Проблемные новостройки: как не попасть в строительную аферу

Форумы жителей, видеоролики на ютубе, отзывы в соцсетях — и вот уже все знают, где кривые стены, ужасная звукоизоляция, нет детских садиков, школа далеко. К сожалению, в этих обсуждениях не найти информацию о том, строится ли дом и не прекратится ли в один момент строительство из-за отсутствия разрешительных документов.

Только в сентябре-октябре в Министерство развития общин и территорий поступило более 80 обращений от обманутых инвесторов из всех областей Украины. Безусловно, каждый из таких случаев имеет свою уникальную историю и причины остановки строительства, однако у всех этих проектов есть общие проблемы.

Фото: Проблемы рисковых строек

По данным исследования, проведенного компанией Monitor. Estate и «Украинским клубом недвижимости» наибольшее количество рисковых объектов жилищного строительства сводится в Одессе — более 76% (из 161 объекта). На втором месте Киев — 55% (из 400 объектов).

Читайте также: Почему столичные новостройки медленно продаются, и стоит ли ждать снижения цен

Следовательно, проблема недостроев и долгостроев в Украине остается актуальной. Люди, которые вкладывают средства в недвижимость, остаются без жилья и денег.

Застройщикам закон не писан

В Украине отсутствует законодательная база, защищающая права граждан, которые покупают права на будущие квартиры. Дело в том, что покупать несуществующую и не введенную в эксплуатацию квартиру вполне законно. Будущие собственники оплачивают квартиры и на эти деньги застройщик строит дом, но ни один застройщик не может и не даст сто процентных гарантий, что дом будет сдан вовремя.

За счет личных денег в Украине строится около 70% жилья. Довольно часто застройщикам не хватает средств от инвесторов на продолжение строительства. Так, обещанное жилье превращается в долгострой. В лучшем случае инвесторы заселяются в построенные дома, которые так и не были введены в эксплуатацию, а в худшем — теряют свои деньги.

Открывай депозит и экономь с «Бонусом от Минфина»

Часто строительство начинается без соответствующих документов, а застройщик регулирует юридические вопросы, когда дом построен. В Украине непопулярна практика сносить дома без документов, поэтому недобросовестным застройщикам нечего бояться.

Подделка разрешительной документации на проведение строительных работ, самовольный захват земель, перепродажа жилья — так выглядит строительная афера Войцеховского в Киеве. 40 проблемных новостроек, на 12 из которых наложили арест. Более десяти тысяч обманутых инвесторов, которые вложили деньги в недвижимость, неизвестно, когда получат свои квартиры.

Читайте также: Ситуация с Киевгорстроем: Проблемы или происки конкурентов

Кроме того, инвесторы могут вложить деньги в дом, который никто не собирался строить. Так произошло с ЖК «Guest House» в Одессе. Не имея никаких документов на земельный участок и разрешения на строительство, ловкие «застройщики» не собирались возводить многоэтажку. Они открыли офис, провели активную рекламную компанию, установили низкую цену за м2. Привлекал этот объект также расположением у моря. Инвесторы заплатили за квартиры, которые не существовали, 7 миллионов гривен, средства выводились в наличные через дочерние компании и присваивались мошенниками.

Но иногда случаются «истории успеха». Строительная компания начала строительство в 2006 году ЖК по ул. Полтавский шлях, 144 в Харькове. Сроки сдачи дома переносили много раз — вот уже 13 лет инвесторы ждут своих квартир. В июне этого года в доме начались наружные работы: утепление фасада, прокладка коммуникаций. Застройщик пообещал ввести дом в эксплуатацию в конце этого года.

Подобные случаи можно найти едва ли не в каждом украинском городе. Обманутым инвесторам не остается ничего, кроме как время от времени выходить на митинги с требованием обеспечить им право жить в купленных, но до сих пор недостроенных или не введенных в эксплуатацию, в квартирах.

В Европе долгострои — редкость

Определить надежность застройщика в Украине можно пока только «на глаз». Это вполне дело инвестора. В мире действует другая практика, направленная на защиту человека.

В Великобритании в свободном доступе работает реестр добросовестных застройщиков. Общественный совет проводит независимый аудит и на основе опыта, деловой репутации, персонала, правовых рисков, финансово-экономического состояния определяет его место строительной компании в рейтинге надежности. Хорошая репутация застройщика конвертируется в прибыль компании и спокойный сон инвестора.

Читайте также: ТОП-8 ошибок продавцов недвижимости

В Израиле существуют определенные ограничения для новых строительных компаний. Компания не может получить разрешение на строительство высотного дома, если до этого она не построила дом меньшей этажности.

В Польше работает правительственная программа для приобретения первого жилья. Государству не выгодно тратить средства попусту, поэтому строительные нормы и стандарты четко регламентированы и постоянно контролируются. Штрафы за нарушения в строительной деятельности высокие, поэтому застройщики ответственно относятся к выполнению своей работы.

Кроме того, в мире является популярной практика застраховать финансовые риски граждан, вкладывающих деньги в строительство жилья.

Как избежать незаконного строительства

Идентифицировать недобросовестного застройщика на ранних этапах строительства непросто. Не будет показательным ни визит на стройплощадку (некоторые проекты начинают строить намного позже после старта продаж), ни оценка офиса продаж (далеко не всегда девелоперы строят прекрасные офисы для реализации проекта).

В этой ситуации следует ознакомиться с текущей деятельностью застройщика. Необходимо понять, как обстоят дела с проектами, которые уже стартовали. Если неоднократно переносятся сроки ввода объектов, то, вероятно, будут проблемы с последующими.

Полностью обезопасить свою инвестицию от потенциального недостроя пока сложно. А вот существенно уменьшить риски можно. Прежде всего нужно проверить информацию о продавце, заказчике строительства и застройщике — это могут быть как три, так и одно лицо. Если компаний несколько, нужно узнать, какие договорные отношения имеются между компаниями. Кроме того, стоит проверить, есть ли у компании, которая ведет строительство, соответствующая лицензия, отсутствуют судебные споры и налоговый долг.

Читайте также: Почему квартиры долго не продаются и как ускорить сделку

Следующий шаг: проверить наличие разрешительных документов на строительство, наличие прав на землю и уточнить целевое назначение. Ни один признак не является стопроцентным доказательством возможных проблем застройщика, поэтому покупателю необходимо рассматривать их в совокупности.

Самостоятельно оценить содержание и соответствие документации трудно. Такие услуги предлагают риелторы, юристы, нотариусы. Кроме того, есть сервис Monitor. Estate, который собирает всю эту информацию автоматически и предупреждает о возможных рисках.

Помните о том, что вашей неосмотрительностью и доверчивостью могут воспользоваться недобросовестные застройщики, поэтому перед инвестированием внимательно проверяйте документы застройщика.