Государство собирается покончить с «серыми» схемами оценки недвижимости и земли

«До конца этого года мы должны внедрить европейские и международные стандарты оценки недвижимости. В Верховную Раду уже внесли законопроект», — написал в своем телеграм-канале нардеп Ярослав Железняк.

На первый взгляд, новый проект — сугубо технический, и касается в основном «внутренней кухни» оценщиков.

Но оценка недвижимости — важный этап в процессе купли-продажи жилья, коммерческих объектов и земли. От того, в какую сумму оценят ваше имущество, зависит, сколько в итоге насчитают налогов. Особенно при второй и третьей продаже за год, из которых, в случае с жильем, в бюджет нужно платить 12−25% от оценочной стоимости объекта.

Поэтому, как говорит столичный риелтор Ирина Луханина, последствия «заметит» весь рынок недвижимости — и продавцы, и покупатели, и посредники.

«Будут и плюсы, и минусы. Среди преимуществ — исчезнут „липовые“ оценочные акты, сама процедура станет более понятной и прозрачной. Среди недостатков — подорожание услуг оценщиков. Также закроются лазейки для минимизации налогов», — так оценила новации, прописанные в упомянутом законопроекте, Луханина.

«Минфин» разбирался, что планируют поменять, и как это повлияет на куплю-продажу жилья.

Больше денег в бюджет и не только: почему решили менять систему оценки

Под законопроектом № 13435 подписалась целая группа авторов (депутаты Ярослав Железняк, Дмитрий Наталуха, Алексей Мовчан, Галина Третьякова и др.). Он проходит через парламентский комитет по экономическому развитию и является для депутатов одним из приоритетных, поскольку переход на новые стандарты оценки недвижимости уже «забит» в качестве структурного маяка в обновленный меморандум с МВФ.

Украинские власти обещали Фонду обеспечить принятие нового закона до конца 2025 года. В эти же сроки должны представить дорожную карту по повышению квалификации оценщиков, особенно в части финансовых стандартов (банковские, страховые активы и залоги). Плюс, будет создан реестр оценок.

Работа над изменениями в подходах к оценке в Украине началась еще до войны. С 2020 года Фонд госимущества подписал с Мировым банком меморандум по реформированию системы оценочной деятельности. В 2022 году в Раду внесли законопроект № 7386 на эту тему, но в прошлом году его отклонили.

И, вместо него, недавно зарегистрировали новый проект № 13435.

Как указано в пояснительной записке к нему, применение «нерыночных» норм оценки имущества усложняет ведение предпринимательской деятельности, создает почву для разного рода споров о стоимости объектов, а также негативно влияет на налоговые поступления в бюджет. Плюс, является преградой для иностранных инвесторов, которые рассчитывают на оценку по понятным им международным стандартам.

Кроме того, в системе оценки, действующей в нашей стране, много путаницы. К примеру, земельные участки должны оценивать, с учетом расположенных на них строений. В то же время действующая методика экспертной денежной оценки земельных участков предусматривает оценку только земли.

Есть вопросы и к качеству оценки. К примеру, в 2024 году Фонд госимущества рецензировал порядка 5,5 тысяч отчетов по оценке имущества, из которых почти тысяча не соответствовала правилам оценки, — говорится в пояснительной записке.

Что предлагают изменить

Сам законопроект достаточно большой, и в нем много технических моментов.

Ключевые нововведения следующие:

Прописан алгоритм оценки имущества для определения ущерба, нанесенного вследствие военных действий. Хотя такая оценка производится и сейчас, специальной методики нет — ее проводят по «мирным» нормам. «В новом проекте четко прописано, что украинцы могут зафиксировать стоимость разрушенного или украденного имущества, чтобы впоследствии требовать компенсацию», — говорит Луханина.

