Рейтинг застройщиков Львовской области: квартиры дороже Киева и ловушки для покупателей

Даже больше, по словам руководителя агентства недвижимости «КиевДомСервис» Андрея Романова, многие инвесторы на фоне усиления вражеских атак на Киевскую область снова начинают вкладывать средства в квадратные метры в западных регионах Украины, в частности, во Львовской области. «Цены на недвижимость в западных областях снова растут быстрее, чем в целом по стране, и жилье там кое-где уже стоит дороже, чем в столице», — отметил Романов.

«Минфин» уже традиционно подготовил рейтинг застройщиков Львова и Львовской области за 2025 год. При этом издание выделило несколько важных тенденций, которые следует учитывать покупателям жилья во Львовской области.

Курс на увеличение жилого пространства и передел рынка

В прошлом году 50 застройщиков ввели в эксплуатацию дома в 68 жилых комплексах в самом Львове и области. Это 76 домов и 17 секций, почти 400 тысяч квадратных метров жилья и 7 114 квартир.

Средняя площадь квартиры, сданной в 2025 году, составляет 55,8 кв.м. Отметим, что застройщики взяли курс на увеличение жилого пространства: в прошлом году площадь среднестатистической квартиры составляла 54,8 кв.м.

При этом среди самих застройщиков идет активная борьба за передел рынка. Так, компания «РИЕЛ» — номер один в рейтинге «Минфина» (сдано 832 квартиры общей площадью более 42,4 тыс. кв.м.), по сравнению с прошлым годом, немного уменьшила свою рыночную долю (до 10,7%).

Уменьшил объемы и «Галжитлобуд» (пятое место в рейтинге, 378 сданных квартир общей площадью более 19,1 тыс. кв.м.). Правда, здесь падение минимальное — около 4%, и доля компании осталась на прошлогоднем уровне — 4,8% рынка.

А вот «Парус Premium», занявший 9 место с показателем в 225 сданных квартир общей площадью около 13 тысяч квадратов, сократил объемы на треть — его доля уменьшилась с 4,7% до 3,3%.

При этом за год нарастили и объемы, и свой рыночный вес компании Lev Development (до 7,6%), Auroom (до 7,1%), «М7 Эстейт» (до 6,4%), «Місто Комфорту» (до 3,9%) и другие.

Такой передел рынка объясняется просто: некоторые застройщики смогли нарастить темпы строительства, в то время как другие — наоборот, притормозили.

Так, в прошлом году начали строить больше Lev Development, Auroom, «М7 Эстейт», «Місто Комфорту», «Нова Оселя», Avalon, Greenville, «Карпатбуд Девелопмент», «ЭксКомБуд», «ТВД», «Львівцентробуд», Well Bud, Viking Development, «Буд Инвест Ком».

Зато уменьшили объемы строительства во Львовской области компании «РИЕЛ», «Галжитлобуд», «Парус Premium», «Кворум», «Эко-Дом», «Новий Львів», «Моя країна», Kredo Development, Resident Development, Continent, «Квітка. Майстерня будинків».

В итоговой таблице рейтинга возле показателя общей площади квартир стоят отметки: 🔺 означает, что застройщик нарастил объем введенного жилья, по сравнению с 2024 годом, 🔻— уменьшил. Там, где отметки нет: компания в прошлом году в рейтинг не входила и сравнивать не с чем — таковых в списке 25 из 50.

Интересно, что лидер рынка — компания «РИЕЛ» — снизила объемы, тогда как Lev Development, который в прошлом году вообще не попал в рейтинг «Минфина» (поскольку вводил в эксплуатацию только апартаменты), на этот раз сразу занял второе место.

Застройщики отмечают, что на темпы строительства жилья в настоящее время влияет много объективных факторов.

«Конечно, темпы реализации отдельных проектов могут меняться. На это влияют дефицит рабочей силы, более сложная логистика и поставка строительных материалов, а также другие вызовы, с которыми сегодня работает вся отрасль», — отметила Марианна Орлова, и.о. руководителя центров продаж Greenville во Львове.

Директор ООО «КАРЛ ЦЕНТР» (застройщик ЖК «Садовая Аллея») Иван Саврук считает, что самый больший вызов для девелоперов сегодня — это дефицит рабочей силы.

«Это не абстрактная статистика, а ежедневная реальность. Утром ты узнаешь, что несколько работников мобилизовали — они просто не вышли на работу. И твоя задача на этот день — максимально быстро найти им замену. Так может произойти в любое утро, на любом объекте. Самое сложное — даже не сама нехватка людей, а непредсказуемость. Строительство — это процесс, который ты планируешь на два года вперед: графики работ, последовательность этапов, обязательства перед покупателями. А когда состав бригад может измениться за одни сутки, долгосрочная планировка становится чрезвычайно сложной. Ты постоянно перестраиваешь графики под имеющийся ресурс, а не наоборот», — подчеркнул Саврук.

