Подорожает вдвое или обвалится: что будет с украинской недвижимостью в 2026 году

В прошлом году, несмотря на войну, недвижимость в Украине только дорожала. К примеру, в столице ценники выросли, в среднем, на 10−11%.

«Причин несколько. Во-первых, государственные программы „еОселя“ и „еВидновлення“ активно подпитывают спрос. Во-вторых, предложение жилья на продажу не такое большое, примерено, на 40% ниже довоенного», — пояснил «Минфину» руководитель агентства недвижимости «КиевДомСервис» Андрей Романов.

Весьма динамично дорожали квартиры и в условно безопасных западных регионах. Причем, кроме Львова и Ужгорода, где ажиотаж на рынках недвижимости стартовал еще с начала войны, заметно «подорожали» также Ивано-Франковск, Тернополь, Черновцы.

По данным ЛУН, растут цены на недвижимость даже в прифронтовых городах, в частности, Харькове и Сумах, хотя ранее они только падали.

Общая тенденция на повышение цен только распаляет аппетиты продавцов. К примеру, застройщики на этот год прогнозируют рост цен на 15−20, а риэлторы утвержают, что «вторичка станет подтягиваться за первичкой».

Действительно ли жилье так сильно подорожает? Андрей Романов говорит, что на самом деле рост цен может быть еще большим — на 30% или даже до 100%. Но это случится лишь в случае окончания войны.

Если же военные действия продолжатся, для рынка недвижимости есть несколько сценариев, вплоть до обвала цен на квартиры.

Рост спроса и подорожание жилья по всей стране

Андрей Романов говорит, что в прошлом году украинцы покупали жилье, в основном, «по необходимости». «Приобретали квартиры, потому что негде жить. Улучшение условий, когда, скажем, люди продают „единичку“, добавляют денег и покупают „трешку“, многие отложили до лучших времен. Между тем, до войны этот сегмент был достаточно большим и обеспечивал постоянное движение на рынке», — отмечает Романов.

Впрочем, огромные масштабы разрушений жилого фонда и активизация по государственным программам «еОселя» и «еВидновлення» все же позволили «разогнать» спрос на квартиры.

«С учетом того, что предложение, наоборот, в большинстве городов, упало — застройщики реализуют не так много новых проектов, а многие владельцы вторчки просто снимают объекты с продажи в ожидании „хороших цен“ — это способствовало росту цен на жилье», — говорит Романов.

По данным ЛУН, в прошлом году «стабилизировались» даже рынки недвижимости в Харькове и Сумах, хотя ранее недвижимость там только дешевела.

Как говорит руководитель филиала местноймоценочной компании «Аргумент» Евгений Добровольский, в Харькове квартиры в домах, сданных после 2015 года, за последние полгода подорожали на 10−15%. Продажи идут как по государственным программам так и за «живые деньги». А вот на рынке старого жилья 70−80% сделок закрываются жилищными сертификатами. То есть, квартиры в Харькове приобретают переселенцы из городов и сел области, где ситуация с безопасностью ухудшилась. Похожая ситуация также в Сумах.

Государственные жилищные программы двигают рынки недвижимости и в других городах — от Киева до Львова.

Скажем, в 2025 году на жилье от застройщиков по «еОселе» было оформлено больше 4,3 тысяч кредитов, ежемесячное финансирование в течение года колебалось от порядка 800 млн до более чем 1,5 млрд гривен, что почти вдвое больше, чем в 2024 году.

На вторичке по «еОселе» в прошлом году подали порядка 2,6 тысяч квартир и домов.

Сертификаты по «еВидновленню» с начала работы программы получило 28 тысяч семей (общая сумма — около 40 млрд гривен), но пока воспользовалось ими только 18,6 тысяч (на 28,7 млрд гривен), то есть, на рынке еще есть «неотоваренные» сертификаты более чем на 10 млрд гривен.

«Люди, которые покупают жилье, скажем, под льготную ипотеку, менее склонны торговаться, ведь для них общая сумма все равно идет в рассрочку и „лишние“ несколько тысяч долларов на ценники особо на среднемесячный платеж не влияют», — говорит столичный риэлтор Ирина Луханина.

