Покупаем с/х землю: 5 нюансов, которые будут влиять на доходность вашей инвестиции

Что такое агроземли и установленные ограничения на их покупку

Агроземли бывают разных видов:

• для ведения товарного сельскохозяйственного производства — чаще полученные во время распаевания колхозных земель. Самый распространенный вид по очевидным причинам сокращенно называют «товаркой»;
• для ведения личного крестьянского хозяйства. Второй по распространенности, сокращенно — «ЛКХ». ЛКХ бывает двух разновидностей:
  1. «Первичное ЛКХ», полученное во время распаевания земель колхозов. В некоторых регионах вместо «товарки» массово выдавали именно ЛКХ;
  2. «Вторичное ЛКХ», полученное или в результате бесплатной приватизации, или в результате приобретения «первичного ЛКХ» (когда первичное ЛКХ еще не запретили продавать так же как и «товарку»).
• для ведения фермерского хозяйства;
• для ведения садоводства;
• и еще несколько менее распространенных, а значит и менее интересных для нас видов (для ведения подсобного хозяйства, для огородничества, для сенокошения и выпаса скота и т. д.).

До 1 июля 2021 было запрещено продавать только «товарку» и первичное ЛКХ. Вторичное ЛКХ, земли садоводства и другие виды агроземель никто продавать не запрещал и сейчас не запрещает. При этом покупать их могли и могут как граждане Украины, так и юридические лица — резиденты Украины (кроме, конечно, иностранных юридических лиц).

Читайте также: За сколько можно будет купить с / х землю после 1 июля

С 1 июля введены два важных ограничения на приобретение агроземель:

• ограничение по количеству агроземель «в одни руки», которое распространяется на все виды наделов, накопленные гражданами и юридическими лицами — резидентами Украины (далее я сокращенно называю их «юридическими лицами Украины»);
• ограничение в отношении участников юридических лиц. Отныне только юридические лица, участниками которых являются граждане Украины, смогут покупать агроземли. То есть, компании, участниками которых являются другие юридические лица Украины, лишаются такой возможности.

Перспективы приобретения агроземель юридическими лицами Украины с иностранными участниками или бенефициарами сегодня достаточно призрачны. По нормам Земельного кодекса они смогут это сделать после одобрительного решения референдума.

Впрочем, когда его объявят, неизвестно. Шансы на проведение такого референдума в течение 2023 или 2024 (то есть, в канун парламентских и президентских выборов) невелики. Я бы не сильно рассчитывал на то, что иностранцы или отечественные компании с их участием смогут покупать агроземли до 2025 года.

Не уточняю о других видах запретов, установленных для иностранцев-террористов, отмывателей грязных денег, граждан страны-агрессора и т. д. и т. п. Пока всем иностранцам и принадлежащим им юридическим лицам Украины в доступе к агроземлям отказано. Поэтому дальнейшая детализация запретов, по меньшей мере, преждевременна.

Читайте также: Как купить с / х землю: пошаговая инструкция подготовки и оформления сделки

Важно также, что с 1 июля 2021 до 1 января 2024 запрещается продажа любых агроземель, находящихся в государственной и коммунальной собственности. Поэтому весь дальнейший обзор касается исключительно агроземель, которые находятся в частной собственности.

Приведенная ниже таблица иллюстрирует, сколько и каких агроземель смогут с 1 июля 2021 купить граждане Украины и юридические лица Украины.

Продажа агроземель (в частной собственности)

Агроземли: что покупаем

Объектом покупки всегда является земельный участок. Каждый участок имеет уникальный кадастровый номер (по которому его можно найти на публичной кадастровой карте онлайн: https://map.land.gov.ua), границы, площадь, целевое назначение, месторасположение и владельца.

Поэтому изучение любого предложения о приобретении агроземли следует начинать с кадастрового номера или номеров соответствующих участков. Если его нет (потому что не все агроземли еще получили кадастровые номера), то процесс затягивается на время присвоения кадастрового номера.

Итак, получаем кадастровый номер, вводим его в поиске публичной кадастровой карты и сразу же очевидными становятся особенности агроземель как объекта инвестирования.

Нюанс 1: чем больше площадь участка «в одних руках», тем больше на нем можно заработать

Каждый участок является частью земельного массива (назовем его условно полем). В отличие от других земель (для строительства, промышленности, энергетики) ценность и ликвидность агроземель очень часто связана с их площадью.

Чем больше площадь участка или участков «в одних руках», тем они интереснее для аграриев — их пользователей, тем лучше условия аренды они готовы предложить. Очень часто нет смысла гонять технику ради обработки только 2 или 3 гектаров.

На практике, интересными для обработки являются земельные массивы от 30 и более гектаров.

Да, бывают исключения: важны расположение участков и наличие других смежных, соседних, недалеких земельных участков в обработке у одного и того же агрозбизнеса. Впрочем, по общему правилу, чем больше участков в одном месте, тем ликвиднее и потенциально ценнее ваша инвестиция в агроземли.

Здесь всегда стоит всегда держать в фокусе вопрос: «что будет, если нынешний арендатор/агробизнес уйдет и мне надо будет договариваться с новым аграрием с нуля, самому, без владельцев соседних участков».

Нюанс 2: оператор и условия аренды

Оператор или агробизнес, который использует соответствующий участок, является основным источником дохода для ее владельца и ключевым покупателем в случае продажи. И это не только потому, что по закону он имеет преимущественное право выкупа арендованного земельного участка, а еще и потому, что продать земельный участок посреди обширных степей Украины кому-то другому может быть крайне непросто. Особенно если площадь этого земельного участка (смотрите Нюанс 1) невелика.

