Ипотека в Швейцарии: как она работает и сколько нужно зарабатывать, чтобы ее дали

Сколько собственных денег нужно

Минимум 20 % стоимости недвижимости вы вносите самостоятельно. Но это не одна сумма, а две разные части:

• не менее 10 % стоимости должны быть «твердыми» собственными средствами: сбережения, третий пиллар, подарок от родственников или наследство
• еще до 10 % можно взять из второго пиллара, то есть из пенсионного фонда

Полностью профинансировать первый взнос пенсионными средствами не получится. Это правило действует по всей стране, и банки его не обходят.

О снятии денег со второго пилларда

Это выглядит привлекательно, но имеет свою цену:

• снятые деньги уменьшают вашу будущую пенсию, а зачастую также страховые выплаты на случай инвалидности и смерти
• при снятии уплачивается отдельный налог по льготной ставке
• если вы продадите жилье, снятую сумму нужно будет вернуть в пенсионный фонд
• альтернативой снятию является залог второго пилларда. Тогда деньги остаются в фонде, но банк считает их обеспечением

Две ипотеки, а не одна

Швейцарская ипотека делится на две части:

• первая ипотека — до двух третей залоговой стоимости, то есть примерно 66,67 %. Её не нужно обязательно погашать, вы платите только проценты
• вторая ипотека — это диапазон от двух третей до 80 %. Согласно нормативному минимуму банковского саморегулирования, её нужно погасить в течение максимум 15 лет или до выхода на пенсию, в зависимости от того, что наступит раньше. Ставка по ней обычно немного выше

Важная деталь, которую в рекламных роликах обычно упрощают. При стандартном финансировании 80% обязательная к амортизации часть составляет не 15%, а 80% минус 66,67%, то есть примерно 13,33% стоимости. Цифра 15% появляется тогда, когда конкретный банк устанавливает более строгий предел первой ипотеки на уровне 65%. Банк имеет право устанавливать более строгие условия, чем предусмотрено нормативом, но не более мягкие.

Таким образом, «35%», о которых говорят в рекламных роликах, на самом деле ближе к 33,3%: 20% первоначального взноса плюс 13,33% обязательной амортизации.

Остальная часть, то есть две трети стоимости, может оставаться непогашенной без обязательной амортизации до тех пор, пока банк продолжает соглашаться вас финансировать. Это не безусловный бессрочный кредит, а модель, основанная на том, что банк при каждом продлении договора подтверждает вашу платежеспособность.

Прямая и косвенная амортизация

Вторую ипотеку можно погашать двумя способами.

Прямая амортизация: каждый год перечисляете банку часть суммы, долг реально уменьшается, процентные платежи постепенно снижаются.

Косвенная амортизация: вы платите ту же сумму не банку, а в свой третий пиллар, который передаете банку в залог. Долг не уменьшается, зато вы ежегодно получаете налоговый вычет по 3а, а деньги тем временем инвестируются.

Второй вариант часто предлагают страховые брокеры в комплексе со страхованием жизни. Здесь стоит быть внимательным. Страховые полисы 3а имеют более высокие комиссии, более жесткие условия и меньшую гибкость, чем банковский счет 3а или 3а с инвестированием в ETF. Именно на страховом полисе брокер зарабатывает самую большую комиссию, поэтому именно его вам советуют чаще всего.

Главный барьер, о котором умалчивают рекламные ролики

Первоначальный взнос собирают многие. Реальное препятствие другое, и называется оно Tragbarkeit, то есть расчет доступности.

Банк рассчитывает ваши будущие расходы не по реальной ставке, а по теоретической — примерно 5 % годовых, даже если сейчас рыночная ставка в три раза ниже. Некоторые банки используют 4,5 %. К этому добавляется 1% от стоимости недвижимости на содержание и ремонт, а также сумма обязательной амортизации.

Большинство банков ориентируется на то, что полученный результат не должен превышать примерно 33% валового постоянного дохода. Некоторые допускают 35%.