Устанавливается два вида оценки — независимая и стандартизированная. Часть оценок, к примеру, для определения подлежащих уплате налогов или продаж государственных объектов, будет проводиться автоматически по стандартным формулам. «Это сэкономит время и деньги, и главное — уменьшит влияние „человеческого фактора“ и возможности для коррупции, когда стоимость объекта занижается или, наоборот, завышается», — объяснила «Минфину» Луханина.

Будут также две специализации оценщиков — непосредственно оценка и рецензирование (то есть проверка отчетов). Для каждой специализации оценщик должен подтвердить соответствующую квалификацию.

Требования к оценщикам в целом существенно вырастут: они должны иметь высшее образование, будут проходить базовую подготовку, сдавать квалификационные экзамены, по результатам которых получат квалификационное свидетельство. Подтверждать квалификацию придется каждые три года. «Случайных людей на этом рынке больше не будет», — считает Луханина.

В проекте пытаются перекрыть разного рода лазейки для оценщиков. К примеру, им запретят оценивать собственное имущество, а также имущество родственников. Также оценщики не смогут сами рецензировать свои же отчеты.

Определен стандартный договор, который клиенты станут заключать с оценщиками.

Предусмотрено создание Государственного реестра отчетов по оценке имущества с обязательной регистрацией и самих отчетов, и рецензий на них. За незарегистрированные отчеты оценщикам будут грозить штрафные санкции. «Госреестр и цифровизация всех отчетов означают, что никто больше не сможет „рисовать“ липовые оценки, ведь все данные будут публичными, плюс, их станут перепроверять», — отметила Луханина.

Надзор за оценочной деятельностью отдают Фонду госимущества, анонсировано проведение регулярных проверок оценщиков.

Отменяется экспертная денежная оценка земельных участков. Оценщики, которые проводят ее сейчас, получат возможность получить квалификацию по направлению «Оценка недвижимости и прав на нее».

Как новации отразятся на прайсах оценщиков

Оценщики, с которыми пообщался «Минфин», не в восторге от готовящихся нововведений. Как считает руководитель филиала оценочной компании «Аргумент» Евгений Добровольский, работать по новым правилам станет более сложно, и в целом этот рынок ждут непростые времена.

Причины очевидные — отрасль ждет усиление регулирования, проверки и штрафы (к примеру, за незарегистрированный вовремя отчет). При этом в законопроекте нет ответа на многие «вопросы из жизни» — что делать, к примеру, если случился технический сбой, и зарегистрировать отчет просто нет возможности. Значит ли это, что оценщику все равно будет грозить штраф, а клиент рискует получить недействительный документ об оценке. Скорее всего, такие нюансы будут разъяснены тем же Фондом госимущества уже после того, как закон вступит в силу.

Оценщики также прогнозируют усиление кадрового голода, поскольку новичкам придется не менее года проходить базовую подготовку. Плюс, оценщикам придется потратиться на реализацию прописанных в законопроекте норм. Прямо об этом в самом документе не говорится, но, поскольку речь идет о глобальной цифровизации, компаниям придется обеспечить технику и IT-обслуживание, что достаточно дорого.

В связи с этим эксперты не исключают даже ухода с рынка мелких компаний и усиление влияния больших оценочных фирм.

Интересно, что многие оценщики, с которыми пообщался «Минфин», готовы обсуждать новый проект только в режиме частной беседы, «не для прессы». Они опасаются уже на старте попасть «на карандаш» к регулятору.

Осторожная реакция профильного сообщества — новые правила ударят в первую очередь по заказчикам их услуг, оценка, скорее всего, подорожает. Новые прайсы оценщики пока не сформировали, говорят, что они будут зависеть от того, насколько в реальности сильно им начнут «закручивать гайки», и как вырастут расходы и риски.

Но не исключают, что ценник может вырасти в 2−3 раза и даже больше. И это при том, что за последние годы оценка и так заметно подорожала.

«За последние несколько лет цена выросла примерно в три раза. Если до войны некоторые брались оценивать квартиры и по 400 гривен, то сейчас нижняя планка — от тысячи гривен, а если речь идет об оценке для банка (при покупке в кредит) — порядка 4 тысячи гривен.

Сказалось уменьшение количества оценщиков (многие воюют, некоторые выехали или прекратили деятельность), увеличение спроса на услугу (из-за огромного количества разрушенных объектов) и общее увеличение затрат в связи с инфляцией", — рассказал «Минфину» владелец оценочной компании «Дельта — Консалтинг» Роман Рябов.

Таким образом, с запуском нового закона оценка квартиры может подорожать с нынешней тысячи до 2−3 тысяч гривен, а если речь идет о кредитной покупке — 8−12 тысяч, вместо 4 тысяч.

Занизить стоимость уже не получится

Добровольский говорит, что новый законопроект коснется в основном самих оценщиков, а вот их клиенты нововведений «практически не заметят».

Впрочем, по словам Ирины Луханиной, новые правила оценки в целом скажутся на рынке недвижимости.

Первое, и самое значительное последствие — ликвидация разного рода оценочных схем. Речь идет о занижении или, наоборот, завышении стоимости объекта, в зависимости от целей, которые преследует заказчик.

К примеру, для продавцов крайне выгодно, чтобы их имущество оценили как можно дешевле. Ведь таким образом можно сэкономить на налогах, особенно, если речь идет о второй или третьей продаже квартиры за год, или же продаже объекта, который находится во владении менее трех лет.

К примеру, если вы владели жильем менее трех лет, и решили его продать, то нужно заплатить 5% НДФЛ, 5% военного сбора, 1% в Пенсионный фонд и 1% госпошлины. Итого — 12%. Если официальная оценка объекта, составляет, скажем, $100 тыс., то налоги потянут на $12 тыс. Но, если его оценят в $50 тыс., нужно будет заплатить в бюджет уже только $6 тыс., вне зависимости от того, за сколько вы реально продали квартиру.

Отметим, что еще в начале 2000-х квартиры и дома было принято оценивать в копейки, чтобы таким образом минимизировать госпошлину.

В последние годы манипулировать с оценкой стало намного сложнее. Фонд госимущества еще до войны запустил стандартные алгоритмы оценки, в которых учитывают, скажем, стоимость аналогичных объектов, расположенных в том же районе. И нередко возникает обратная ситуация — система выдает не заниженную, а, наоборот, завышенную оценку, из которой в итоге и приходится платить налоги.

Но в этом случае владелец может оспорить автоматическую оценку, заказав услугу частного оценщика. Во многих случаях им удается «сбить планку», нередко — достаточно существенно, вплоть до занижения реальной стоимости.

Но с запуском Госреестра оценок и проверки всех отчетов такой лазейки практически не останется. На это рассчитывают и авторы нового проекта, перечисляя среди преимуществ его принятия «увеличение налоговых поступлений с уплаты налогов и сборов».

При этом в истории с Госреестром есть важный нюанс для бизнеса — по факту данные об их имуществе с конкретными ценниками станут общедоступными.

«Сейчас, подписывая контракт на услугу, мы обязуемся сохранять конфиденциальность. Бизнес требует, чтобы информация о стоимости их активов никуда не выходила, так как это по факту коммерческая тайна. Понятно, что с запуском реестра оценок, никакой конфиденциальности уже не будет. Где в итоге эти данные будут „гулять“, кто и как ими может воспользоваться — вопрос открытый», — сказал «Минфину» один из столичных оценщиков.

Второе — станет проще и быстрее проводить массовые оценки (к примеру, при продаже большого пула объектов), так как процедура станет стандартизированной", — говорит Луханина. Но это важно, скорее, не для рядовых граждан, а, к примеру, для местных общин.

Третье — будет проще фиксировать убытки вследствие повреждения или разрушения недвижимости в ходе войны. «Это дает людям больше шансов получить компенсацию», — считает Луханина.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки