Глава ГИУ: месячный платеж за 1-комнатную квартиру в лизинг на 20 лет — 9,4 тыс. грн

В 2004 году на рынке ипотечного кредитования заработало Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). Его главной задачей было обеспечивать украинцев доступными квадратными метрами.

Сначала ГИУ активно выдавало льготные кредиты на жилье, но впоследствии практически полностью приостановило работу. Причина — «банкопад» 2014−2015 годов и потеря миллиардов гривен, которые были на счетах у обанкротившихся банков.

Первая попытка реанимировать компанию была в 2018 году. Через ГИУ начали реализовывать программу лизинга жилья. Правда, участие в ней могли принимать только полицейские и спасатели.

Сейчас в ГИУ хотят вдохнуть вторую жизнь, объединив ее с Украинской финансовой жилой компанией. Новая организация будет выдавать дешевую ипотеку и предоставлять жилье в лизинг. Это событие и стало поводом пообщаться с главой правления Государственного ипотечного учреждения.

Новая компания заработает в июле

Начнем с самого свежего: зачем объединяют ГИУ и Укрфинжилье?

У компании ГИУ и у Укрфинжилья есть большая социальная составляющая. Их цель — обеспечить украинцев доступным жильем на тех условиях, которые они могут выполнять. Объединение двух учреждений позволит концентрировать финансовые ресурсы и более эффективно внедрять новые механизмы обеспечения украинцев жильем.

Когда полноценно заработает объединенное учреждение?

Закон дает два месяца на разработку механизма ликвидации ГИУ путем присоединения к Укрфинжилью. Это чисто юридические вопросы, но они требуют временных затрат. Думаю, до конца июля, а может и быстрее, учреждение полноценно заработает. К тому моменту действие программ не будет прекращаться, мы будем работать в обычном режиме.

По замыслу, создание единой компании позволит запустить новые механизмы финансирования доступной ипотеки. Какие это именно механизмы?

Прежде всего, наше внимание будет сосредоточено на двух программах. Первая — ипотека под 7% годовых с первоначальным взносом от 15% от стоимости жилья. Вторая — финансовый лизинг под 5% без первого взноса. Надеемся, со временем проценты будут уменьшаться, а условия программ совершенствоваться таким образом, чтобы ею мог воспользоваться все больший и больший круг потенциальных заемщиков.

Почему лизинг под 5%, а ипотека под 7%? В чем главное отличие этих финансово-кредитных механизмов?

Для нашей компании стоимость займа и порог безубыточности является константой. Исходя из условий, заложенных в законе об изменениях в государственный бюджет на 2021 год, она составляет 5%. Но если предоставлять жилье в финансовый лизинг мы можем сами, то при ипотеке закладывается еще комиссионное вознаграждение банка. Вот и получается 2% разницы.

Что касается отличий, то несомненным преимуществом финансового лизинга для заемщика является отсутствие обязательного первоначального взноса. А для малообеспеченных людей это весомый аргумент. Также не требуется залог. Плюс в таком подходе значительно более низкий уровень кредитных рисков. Он позволяет избежать угрозы взыскания жилья сторонними кредиторами.

К «минусам» можно отнести то, что при ипотеке человек сразу получает право собственности на жилье. В случае же финансового лизинга право собственности предоставляется только после полного погашения стоимости квартиры и процентов.

Читайте также: Ипотека под 7%. Кому будут выдавать и на каких условиях

Финансовый лизинг: на что обратить внимание

Программа финансового лизинга предусматривает аренду жилья с последующим правом его выкупа. Пока человек не выплатит всю стоимость, он не сможет прописаться в квартире?

Почему же? Человек не является собственником квартиры, которую он выкупает на условиях финансового лизинга, но он может в ней прописаться. В этом жилье он полностью защищен законом, что, кстати, выгодно отличает лизинг от обычной аренды.