Такая «лояльность» потенциальных покупателей только способствовала разгону цен на жилье буквально по всем областям.

Так, по данным ЛУН, за прошлый год однокомнатные квартиры на вторичном рынке в Тернополе подорожали на 21%, это рекордная динамика для всей украинской недвижимости. В Одессе и Ривном ценник взлетел на 18%, в Ужгороде — на 15%, в Житомире — на 14%, Киеве и Чернигове — на 11%, Харькове, Сумах, Днепре — на 10%.

При этом, как отмечают аналитики ЛУН, в Украине сохраняется большой дисбаланс в стоимости жилья по регионам — в 2−4 раза. К примеру, в Николаеве еденичку можно купить за 20 тысяч долларов, в Запорожье — за 16 тысяч, тогда как во Львове она стоит 68 тысяч, а в Ужгороде — 62 тысячи.

В ЛУН констатируют также снижение среднего периода экспозиции квартир. В частности, в Киеве он сократился за год с 65 до 50 дней, во Львове — с 52 до 34 дней, в Одессе — с 77 до 70 дней. То есть, квартиры стали быстрее продаваться, что является еще одним подтверждением оживления на рынке.

Инвесторы вернулись

Как рассказала «Минфину» коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Елена Рыжова, одним из трендов прошлого года стало возвращение на первичку пакетных инвесторов и покупателей, готовых вкладываться в недвижимость с целью сохранения своих сбережений.

«Спрос в 2025 году держался на трех опорах — государственные программы и рассрочка от застройщика (которые фактически стали „псевдоипотекой“ рынка), внутренняя миграция, арендный спрос и доходная недвижимость как способ сохранить и приумножить капитал в гривне», —- говорит Ирина Михальова, Marketing & Communications Advisor компании Alliance Novobud

Доля инвестиционных сделок на ранних этапах строительства, по словам Рыжовой, составила 10−15%, что, конечно, намного меньше, чем до войны (тогда на этапе котлована раскупали до 40% квартир), но больше, чем после начала полномасштабного вторжения.

При этом Рыжова отмечает кардинальное изменение структуры инвестиционных сделок. «Для покупателей это уже не краткосрочные спекуляции, а надежный актив и способ сохранить собственные средства», — говорит Рыжова.

Ирина Луханина также утверждает, что за прошлый год рынок недвижимости заметно «повзрослел» и вышел из «фазы хаоса».

«Люди считают, сравнивают, думают. Спрос стал более разборчивым, покупают не то, что дешево или понравилось, а то, что имеет смысл брать. Скажем, в Киеве это квартиры с энергетической автономией, в хороших домах и локациях, то есть, покупатели ищут какую -то добавленную ценность, которую в последующем можно будет перепродать или конвертировать в увеличение арендной ставки», — отмечает Луханина.

При этом она обращает внимание на сужение выбора «ценных» объктов «К примеру, в Киеве есть районы, в первую очередь, Шевченковский и Подольский, где часть домов требует реконструкции и восстановления после обстрелов. Это значит, что качественного старого фонда физически стало меньше. Речь идет о квартирах в «царских» домах, с высокими потолками, большими окнами и лепниной, такие в новостройках не купишь. Сейчас такие объекты не просто держат цену, а становятся настоящей редкостью, которая будет только расти в цене.

При этом другое старое жилье, скажем, гостинки или хрущевки на массивах, дорожать не будут", — пояснила Луханина.

Рыжова говорит, что на первичке самым большим спросом пользуются 1−2 комнатные квартиры площадью 37−66 квадратов. «Люди выбирают квартиры с продуманной планировкой и не готовы переплачивать за неэффективную площадь», — говорит эксперт. Также, по ее словам, растет интерес к жилью, не требующему больших вложений в ремонт. «Больше трети в наших продажах — это квартиры с готовыми ремонтами», — добавила Рыжова.

