Покупка квартиры в новостройке: как минимизировать риски

Шаг первый: проверяем надежность застройщика

1. Сайт. Это своего рода визитная карточка застройщика. Здесь в общем доступе должны быть размещены все документы и разрешения на деятельность. Если же с документациейознакомиться невозможно, это тревожный сигнал, который может свидетельствовать, что застройщик пытается что-то скрыть.
2. Репутация. Эксперты рекомендуют доверять проверенным компаниям, которые работают на рынке не первый год. Узнайте, сколько квадратных метров введено в эксплуатацию этим застройщиком, как о нем отзываются клиенты, добросовестно ли он выполнял взятые на себя обязательства по предыдущим ЖК и какие проекты планирует реализовать в будущем. Лучшие источники для получения такой информации — СМИ и различные форумы.
3. Уставный капитал. Закон не требует от строительных компаний формировать большой уставный капитал, как, например, от финансовых компаний. Но эксперты говорят, чем он больше, тем надежнее, ведь тогда компании есть чем рисковать. Проверить размер уставного капитала можно в Реестре юридических и физических лиц .
4. Учредители, директора, бенефициары. Роль владельцев бизнеса — одна из важнейших с точки зрения надежности застройщика. Поэтому следует узнать, кто стоит за компанией, и проверить информацию об этих людях в интернете.
5. Долги по оплате труда и налогам. Наличие задолженности застройщика перед государством — тревожный знак. Он может сигнализировать о наличии финансовых проблем у компаниии, что повышает риск замораживания стройки. Проверить эту информацию можно на сайте налоговой по ЕГРПОУ и названию застройщика. Проще всего это можно сделать здесь .
6. Судебные дела. Единый государственный реестр судебных решений расскажет о юридическом прошлом застройщика. По названию компании можно найти все судебные дела, в которых она фигурирует. Само наличие судебных дел еще не является очевидным свидетельством недобросовестности застройщика. Но если их слишком много или он судится с инвесторами, стоит насторожиться.
7. Объект строительства. Обычно застройщик очень красиво рассказывает об объекте и ходе строительства. Но не поленитесь проверить это сами, посетив строительную площадку. Так вы увидите, идут ли работы вообще. А количество техники и работников позволит оценить темпы строительства.

Читайте на «Цензор.НЕТ»: Как инвестировать в новостройки безопасно. Три совета

Шаг второй: проверяем законность строительства

Нужно убедиться, что компания строит дом легально. Для этого анализируем разрешительные документы застройщика и его права на земельный участок под ЖК. Документы должны быть доступны на сайте застройщика или предоставляться для ознакомления в отделе продаж. Также не помешает проверить их актуальность в госреестрах.

1. Документы на земельный участок. Это то, с чего следует начать проверку каждого отдельного ЖК. Ведь если с участком есть проблемы, дом могут не ввести в эксплуатацию. Застройщику не обязательно быть владельцем участка, он может его арендовать. Но в этом случае срок действия договора аренды должен истекать после окончания строительства объекта. Уточнить права на земельный участок, на котором ведется строительство, срок аренды можно в Государственном реестре прав на недвижимое имущество .
   Проверяя документы на участок, обратите внимание на его целевое назначение. Оно должно соответствовать строительству многоквартирного жилого дома. Обычно в документах формулировки выглядит так: «для строительства и обслуживания жилых многоквартирных домов или жилищно-офисного комплекса», и соответствует кодам 02.03 или 02.07. Проверяется целевое назначение земли в Публичной кадастровой карте Украины .
2. Лицензия генерального подрядчика и разрешительные документы. Лицензия на строительную деятельность доказывает, что компания имеет право строить дома. Но для каждого отдельного дома нужны отдельные документы о разных этапах строительства. К примеру, без разрешения на строительные работы нельзя их начинать, без декларации о готовности к эксплуатации нельзя сдавать в эксплуатацию, то есть невозможно заселение инвесторов. Обычно эти документы находятся в открытом доступе на сайте будущего ЖК, или их должны предоставить в офисе продаж. Актуальность разрешений на строительство можно проверить на Портале государственной электронной системы в сфере строительства .
3. Градостроительные условия и ограничения. Это документ, в котором описаны требования к зданию: этажность, плотность застройки, отступы зданий и сооружений от коммуникаций, благоустройство, озеленение и т. п. Если застройщик не выполнит эти требования, например, проигнорирует ограничения высотности объектов или их количества на участке, может не получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, а инвестор, соответственно, не сможет заселиться.
4. Технические условия для подключения коммуникаций. В этих документах указаны схемы и точки подключения дома к коммуникациям: сетям электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотвод и т. д. Если техусловий нет, дом может не ввести в эксплуатацию или подключение коммуникаций ляжет на плечи инвесторов.

Читайте также: Инвестиции в новостройки: лайфхак для новичков и опытных покупателей

Шаг третий: проверяем условия сделки

• характеристики квартиры. Чем подробнее описана квартира в договоре и приложениях к нему, тем меньше у застройщика шансов подсунуть вам другое жилье. Важно все — от планировки до качества строительных материалов.
• сроки ввода дома в эксплуатацию. Сроки должны быть указаны конкретно. К примеру, «граничный срок сдачи в эксплуатацию до марта 2022 года». Любая размытость типа «окончание строительства», «ориентировочный срок» должна насторожить.
• штрафы для застройщика. В идеале договор должен предусматривать санкции за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию. За каждый день просрочки застройщик должен платить пеню.
• штрафы для покупателя. Юристы застройщика вряд ли упустят возможность предусмотреть в договоре штрафные санкции для покупателя, если он передумает покупать квартиру, захочет расторгнуть договор или просрочит платеж. Информация об этом может быть не в одном пункте, а в нескольких разделах договора, поэтому бдительность здесь не помешает.
• срок возврата денег. Если вы передумали покупать квартиру, вам обязаны вернуть деньги. Важно уточнить, когда вы их получите. Возможно, придется ждать, пока вашу квартиру купит кто-нибудь другой. Если Ж К проблемный, ожидать нового покупателя и свои деньги можно вечно.