На рынке жилья наблюдается существенный дисбаланс цен: на западе страны квартиры гораздо дороже, чем на востоке. Причина этого очевидная — в городах, которые приближены к линии фронта или чаще страдают от вражеских обстрелов, цены на недвижимость ниже. О том, как рассчитать корреляцию между военными действиями и стоимостью недвижимости, пишет Джулиан Вудворд из Университета Бата (Великобритания). «Минфин» выбрал главное.
17 марта 2025, 15:47
Читати українською
Насколько снижается цена и аренда квартир после обстрелов, — исследование
Влияние на стоимость продажи квартир
Исследователь выяснил, что каждый «военный инцидент» приводит к снижению средней стоимости выставляемой на продажу недвижимости. Для 1-комнатных квартир она снижается на сумму 2 тыс. грн, для 2-комнатных — на 2,4 тыс. грн, а для 3-комнатных — на 3,1 тыс. грн.
В разрезе стоимости квадратного метра квартиры, выставляемые на продажу, после обстрелов теряют в среднем 36−47 грн за кв. м.
Если же говорить о процентах, то «снижение цены выставленной на продажу квартиры на 1% можно увидеть после 6−10 военных инцидентов», — отмечает Д. Вудворд в своем исследовании.
Как видим, 1-комнатные квартиры теряют в цене больше всего. Исследователь связывает этот эффект как с аспектами безопасности (правило «двух стен» в случае 1-комнатного жилья трудно выполнить), так и с большей комфортностью 2−3-комнатных квартир, по сравнению с 1-комнатными, что немного нивелирует влияние войны на стоимость именно такого жилья.
Влияние на цену аренды
На среднюю цену аренды «военные инциденты» тоже оказывают негативное влияние — но не столь выраженное, как на стоимость квартиры. В частности, по подсчетам Джулиана Вудворда, каждый обстрел снижает среднюю стоимость аренды на 10 грн для 1- и 2-комнатных квартир, и на 6 грн — для 3-комнатных. «Снижение цены аренды на 1% фиксируется после 10−20 военных инцидентов», — отмечает исследователь.
Господин Вудворд также выяснил, что увеличение «военных инцидентов» приводит к росту количества новых объявлений об аренде квартир. «Например, каждый дополнительный инцидент был связан с увеличением количества объявлений об аренде 1-комнатных квартир, что свидетельствует о росте предложения жилья из-за оттока населения», — говорится в исследовании.
Однако на рынке продажи недвижимости подобный эффект не зафиксирован — количество объявлений о продаже не росло. «Это можно объяснить тем, что решение о продаже квартиры является более длительным процессом, чем решение об аренде. Если из-за роста риска, спрос на жилье в определенном городе падает, владельцы квартир могут отложить решение о продаже, ожидая улучшения ситуации или надеясь избежать продажи по заниженной цене. В краткосрочной перспективе это приводит к падению цен без увеличения количества предложений на рынке. Однако в долгосрочной перспективе, если риски остаются высокими, количество объявлений о продаже может вырасти», — отмечает исследователь.
Где-то дешевеет, где-то дорожает
Еще одна закономерность, которую выяснил Джулиан Вудворд в своей работе, — если из-за роста частоты «военных инцидентов» поблизости, цены на недвижимость снижаются, то в отдаленных и более спокойных регионах цены, наоборот, растут.
«Чем больше инцидентов происходит в одной части страны, тем больше растут цены на жилье в другой. Это согласуется с гипотезой о внутреннем перемещении населения: когда фронтовые города становятся более опасными, западные города становятся более привлекательными для миграции, что повышает спрос и, соответственно, цены. Но поскольку каждый военный инцидент уменьшает стоимость жилья семьи, домохозяйства становятся все более уязвимыми и менее способными к эвакуации», — говорится в исследовании.
Читайте также: Как купить недвижимость за рубежом, не выезжая из Украины: пошаговая инструкция
Что такое «военный инцидент»
Вот список насильственных инцидентов, которые учитывались при исследовании и влияли на расчет изменения стоимости недвижимости:
- Удары с воздуха (включая стратегическую бомбардировку и удары вертолетов),
- Работа ПВО,
- Танковые бои/атаки,
- Обстрелы полевой артиллерией, гаубицами, минометами или ракетами,
- Перестрелки: любой обмен огнем с использованием пистолетов, полуавтоматических винтовок, автоматических винтовок, пулеметов, ручных противотанковых гранатометов (РПГ),
- Самодельные взрывные устройства, фугасы, наземные мины, автомобильные взрывы, взрывы,
- Штурм/атака десантниками или силами специального назначения, обычно с последующим отходом,
- Уничтожение имущества или инфраструктуры,
- Нападения на больницы и гуманитарные конвои,
- Любые сообщения о событиях, упоминающих военные потери,
- Любые сообщения о событиях, упоминающих потери среди гражданского населения.
Комментарии - 4
«Я думаю, що весна може показати 10−15 відсотків в порівнянні з осінню. Це може бути не тільки в Києві, а й у великих містах, таких як Львів, якщо захід України брати. З великих міст у Вінниці також ціни будуть зростати, тому що оренда достатньо швидко здається», — сказав він.
За його словами, за останній рік ціни на оренду в популярному сегменті - до 20 тисяч гривень — зросли на 30−40%. Попит на однокімнатні та двокімнатні квартири залишається високим, особливо у Києві, Львові, Вінниці та центральних і західних регіонах.
При цьому в сегменті понад тисячу доларів ціни є незмінними, оскільки орендарів на такі квартири та житло не так багато.
«Однокімнатна квартира в ринку не затримується довго — два-три дні і вона здається. Це говорить про те, що попит достатньо активний на такі квартири. Отже, якщо попит активний, то це, за законами економіки, означає, що ціни будуть зростати», — сказав експерт.
Крім того, він зазначив, що на відміну від минулих років, зараз орендарі частіше змінюють житло в межах одного міста, а не через повернення з-за кордону чи внутрішню міграцію.
Перша заступниця голови правління «Глобус Банку» Олена Дмітрієва зазначила, що українці найчастіше беруть в іпотеку на первинному ринку одно- та двокімнатні квартири переважно в столиці та на Заході України.