А как будет урегулирован такой вопрос: человек платит какое-то время, потом платить перестает — его выселяют? А что с той суммой, которую он уже заплатил?

Проценты, которые уплатил лизингополучатель, ему не возвращаются, ведь он пользовался жильем какой-то период. А вот ту часть средств, которая была уплачена в качестве возмещения предмета лизинга, то есть стоимости самого жилья, ему возвращают. Правда, при некоторых условиях часть денег может быть удержана. В частности, если жилье повреждено, если существует задолженность по договору финансового лизинга или не уплачены коммунальные услуги. Вычитаются также расходы на услуги страхования и исполнительную службу в случае принудительного выселения лизингополучателя. Кроме того, есть определенная пеня, штрафы за невыполнение условий лизинга.

Инструмент финансового лизинга сейчас доступен только полицейским и спасателям. Как он будет работать дальше в новой компании?

Уверен, что программа будет расширена и доступна широкому кругу заемщиков. Надо обеспечить жильем наиболее незащищенные слои населения, которые действительно нуждаются в этом жилье. Плюс в поддержке нуждается молодежь.

Дискуссионным остается вопрос — как будет вестись очередь. Но, считаю, что она должна быть. Кто-то имеет право на первоочередное обеспечение жильем, а кто-то может подождать. Ведь применять равные условия к человеку, который хочет расширить жилье, и семье вообще без собственного угла, нельзя.

На каких условиях можно будет получить квартиру в лизинг?

Обсуждение окончательных условий финансового лизинга продолжается. Конечно, будут установлены ограничения на возраст жилья, предоставляемого в лизинг, предельную площадь и стоимость. Сегодня, например, мы работаем с готовым жильем, которое выбирает сам человек. На одного человека предусмотрена площадь до 21 кв м и дополнительно 10,5 кв м общей площади жилья на семью, но не более 94,5 кв. м.

Сейчас мы рассчитываем предельную стоимость квартиры согласно установленным Минрегионом нормам оценки стоимости квадратного метра для регионов Украины с применением повышающего или понижающего коэффициентов. Например, для Киева максимальная цена за квадратный метр сегодня составляет 16,4 тыс. грн плюс повышающий коэффициент 1,75, то есть предельная стоимость общей площади для Киева должна составлять не более 28,7 тыс. грн за 1 кв м. В дальнейшем эти критерии могут быть пересмотрены.

Каков размер среднего лизингового платежа за 1−2−3 комнатные квартиры в столице?

Если взять в столице квартиру в лизинг на максимальный срок — 20 лет, то при ставке 5% годовых в среднем за однокомнатную квартиру ежемесячный платеж составит 9,4 тыс. грн. За 2-комнатную — 12,9 тыс. грн и за 3-комнатную — 16,2 тыс. грн. В расчеты включены процент за пользование жильем и оплата для его выкупа.

То есть если взять столичные цены на аренду квартиры, то лизинговый платеж не слишком от них отличается. Впрочем, никто не будет возражать, если человек захочет закрыть сделку раньше.

Допустим, человек захотел закрыть досрочно соглашение, оплатив все средства. Подлежит ли тогда операция финансовому мониторингу?

Конечно, у нас есть уполномоченное лицо по финансовому мониторингу. Каждая операция проводится в соответствии с нормами действующего законодательства.

А есть условия, при которых человек может потерять право на выкуп квартиры, которую он взял на условиях лизинга?

Нет, право выкупа человек не может потерять. Но есть условия, при которых договор финансового лизинга может быть расторгнут. Мы уже частично о них говорили. Это может произойти в случае просрочки уплаты лизинговых платежей более чем на 90 дней, наличии задолженности по коммуналке, порчи или перепланировки жилья без предварительного согласования, предоставления квартиры в сублизинг (субаренду) и т. д.

Многие потенциальные заемщики опасаются, что если государство перестанет финансировать ипотечное учреждение, им придется сполна платить по своим займам.