Отметим, что на вторичке наблюдается такая же тенденция — покупатели выбирают жилье со «свежими» интерьерами, так как оно по итогу обходится намного дешевле, чем покупка «убитой» квартиры и новый ремонт, ведь за последнее время и стройматериалы и услуги мастеров заметно подорожали.

Три сценария на 2026 год

Повышение спроса и цен в 2025 году только распаляют аппетиты продавцов.

К примеру, многие застройщики говорят о подорожании недвижимости еще на 10−20% в этом году, якобы, по объективным причинам.

«Стоимость квадратного метра, вероятно, продолжит расти, но без резких скачков — в пределах 10−15%, что связано с подорожанием строительных материалов, инженерных решений, нехваткой рабочей силы, а также военными и политическими факторами», — говорит Рыжова.

За первичкой должна «подтянуться» и вторичка. По словам Андрея Романова, многие собственники жилья намерено сняли его с продажи в ожидании «хороших цен».

Действительно ли недвижимость продолжит дорожать?

Романов отмечает, что есть несколько сценариев дальнейшего развития ситуации.

Первый— если в 2026 году закончится война и начнется восстановление страны.

В случае остановки военных действий, по мнению Романова, цены на жилье по всем регионам Украины могут вырасти на 30−100%. «Разрушен огромный жилой фонд, есть дефицит квадратных метров, на восполнение которого понадобится время. Кроме того, на восстановление страны могут выделить больше 40 млрд долларов, а финансирование строительства всегда способствует росту средних цен на недвижимость. К примеру, в 2021 году, когда строительные работы в Украине были профинансированы на 11 млрд (в том числе, по программе „Велике будивныцтво“, ценники на недвижимость выросли почти на треть», — пояснил Романов. Он также добавил, что многие иностранцы, ожидая резкого подорожания украинской недвижимости после войны, уже начали ее скупать.

В случае окончания войны в этом году Киев может вернуть себе статус «инвестиционной столицы», который в 2022—2023 годах перешел ко Львову.

«Как только боевые действия остановятся, инвесторы станут выходить их проектов в западных областях, во многом уже явно переоцененных, и массово возвращаться в киевскую недвижимость», — отметил Романов.

«Запад Украины и доходная недвижимость — спрос большой, но рынок перегрет. Западные регионы и дальше будут активными. В то же время сегмент доходной недвижимости (апарт-форматы, небольшие лоты под аренду) уже сейчас частично перегреты, цены высокие, а новых проектов по адекватной стоимости немного. Это значит, что в 2026 году покупатель станет еще более разборчивым: «покупаю все» изменится на «покупаю, только если модель доходности реалистична», — добавила Ирина Михальова.

Но о том, что «львовский пузырь» на рынке недвижимости рухнет, а ценники посыплются говорить пока рано. Тем более, что объектами в западных регионах активно интересуются иностранные инвесторы.

Второй сценарий — если в 2026 году война не закончится, но ситуация на фронте будет примерно такой же как сейчас. В этом случае, по мнению Романова, рынок недвижимости останется примерно на нынешнем уровне.

«Количество сделок будет напрямую зависеть от финансирования государственных жилищных программ, но в целом особо всплеска спроса на недвижимость не произойдет. Ценники также останутся на уровне 2025 года. Прибавить к прайсам до 15−20% застройщикам, возможно, и хотелось бы, но пойдут ли они на это- большой вопрос, ведь есть риск потерять часть клиентов. Даже нынешние цены многие застройщики нередко снижают, иначе попросту не могут распродать квартиры», — говорит Романов.

«2026 год — это период умеренного роста цен на качественное жилье и стагнации на все остальное. Хорошие объекты будут „улетать“, переоцененные — стоять и ждать, пока собственник сбросит цену», — считает Ирина Луханина.

Третий сценарий — пессимистический. «Если ситуация на фронте осложнится, общие настроения в обществе ухудщатся. Следовательно, и людей, готовых покупать жилье, даже под льготную ипотеку, станет меньше. В этом случае цены на недвижимость не только не вырастут, но и могут упасть, а 5−10%», — подытожил Романов.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки