Ловушка квадратных метров: где в Азии, ОАЭ и Европе действительно защищены деньги инвестора

«Главное, что нужно понимать: любая юрисдикция — это категория вероятностей. Если регион считается максимально защищенным, это не дает 100% гарантии. Это означает лишь высокую вероятность того, что правовая система этой страны позволит инвестору решить его вопрос в течение определенного времени», — отметил эксперт.

По его словам, вся аналитика инвестиций в регион строится на нескольких основных категориях:

• география
• уровень безопасности и юридическая практика
• региональные особенности.

Понятие права собственности: Freehold против Leasehold

«Право собственности как юридическая категория включает три элемента: право владеть, пользоваться и распоряжаться (отчуждать, дарить, перестраивать или уничтожать). В некоторых странах право распоряжения для иностранцев полностью отсутствует — доступно лишь право пользования, которое и передается по наследству», — предупреждает Александр Логачев. Поэтому он подчеркивает необходимость проверить, какие механизмы действуют в конкретной стране.

Freehold (полное право собственности). Оно характерно для большинства стран ЕС, Турции и Грузии. Иностранец получает полное право владеть, распоряжаться, продавать, сдавать в аренду или реконструировать имущество.

Leasehold (долгосрочная аренда / право пользования). Эта система распространена в азиатском регионе. Это ограниченное право использования без права полноценного распоряжения.

«С точки зрения практики, покупка объекта на условиях Leasehold сроком на несколько десятков лет напоминает банковский депозит: вы просто постепенно возвращаете собственные деньги в надежде покрыть расходы за счет процентов», — объясняет эксперт.

Четыре фактора оценки юрисдикции

По словам специалиста, независимо от выбранной страны, её нужно изучить в четырёх плоскостях.

Экономическая история и циклы рынка. Каждый рынок недвижимости проходит циклы: рост, стагнация, падение, дно и новый рост. В Украине до полномасштабной войны этот цикл длился около 4 лет, в Европе — 10−12 лет (например, 12 лет роста и 4 года падения). Инвестору важно понимать, в какой фазе находится рынок и есть ли потенциал для дальнейшего роста.

Юридическая защищенность. «Законы — это теория. На практике даже в самых регулируемых юрисдикциях (таких как ОАЭ) случаются задержки или проблемы с объектами. Однако вероятность их возникновения там существенно ниже, чем во многих азиатских странах», — отмечает Александр Логачев.

Геополитическая история. Наличие территориальных споров или внешних рисков. Например, рынок Грузии демонстрирует высокие ценовые показатели за квадратный метр, однако геополитический риск страны никуда не исчез, что может быть критично для инвестиций.

История и практика региона. Предпосылки формирования рынка и местные судебные прецеденты.

Европейские юрисдикции: механизмы защиты капитала

Во время выступления эксперт рассказал об особенностях защиты инвесторов и правилах приобретения недвижимости иностранцами в разных странах.

Испания. Действует государственный контроль, банковские гарантии и страхование первого взноса. Застройщик не получает средств до момента ввода объекта в эксплуатацию (аналог эскроу-счетов).

Германия. Оплата осуществляется по графику (payment plan), привязанному к проценту готовности строительства. Если дом не строится — застройщик не получает денег.

Польша. Действуют фонды финансирования строительства, гарантийные фонды и эскроу-счета, обеспечивающие высокий уровень защиты имущества иностранцев.

Кипр (ЕС). Принципиально отличается от Испании или Германии. Если страны Континентальной Европы защищают именно деньги инвестора (средства аккумулируются на гарантийных счетах и не выдаются застройщику до завершения работ), то на Кипре инвестору сразу гарантируют право собственности, но не контролируют целевое использование средств на счетах застройщика.

Азиатский регион и Африка: Специфика Leasehold

В Азии иностранцы чаще всего имеют доступ только к аренде (Leasehold). Полное право собственности (Freehold) является исключением. В таких странах, как Индонезия, Таиланд, Вьетнам и Камбоджа, регулирование осложняется особенностями владения земельными участками местными семьями.

«На практике иностранный инвестор в Азии практически не защищен — местная практика и суды почти всегда встают на сторону местного населения, независимо от условий договора», — предупреждает Александр Логачев.

Также стоит помнить, что Leasehold сроком в десятки лет не является полноценной инвестицией. В агрессивном тропическом климате износ изнашивает объект за 3−5 лет, а через 10 лет имущество требует капитального ремонта, что влечет за собой повторные вложения еще до окупаемости первоначальных инвестиций.

Во Вьетнаме стандартный срок аренды составляет около 50 лет. В Занзибаре применяется длительный срок аренды до 99 лет. В Камбодже иностранцы не могут владеть землей и помещениями на первом этаже. Покупка разрешена со второго этажа и выше.

Турция и ОАЭ: практические риски и регулирование

Турция — одна из первых стран, введших выдачу свидетельства о праве собственности на недостроенный объект сразу после первого взноса. Однако на практике существуют риски, когда застройщики, получив оплату в криптовалюте, сворачивали строительство и покидали страну.

В ОАЭ модель похожа на турецкую, но государственные институты работают более строго. Наличие строительного забора означает полное прохождение всех разрешительных этапов. Эскроу-счета гарантируют целевое использование средств исключительно на строительство объекта с регистрацией прав с первого взноса. «В то же время это не дает 100% гарантии соблюдения сроков. Из-за наличия схем и оптимизаций со стороны отдельных девелоперов мы отсеиваем до 90% объектов на рынке Эмиратов», — отмечает Александр Логачев.