Еще одна особенность львовской первички — высокая концентрация рынка. Так, топ-3 застройщиков обеспечили ввод в эксплуатацию 25,4% всех новостроек, топ-5 — 36,6%, а топ-10 — 53,5%. То есть десять самых крупных девелоперов сдали более половины нового жилья во Львовской области. Для сравнения: 20 компаний, которые заняли последние места в рейтинге «Минфина», совокупно сдали лишь 11,4% новостроек.

Ожесточенная конкуренция за каждый процент рынка для львовских застройщиков имеет смысл, ведь с начала полномасштабной войны рынок только растет в объемах. А в последнее время спрос на жилье в регионе увеличился еще больше.

Читайте также: Ипотека в Швейцарии: как она работает и сколько нужно зарабатывать, чтобы ее дали

Какое жилье покупают во Львовской области

Как рассказали «Минфину» в компании Greenville, изменился не только спрос на недвижимость, но и сам принцип выбора жилья.

«Сегодня покупатели все чаще выбирают не просто квартиру или локацию, а среду, в которой будут жить каждый день. Поэтому, наряду с традиционно важными критериями, все большую роль играют безопасность, продуманная территория, инфраструктура, наличие сервисов и общее качество жизни в комплексе», — отмечают представители девелопера.

Там также добавили, что растет интерес покупателей к локациям вне плотной городской застройки. Особенно к тем, что позволяют сочетать близость ко Львову со спокойствием, природой и большим пространством для жизни.

«Именно поэтому мы в свое время выбрали участок в пригороде Львова, на продолжении улицы Тракт Глинянский, для реализации нового проекта — Greenville Prostir. Мы видели потенциал этой локации еще до того, как она начала активно развиваться, и уже сегодня наблюдаем рост интереса к ней со стороны девелоперов и покупателей. По нашему мнению, именно такие места, где можно сочетать преимущества города с комфортом загородной жизни, и дальше будут среди самых перспективных», — пояснили в Greenville.

Директор по маркетингу девелопера «Місто Комфорту» Татьяна Сметана рассказала «Минфину», что в течение последнего года наблюдается четкий тренд: покупатели все чаще выбирают пригород Львова, вместо перегруженного областного центра.

«Люди ищут безопасность, простор и развитую инфраструктуру рядом с домом без городского шума. Среди всех локаций особым спросом пользуются Пустомыты, где мы строим наш масштабный проект — ЖК „Садовая Аллея“. Это не просто дома, а настоящий мини-город, который стал самым большим жилым кварталом в Пустомытах и одним из самых больших в окрестностях Львова. Благодаря такой концепции, где предусмотрен пешеходный променад длиной 650 метров и многофункциональная смарт-улица, мы ежемесячно продаем больше всего квартир среди конкурентов», — отмечает Татьяна Сметана.

По словам Андрея Романова, львовские тенденции по факту копируют столичные, где также растет спрос на жилье в пригороде. Если эти тренды сохранятся, можно прогнозировать, что (как и в Киевской области) недвижимость возле Львова будет дорожать даже быстрее, чем в самом городе.

«Мы видим, как активно меняется сама география развития Львова. Город по факту продолжает разрастаться за свои административные границы, а граница между Львовом и ближайшими населенными пунктами становится все менее ощутимой. Ярким примером является село Сокольники, где активно появляются современные жилые кварталы и новая инфраструктура. Застройка органично продолжает городское пространство, и все сложнее говорить о четкой границе, где кончается Львов и начинается пригород. Похожие процессы мы видим и в направлении Тракта Глинянского и Лисиничей. Развитие новых жилых проектов, дорог, коммерческой и социальной инфраструктуры постепенно формирует там полноценную городскую среду со всеми ее преимуществами и сервисами, которые традиционно ассоциируются с городской жизнью», — подчеркивают в Greenville.

Что касается формата жилья, то, как отмечают в Greenville, спрос есть на разные квартиры.

«Однокомнатные квартиры традиционно востребованы среди молодых специалистов, которые покупают свое первое жилье, а также среди инвесторов. Для кого-то это жилье для самостоятельного проживания, для родителей — инвестиция в будущее детей, а для других — возможность сохранить и приумножить капитал, покупая недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи.

Двухкомнатные квартиры чаще всего выбирают пары и молодые семьи, в частности, те, кто планируют или уже имеют детей. Такой формат позволяет более комфортно организовать частное и общее пространство и адаптировать квартиру к изменениям в потребностях семьи.