Важно понимать: это банковские модели, а не единая государственная формула. FINMA контролирует ипотечные риски, но конкретная методика и предельное значение зависят от банка, и в отдельных случаях регулятор признает приемлемыми другие модели расчета.

Логика банка проста: если ставки когда-нибудь вернутся к 5%, вы должны выдержать такой платеж без посторонней помощи.

Практический пример: Цюрих, 80 квадратных метров за 1,5 млн

Что нужно на старте:

• первоначальный взнос 20%: 300 тыс. франков, из них минимум 150 тыс. собственными средствами
• ипотека: 1,2 млн франков

Как банк рассчитывает доступность:

• теоретические проценты 5% от 1 200 000 = 60000 франков в год
• удержание 1% от 1 500 000 = 15 000 франков в год
• амортизация: снизить ипотеку с 1200000 до двух третей стоимости, то есть до 1000000. Это 200 000 франков за 15 лет = 13 333 франка в год
• итого: 88 333 франка в год

Эти 88333 должны составлять не более 33 % дохода. Следовательно, требуется валовая зарплата примерно от 268000 франков в год.

Если ваш банк устанавливает более строгий предел в 65 %, амортизировать придётся 225 000 за 15 лет, то есть 15 000 в год, и планка поднимется примерно до 273 000 франков.

Для сравнения: медианная валовая зарплата при полной занятости в Швейцарии по данным Федерального статистического бюро (обследование 2024 года) составляет 7 024 франка в месяц, то есть около 84 300 франков в год. Для такой квартиры нужно зарабатывать более чем в три раза больше медианы.

Доход двух человек учитывается вместе

Важный практический момент: если вы покупаете жилье в браке или совместно с партнером, банк учитывает совокупный доход обоих заемщиков.

Те же 268 000 франков для квартиры в Цюрихе — это либо одна очень высокая зарплата, либо две зарплаты примерно по 134 000. Второй вариант гораздо более реалистичен для семей, где оба супруга работают в сфере ИТ, финансов, фармацевтики или медицины.

Но здесь есть риск, о котором стоит подумать заранее: если один из партнеров перестанет работать, например, из-за рождения ребенка, расчет доступности перестанет сходиться. Банк не заберет жилье автоматически, пока вы платите, но при продлении договора может потребовать дополнительного погашения.

Аренда или покупка: сравнение денежных потоков

Здесь кроется парадокс, который отчасти объясняет, почему спрос на жилье в Швейцарии так высок.

Сначала о ставках. В 2026 году реальные предложения, в зависимости от банка, срока и профиля клиента, находятся примерно в диапазоне от 1,4 до 2,1% для фиксированных ипотечных кредитов: например, на пять лет — от 1,43% в Swissquote, 1,55% в Generali, 1,86% в ZKB, на десять лет — от 1,72% до 2,10%. Предложения на основе SARON могут быть заметно ниже, но с переменной ставкой.

Возьмем ту же квартиру за 1,5 млн и ставку 1,5% в качестве иллюстративного сценария, а не как универсальное среднее значение.

Прямые ежемесячные денежные расходы владельца:

• проценты: 1,5% от 1 200 000 = 18 000 в год, то есть 1 500 в месяц
• удержание и ремонтный фонд: около 15 000 в год, то есть 1 250 в месяц
• амортизация: 13 333 в год, то есть около 1 110 в месяц

Итого получается примерно 3 860 франков в месяц. Но из них 1 110 — это амортизация, то есть деньги, которые превращаются в вашу собственность, а не исчезают. Прямой денежный отток без учета амортизации составляет примерно 2 750 франков в месяц.

Аренда аналогичной квартиры с 3,5 комнатами в Цюрихе стоит от 2 800 до 4 000 франков в месяц, плюс коммунальные платежи.