Важно понимать, что почти все интересные для аграриев земли уже находятся в аренде агропредприятий. Они все обременены договорами аренды, заключенными на разные сроки и с разным размером арендной платы.

Далее одно из двух — или аграрий сам позволит вам купить агроземлю (она ему неинтересна, у него нет денег на выкуп, он решил не пользоваться своим преимущественным правом или по другим причинам) или вы его перебьёте по цене. Впрочем, договор аренды почти наверняка останется, и вы до конца его действия (сколько бы лет не оставалось — один-два или сорок девять) будете получать арендную плату, указанную в договоре.

Для ваших расчетов доходности инвестиции в агроземли крайне важно исследовать именно этот аспект — условия договоров аренды агроземель, выставляемых на продажу. Очень часто, особенно небольшие агробизнесы, платят землевладельцам арендную плату выше прописанной в договоре.

Впрочем, вам, как новому собственнику земли, могут такие неформальные доплаты не делать. Особенно если до конца срока аренды осталось менее 3 лет, и вы не обещаете или не согласны на перезаключение договора аренды на длительный, 10 — 15 лет, срок.

Если же договор аренды долгосрочный, то это напрямую влияет на ликвидность вашей инвестиции. Хорошо, если договор с надежным агробизнесом и приличной арендной платой (то есть на уровне рыночной да еще и с привязкой к доллару США или евро). А вот если нет, то желающих вкладывать деньги в агроземли, обремененные таким договором, может вообще не быть (кроме, возможно, самого арендатора, если он, конечно, захочет покупать и так зависимый от него земельный участок).

Еще на этапе принятия решения о приобретении участка стоит трезво оценивать привлекательность условий аренды как для себя, так и для следующего покупателя (инвестора).

С учетом важности агробизнеса арендатора для инвестиций в агроземли целесообразно проверять финансовую стабильность арендатора и историю его расчетов с землевладельцами.

Сельское хозяйство — это прежде всего чувствительный ко многим факторам бизнес — от капризов погоды до колебаний цен на мировых рынках. Желательно быть уверенным, что в «плохие» годы арендатор рассчитается за аренду земли, а не пропадет «до лучших времен».

Конечно, вы сможете расторгнуть договор аренды, если с вами не рассчитаются. Но это будет означать поиск нового арендатора. Неизвестно, когда вы его найдете, на каких условиях он согласится обрабатывать ваши земли. А что если земель у вас немного, и они разбросаны по разным регионам, а если почвы не самые лучшие, осадков мало …

Нюанс 3: ландшафт и вода

Не все поля ровные и гладкие, не везде есть доступ к воде. В то же время ландшафт и вода имеют значение. Даже незначительные уклоны и склоны затрудняют и удорожают обработку земли. Так что при прочих равных арендаторы будут отдавать предпочтение ровным участкам. А еще низины чаще вымокают и вымерзают. А овраги заболачиваются.

В эпоху катаклизмов и ощутимых климатических изменений все более актуальным становится вопрос обеспечения полива, а следовательно доступа к воде. В недалеком будущем именно близость к водоемам может серьезно влиять на стоимость агроземель.

Не всегда ландшафт и нюансы расположения участков понятны и очевидны без выезда на местность. Многих деталей не видно, они не считываются со спутниковых карт и уж точно с обычных административных.

Как и любую недвижимость, агроземли стоит осматривать перед приобретением.

Так лучше видно плюсы и минусы каждого участка: бугорки и низины, близость к воде, а еще, что не менее важно, отношение к ней со стороны арендатора. Участок является отражением состояния бизнеса агрария, который ее обрабатывает — есть ли там кустарники, сорняки, остатки прошлогодних насаждений или наоборот опрятная пашня, ухоженные растения.

И это тоже большой нюанс этой инвестиции. Вот только захочется ли ехать за 400 — 500 км ради одного участка?

Нюанс 4: климат

Влияние климатических изменений едва ли не самое ощутимое именно в сельском хозяйстве. В последние годы даже центр Украины все чаще страдает от засухи. Есть обоснованные подозрения, что в ближайшее время климатические изменения приведут к существенному перераспределению ценности регионов для агробизнеса, а затем и к изменению стоимости агроземель в этих регионах.

Читайте также: Купля-продажа земли сельскохозяйственного назначения: какие расходы несут продавцы и покупатели участков

Уже сейчас агробизнес больше заинтересован в более увлажненной Западной Украине и миграции из засушливых южных и восточных областей.

Климатические изменения следует учитывать при построении планов по инвестированию в агроземли, ведь вполне возможно, что переоцененные сегодня центральные области уже через несколько лет могут проигрывать менее «раскрученным», однако более увлажненным соседним регионам.

Нюанс 5: почвы

Существует много мнений о влиянии грунтов на экономику агробизнеса. Кто-то говорит, что химия все исправит и компенсирует недостатки грунтов, кто-то уверяет — чем лучше почвы, тем меньше той же химии нужно.

На практике наблюдается стойкое желание аграриев работать на лучших почвах и готовность платить за них (арендную плату) больше. Пользователи агроземель «голосуют» гривней за лучшие земли, и есть обоснованное подозрение, что качество почв будет влиять на цену участков и их ликвидность.

Понятно, что исследования почв требует специальных тестов в лабораториях. Впрочем, та же публичная кадастровая карта, хоть и неточно, но примерно дает возможность сориентироваться, какие грунты с большой вероятностью будут на том или ином участке. Очень советуем обращать на эту информацию внимание.

Николай Орлов, партнер ЮФ «ОМП»