Альтернатива депозитам: недвижимость или акции, что выбрать

По данным НБУ, среди украинцев растет спрос на ОВГЗ. В поисках доходности выше, чем от депозитов, пассивные инвесторы выбрали альтернативу — ОВГЗ с доходностью до 14% в гривне и до 15% в долларе.

Кто хотел больше 14% и решил, что американский фондовый рынок и рынок криптоактивов слишком сложны и требуют профессиональных навыков, выбрал недвижимость. Инвестиции в жилье в 2021 году приносили до 30% годовых в долларе из-за высокого покупательского спроса на первичном и вторичном рынке. С ростом спроса росла и цена, что позволяло зарабатывать с относительно небольшим стартовым капиталом. Сохранится ли тенденция?

Квадратные метры: два главных решения инвестора

При покупке недвижимости изначально следует определиться с тем, будет это первичный или вторичный рынок. Преимуществами первички являются современные методы строительства, зачастую наличие подземного паркинга, огороженная территория ЖК и полностью новые коммуникации.

Вторичный рынок в большинстве случаев дешевле. Цена зависит от класса жилья, территориальной расположенности и других факторов.

При покупке нового жилья важно учесть:

1. Надежность застройщика. Проверьте документацию, разрешения на застройку, документы на землю и целевое назначение участка.

2. Количество успешно введенных в эксплуатацию комплексов.

3. Класс жилья, месторасположение, этаж, транспортную развязку, объекты инфраструктуры рядом (школы, детские сады, кафе, спортзалы, бизнес-центры и т. д.)

4. Средний срок задержки сдачи в эксплуатацию по застройщику.

Лучше покупать жилье на этапе построенных хотя бы первых двух этажей, при всей заманчивости входа на этапе котлована. Продавать же лучше до ввода здания в эксплуатацию (на этапе облицовочных работ) для того, чтобы не платить налог с продажи.

Второй момент, с которым нужно будет определиться, — цель покупки жилья. Это может быть перепродажа или получение пассивного дохода от сдачи в аренду.

При сдаче квартиры в аренду возврат 100% инвестиции будет весьма медленным процессом. Также важно учитывать срок аренды: долгосрочная, среднесрочная, или посуточная.

В среднем долгосрочная аренда будет приносить 8−10% годовых. При этом стоит учесть затраты на ремонт, меблирование и поддержание квартиры в эксплуатационном состоянии на протяжении всего срока сдачи в аренду. Это все увеличивает окупаемость инвестиции.

Читайте также: Что будет с ценами на новостройки в 2022 году

Покупка инвестиционного жилья: риски для инвестора

Порог входа в инвестицию — от $30−35 тыс. Если хороший застройщик и местоположение дома — от $70 тыс. за однокомнатную квартиру в Киеве. Можно рассматривать вариант ипотечного «молодежного» кредита под 5−7%, и потом сдавать в аренду, получая 8−10% и перекрывая, соответственно, ипотечные выплаты.

Минус в том, что надежные застройщики уже на этапе котлована будут закладывать такие цены за метр квадратный, что дальнейшая перепродажа будет с минимальной выгодой, учитывая риски входа на этапе котлована. Ориентировочная доходность таких инвестиций будет составлять в среднем 10−15% годовых в долларе. Если рассматривать в аналогии с депозитом под 1−1,5%, то, конечно, такая инвестиция смотрится более актуальной.

Основные риски: ухудшение конъюнктуры рынка, снижение потребительского спроса, риск, что объект не достроится, юридические риски.

Доходность инвестиций на фондовом рынке: альтернатива квартирам

Украинцы уже несколько лет могут напрямую вкладываться в акции и облигации международных эмитентов через зарубежные инвестиционные компании. Некоторые брокеры предоставляют доступ к традиционным инструментам и самым высокодоходным — IPO, средняя доходность которых за 3 месяца составляет 60−65%.

При выборе брокера нужно проверить:

1. Юридические документы и наличие лицензий на брокерскую деятельность.

2. Рабочую документацию (отлично, если брокер торгует своими акциями в США, так как в таком случае отчетность компании проходит самую тщательную проверку в мире от SEC).

3. Наличие украиноязычной/русскоязычной поддержки.

4. Дополнительно — наличие персонального менеджера, который поможет в составлении инвестиционного портфеля, стратегии и будет сопровождать операции.

Самый простой инструмент — фонд на широкий рынок, который включает акции 500 крупнейших компаний по капитализации. Этот пассивный инструмент принес инвесторам 93% за 5 лет.

Если говорить про конкретные компании, то акции Microsoft прибавили 358%, Apple — 434% в долларах за аналогичный период. И это с учетом просадки во время коронакризиса.

Читайте также: Акции Tesla подешевели на 25%: стоит ли добавлять их в портфель прямо сейчас

Прогноз по фондовому рынку США на 2022 год

В среднем, по оценкам аналитиков, индекс широкого рынка S&P500 в 2022 году будет расти. Да, будут откаты в связи с повышением процентных ставок и сворачиванием программы количественного смягчения. Но если вы новичок, то выгодно заходить на просадке — сейчас активы можно купить на 30−40% дешевле, чем в середине прошлого года.

В 2022 году заработать на фондовом рынке такую же доходность как в 2020—2021 гг. вряд ли получится, если только вы не профессиональный трейдер, для которого торговля — это работа. Но при грамотном подходе, диверсификации и помощи консультанта, доходность даже на таком рынке может составлять 15−20% годовых в долларе.

Что еще может повлиять на выбор инвестора

1. Ценные бумаги надежных компаний — ликвидный актив. Их можно продать в любой момент во время торговой сессии и вывести деньги через swift-перевод. Продажа недвижимости занимает больше времени и подразумевает денежные расходы.

2. Надежные брокеры предоставляют клиентам без знаний фондового рынка персональных экспертов. Такое же сопровождение при инвестициях в недвижимость бесплатным точно не будет.

3. На фондовом рынке можно начать со $100, постепенно наращивая свой портфель, и за счет сложного процента увеличивая его с годами. Инвестиции в недвижимость стартуют как минимум с $30−35 тыс.

Доходности как на рынке недвижимости, так и на фондовом рынке будут значительно ниже, чем за предыдущие два года. Но исходя из приведенных выше аргументов, именно американский фондовый рынок смотрится гораздо доходнее, доступнее и надежнее для «рядового» инвестора.