То есть при текущих низких ставках прямые ежемесячные денежные расходы на собственное жилье могут быть сопоставимы с арендой или даже ниже. Но это ещё не означает, что покупка экономически выгоднее. Полное сравнение должно учитывать как минимум:

• стоимость вложенного капитала: 300 000 франков первоначального взноса, которые могли бы приносить доход в другом месте
• расходы на покупку и будущую продажу
• капитальные ремонты, которые не всегда укладываются в расчетную оценку 1% в год. Эта цифра является банковской моделью, а не обязательно фактическими ежегодными расходами
• налог на вмененную арендную стоимость до 2029 года
• колебания стоимости самой недвижимости

Проблема для большинства людей всё же не в ежемесячном платеже. Проблема заключается в двух вещах: 300 000 франков начального капитала и подтверждение зарплаты, которое есть лишь у нескольких процентов населения.

Расходы, не входящие в стоимость квартиры

Планируя бюджет, учтите дополнительные расходы при покупке:

• нотариус и внесение в земельный реестр
• налог на переход права собственности, Handänderungssteuer. Он различается по кантонам: кантон Цюрих отменил его с 1 января 2005 года, в некоторых других кантонах он достигает нескольких процентов
• комиссия за оформление залога, Schuldbrief
• ремонтный фонд дома при покупке квартиры в совместной собственности

В качестве очень приблизительного ориентира стоит заложить дополнительно от 1% до 5% от цены, но разброс между кантонами велик, поэтому конкретную цифру нужно проверять для своего кантона отдельно. Эти деньги нельзя покрыть ипотекой, они должны быть собственными.

Что изменится с 1 января 2029 года

28 сентября 2025 года швейцарцы проголосовали за отмену Eigenmietwert, то есть вмененной арендной стоимости, с результатом 57,7 % голосов «за». В связи с этим владельцы до сих пор платят налог так, как будто они получают доход от собственного жилья.

1 апреля 2026 года Федеральный совет официально определил дату вступления в силу: 1 января 2029 года. Задержка связана с тем, что горным кантонам нужно время, чтобы ввести новый налог на второе жилье. До 2029 года все остается как есть.

После реформы проценты по ипотеке больше нельзя будет вычитать из налогов на жилье, в котором вы живете сами. Исключение предусмотрено только для тех, кто покупает жилье впервые: ограниченный вычет в течение первых десяти лет.

Это напрямую ударяет по популярной стратегии «никогда не погашай ипотеку». Её смысл во многом заключался именно в налоговом вычете процентов, который компенсировал налог на вмененную арендную стоимость. После 2029 года держать большой долг ради налоговой выгоды станет невыгодно для большинства владельцев, и логика постепенно сместится в сторону более быстрого погашения.

Три распространенных мифа

Миф первый: если цена жилья вырастет, банк простит вам вторую ипотеку.

Нет. Банки долги не прощают. Если при переоценке соотношение кредита к стоимости упадет ниже двух третей, банк может отменить обязательство по погашению. Сам долг остается, и проценты по нему продолжают начисляться. К тому же банки оценивают недвижимость консервативно и не спешат переоценивать её в сторону повышения.

Миф второй: ипотечные ставки всегда падают, а аренда всегда дорожает.

В последние годы это действительно так, но это не закон природы. Ставки зависят от политики Национального банка. В 2022 и 2023 годах они росли, и те, кто брал ипотеку с переменной ставкой, это хорошо ощутили.

Миф третий: ипотеку дают навсегда и никто ничего не проверяет.

Нет. Фиксированная ипотека, Festhypothek, заключается на определённый срок, обычно от 2 до 10 лет, после чего её нужно рефинансировать или продлить на новых условиях. У SARON и моделей с переменной ставкой структура договора иная, но и там банк периодически пересматривает условия. При каждом продлении банк может пересчитать вашу платежеспособность. Особенно болезненно это сказывается при выходе на пенсию: доход падает до уровня пенсии, а расчет доступности производится заново. Многие пенсионеры в Швейцарии именно тогда вынуждены дополнительно погашать ипотеку или продавать жилье.