказал, какая в дальнейшем может быть судьба таких домов.
«В Украине это распространенное явление, сносить их никто не будет. Но для жителей могут возникнуть проблемы. Скажем, с оформлением прописки. Регистрация места проживания в таких домах возможна при условии перевода их в статус жилых (в нашей стране это тоже можно сделать без лишних хлопот).
Однако, если дом по факту многоквартирный, но оформлен как индивидуальный или садовый, перевод усложняется из-за несоответствия проектной документации и градостроительных условий. Еще один нюанс — подключение коммуникаций. Подключение к электро-, водо-, газоснабжению и канализации требует наличия разрешительных документов и ввода дома в эксплуатацию.
Коммунальные службы часто отказывают в подключении, если дом не соответствует заявленному статусу или является самовольным. Эту проблему решить можно, хоть и не во всех случаях", — рассказал юрист.
Он также добавил, что реконструкция таких домов (изменение несущих конструкций, инженерных сетей или функционального назначения) требует разрешения ГИАГ. Для домов до 500 кв. м достаточно сообщения, для больших или многоквартирных (СС2, СС3) требуется разрешение на строительные работы. Самовольная реконструкция без документов усложняет дальнейшее узаконивание и может привести к штрафам.
К тому же, строительство с нарушением целевого назначения земельного участка может привести к признанию объекта самовольным строительством, что влечет серьезные юридические и финансовые риски для инвестора, включая проблемы с эксплуатацией, штрафами и судебными спорами.
Дом, признанный самостроем, не может быть введен в эксплуатацию из-за несоответствия документации, нередко это делается потом через суды, которые в некоторых случаях (по Киеву) длятся по 15 и более лет. Без сертификата соответствия или декларации о готовности объекта инвестор не может оформить право собственности на недвижимость.
«Это означает, что квартира или дом юридически не существует, как объект права, что делает невозможной продажу, дарение или наследование. А потому все эти права надо будет отстаивать опять же в суде» — отметил Палющенко.
/>/>
Автор:
При участии:
Комментарии - 6