Просторные трехкомнатные квартиры, особенно с большими террасами или собственными патио, пользуются спросом среди семей, для которых важна большая площадь и дополнительное частное пространство для отдыха.

В то же время мы видим общую тенденцию: покупатели стали более рационально и более взвешенно подходить к выбору жилья. Сегодня все более важно не просто количество квадратных метров, а то, насколько эффективно они используются. Люди выбирают планировку, где у каждого квадратного метра свое предназначение. Это позволяет получить комфортное пространство для жизни и в то же время рационально подходить к его дальнейшему содержанию, в том числе и расходам на коммунальные услуги", — рассказали в Greenville.

Читайте также: Сдаете квартиру за 15 тыс. грн в месяц: сколько придется отдать государству

Квартиры с «сюрпризами»

Несмотря на сверхвысокую конкуренцию среди застройщиков и требовательность потенциальных покупателей, львовский рынок недвижимости остается достаточно специфичным и скрывает множество неприятных нюансов для будущих новоселов.

В частности, как выяснил «Минфин», по нескольким ЖК продолжаются или продолжались судебные споры.

Да, ЖК Five Address на ул. Раковского, 24-А, построенный в зоне высотных ограничений возле львовского аэропорта. Прокуратура в интересах ГИАГ и Госавиаслужбы обжаловала градостроительные условия, которые горсовет выдал для этого объекта. 6 марта 2025 Львовский окружной админсуд эти условия отменил. Ответчиком по делу является исполком горсовета, а не застройщик. Поскольку решение обжаловали в апелляции, оно не вступило в силу, и строительство продолжалось: сертификат о вводе первого дома в эксплуатацию датирован 6 ноября 2025 года. По состоянию на май 2026 года дело № 380/21165/3 продолжает рассматриваться, одна из его частей — в Верховном Суде.

Что это значит для покупателей? Квартиры в этом доме законные, право собственности оформляется как обычно (сертификат есть, дом сдан). Но пока продолжается спор, сохраняется неопределенность по документам, на основании которых строили объект.

Другой кейс — по ЖК «Сихов Горишний» (ООО «ВББ-Комфорт»).

По данным azuz.org.ua, по этому комплексу есть два задокументированных факта, которые не встречаются больше ни у одного участника рейтинга. Вот несколько фактов:

Факт регистрации разрешения или декларации на право проведения строительных работ отсутствует на портале ЕГЭСС.

Постановлением Львовского апелляционного суда от 23 мая 2023 года приняты меры обеспечения иска — ООО «ВББ-Комфорт» запрещено проводить строительные работы на земельных участках с кадастровыми номерами 4623685100:02:001:0507 и 4623685100:02:001:0312 в с. Горишний Львовского района. Действуют ли ограничения по объекту в Горишнем по состоянию на сегодняшний день, «Минфин» установить не смог. В то же время известно другое: декларация о готовности к эксплуатации второй секции комплекса — № ИУ101251029933 — зарегистрирована 3 ноября 2025 года. То есть через два с половиной года после того, как суд запретил вести на этих участках строительные работы.

К тому же на портале vn.com.ua есть отзывы, в которых жильцы пишут об отсутствии документов и о том, что комплекс доделывали за деньги инвесторов.

Есть несколько конфликтов и вокруг уже введенных в эксплуатацию новостроек.

Например, ситуация вокруг львовского ЖК «Национальный» (застройщик — «Моя країна»). В январе 2025 года жители 9-й и 10-й очередей, сданных в сентябре 2024-го, обратились во Львовский городской совет из-за угрозы остаться без отопления. По сообщениям СМИ, дом не подключен к газу, а воду и электроэнергию подают по коммерческому тарифу. Заместитель городского головы Любомир Зубач публично подтвердил наличие конфликта и предложил меморандум сторонам. Но по состоянию на июнь 2026 года конфликт до сих пор не разрешен. Жители заявили о намерении отказаться от оплаты за электроснабжение.

Итак, как видим, существуют риски, которые не отражаются в статистике ни одного рейтинга: сертификат ГИАГ получен, дом формально сдан, но жильцы уже полтора года платят по коммерческому тарифу.

Жители другого ЖК — «На Трускавецкой» (Сокольники, застройщик «Галжитлобуд») — на форуме domik.ua пишут, что годами ожидают подключения газа, и сравнивают ситуацию с киевскими проектами того же застройщика.