Нет никаких оснований для таких опасений. Смотрите, сегодня в лизинговый портфель ГИУ входит 2 279 квартир. Компания пережила разные периоды, тем не менее, ее финансовое положение никоим образом не сказалось на заемщиках. Условия договора действительны на весь период. Мы свои обязательства перед ними выполняем в любом случае. А что может повлиять на заемщика, так это его платежеспособность.

Читайте также: Новый закон о финансовом лизинге вступит в силу уже через три месяца

Об источниках привлечения средств

Кроме объединения компаний, законом также предусмотрен выпуск государственных облигаций на 20 млрд грн для программы доступной ипотеки. Но часть средств должна пойти на погашение обязательств ГИУ по облигациям, выпущенным под госгарантии. Какая именно это сумма?

У ГИУ есть определенные обязательства, гарантированные государством. По части из них Минфин как гарант погасил наш долг в сумме около 1,7 млрд грн. Следующие погашения — только в 2023 году. В финмодели предусмотрено, что погашение будет осуществлено за счет средств от финансово-экономической деятельности объединенной компании, а не за счет уставного капитала. Те же средства, которыми нас докапитализируют, пойдут на приобретение доступного жилья для населения с применением ипотечного кредитования и финансового лизинга.

А с какими источниками привлечения средств вы будете работать?

Прежде всего финансирование будет осуществляться за счет средств уставного капитала объединенного учреждения Укрфинжилье, оборотного капитала и выпуска в перспективе ипотечных облигаций. В планах также привлечение внешних инвестиций (кредитов) именно на финансирование строительства жилья и передачи его на условиях финансового лизинга и ипотечного кредитования.

Самое главное то, что мы не нацелены проедать средства, мы планируем их зарабатывать. Зарабатывать за счет доступных нам финансовых инструментов, чтобы увеличивать портфель квартир, которые будем в дальнейшем передавать украинцам.

Читайте также: В ГИУ назвали техническим дефолт по облигациям, выпущенным под госгарантии

Застройщики не в приоритете

Сколько украинцев стоят в очереди на доступное жилье? Какое количество ипотечных кредитов планируете выдать?

Сейчас наличие отдельной единой государственной очереди признано неэффективным по ряду причин. По нашим расчетам, потребность в отдельном жилье есть у не менее 1,5 млн граждан. Предусмотренный пока размер финансового ресурса позволит предоставить около 8 тыс. ипотечных кредитов и передать около 12 тыс. квартир на условиях финансового лизинга. Рассчитываем, что к концу этого года эти цифры составят 1,2 тыс. и 1,6 тыс. соответственно.

Кстати, некоторые участники рынка недвижимости, в том числе застройщики, скептически высказываются по поводу финансового лизинга. Мол, для девелоперов механизм неинтересен, как и абсолютно недейственный для первичного рынка…

По моему мнению, застройщикам неинтересно работать с лизингом, потому что мы не хотим финансировать заранее. Вообще-то человек может выбрать жилье и на первичном рынке, если застройщик предложит ему хороший вариант. Но в любом случае, это должно быть уже готовое жилье. Мы не инвестируем в строительство, поскольку, к сожалению, это еще довольно рискованный рынок. Извините, но я не готов рисковать государственными деньгами, средствами налогоплательщиков. Первое — защита интересов граждан.

В конце концов, инициативы президента и правительства по доступному жилью сейчас направлены, в первую очередь, на поддержку населения. Строительную отрасль здесь затрагивает приятным бонусом. Ведь увеличение спроса так или иначе оживит рынок недвижимости. Функция же нашей компании — обеспечивать по доступной цене жильем граждан и зарабатывать какие-то средства для того, чтобы развивать и пополнять кредитный портфель, за счет чего увеличивать объемы предоставленного на льготных условиях жилья гражданам.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки

При участии:

Председатель правления Государственного ипотечного учреждения Притула Егор

Государственное ипотечное учреждение (ГИУ)