Отметим, что большинство крупных застройщиков оформляют проекты на отдельных юридических лиц. Это законная и распространенная практика распределения рисков, но она несет практическое последствие для покупателя: проверка репутации бренда не дает информации о юридическом лице, с которым подписывается договор. То есть даже новостройка именитого девелопера может оказаться с «сюрпризами». Поэтому юристы советуют покупателям проверять не бренд, а конкретное юридическое лицо, указанное в договоре.

Есть и другие аспекты. Так, только у 8 комплексов из 68 есть подтвержденное резервное питание. У 29 — его нет вообще, а еще в 31 случае застройщики не раскрывают эту информацию.

Читайте также: Ловушка квадратных метров: где в Азии, ОАЭ и Европе на самом деле защищены деньги инвестора

Львовский ценник

Стоимость жилья в новостройках Львовской области колеблется от 24 750 гривен за квадрат (например, по такой цене можно купить жилье в ЖК «Кленовый парк» в Трускавце) до 93 850 гривен (как во львовском ЖК Auroom Lviving). Медианная цена составляет 53 400 гривен за квадратный метр. В самом Львове средний ценник — 66 355 гривен за квадрат, в пригороде — 47 582 гривны, в области — 37 750 гривен. Как видим, ценовая разница между Львовом и областью достаточно существенная: жилье в городе дороже почти в 1,8 раза.

«Минфин» нашел самую дорогую и дешевую недвижимость в регионе. Скажем, квадратный метр в Auroom Lviving стоит 93 850 грн, в Auroom Iron — 91 600 грн, в ЖК «Софиевка» — 85 550 грн, Hygge Lux — 83 800 грн, Helga — 83 350 грн. В то же время в ЖК «Кленовый Парк» (Трускавец) квадратный метр жилья обойдется в 24 750 грн, в ЖК «Куземского» (Ременов) — 29 250 грн, «Компаньон» (Сокольники) — 31 500 грн, «Парксайд» (Басовка) — 35 000 грн.

В Greenville отмечают, что в течение последнего года идет постепенный, но стабильный рост стоимости жилья во Львове.

«Это обусловлено ростом себестоимости строительства. В то же время мы не видим снижения интереса к качественному жилью. Покупатель стал более требовательным и более внимательно оценивает соотношение цены и ценности: важны не только характеристики самой квартиры, но и локация, архитектура, благоустройство, инфраструктура и качество среды в целом. Поэтому рост цены должен быть подкреплен реальной ценностью продукта, ведь именно это определяет его конкурентоспособность на рынке», — считают в компании.

Иван Саврук добавляет, что на удорожание жилья влияют несколько факторов.

«Ключевой — дефицит рабочей силы. Из-за мобилизации количество работников на рынке постоянно сокращается, а те, кто остаются, практически ежеквартально просят о повышении зарплаты. Спрос на рабочие руки существенно превышает предложение, и это автоматически тянет вверх стоимость работ. Но это касается не только строительной площадки. Большинство используемых нами материалов — украинского производства. Условно, мы покупаем окна, изготовленные на заводе в Украине, и у директора этого завода ровно те же вызовы: нехватка кадров и постоянное давление на фонд оплаты труда. Он вынужден повышать зарплаты, а это закладывается в стоимость окон. То же самое с бетоном, металлом, отделочными материалами. То есть рост себестоимости сказывается на нас с двух сторон одновременно — через собственные работы и через каждого поставщика», — объяснил эксперт.

По его мнению, единственный фактор, который мог бы сдержать рост цен на львовскую недвижимость, — падение спроса.

«Но сейчас мы наблюдаем обратное. За последний год квартиры у нас покупают люди из других регионов Украины — в основном из восточных и центральных областей. Внутренняя миграция пользуется спросом на высоком уровне, а следовательно, не способствует снижению цен. Показательная динамика: в 2022—2024 годах люди из восточных областей приезжали во Львов, убегая от опасности, и в основном арендовали жилье — решения были временными. Сейчас эти люди в значительной степени адаптировались, нашли работу и готовы принимать решения уже не об аренде, а о покупке. Они связывают со Львовом свои дальнейшие перспективы», — резюмирует Саврук. В свою очередь, Татьяна Сметана добавила: «Государственные программы сегодня также являются мощным драйвером рынка. У нас доля сделок по программе „єОселя“ иногда достигает до 40% от всех продаж в месяц. Это очень высокий показатель, который объясняется очень просто: далеко не каждый девелопер настолько надежный, чтобы пройти жесткий банковский комплаенс и отвечать требованиям государственных программ».

Автор:

Главный специалист отдела недвижимости порталов «Минфин» и Finance.UA Анна Максимова

Пишет на темы: Недвижимость, рейтинги застройщиков от портала «Минфин», инвестиции в недвижимость