Как купить квартиру по договору переуступки прав: советы юриста

Плюсы и минусы покупки по переуступке

По словам эксперта, около 30% покупок жилья на первичном рынке недвижимости, сопровождающих его компанию, приходятся именно на сделки по переуступке прав.
Есть две ключевых причины, по которым люди продают квартиру, в которую они инвестировали на этапе строительства жилого комплекса.

Личные проблемы. Инвестору срочно нужны «живые» деньги на собственные нужды. Или человек приобрел квартиру в рассрочку и не имеет возможности погасить всю сумму — поэтому ищет варианты, как отдать свое право на квадратные метры и вернуть уже вложенные средства.

Заработок. Есть профессиональные инвесторы, которые вкладывают деньги в жилье на начальных этапах строительства, чтобы позже на этом заработать. Чем ближе дата ввода дома в эксплуатацию, тем выше цена за квадратный метр. Так, если инвестировать в новостройку на этапе котлована, за год-полтора можно перепродать квартиру на 30−40% дороже.

Основное преимущество приобретения жилья таким образом — это наличие квартиры. Ведь когда дом уже почти построен, у компании часто не остается привлекательных вариантов жилья. Или же в наличии только непопулярные этажи (например, первый и последний) и планировка. Тогда и есть смысл обратить внимание на предложения от инвесторов, готовых уступить свои права.

Среди минусов соглашения по переуступке прав — отсутствие фиксации полной цены продажи в соответствующем договоре. Например, инвестор, выступающий в роли продавца, приобрел жилье у застройщика за $60 тыс., а теперь просит за него $80 тыс. Но, по условиям переуступки прав, в договоре только меняется инвестор, а сумма остается такой, какой была в начале, — $60 тыс. То есть когда покупатель платит продавцу $80 тыс., это нигде документально не фиксируется. И если в будущем он захочет расторгнуть договор и вернуть деньги, может рассчитывать только на $60 тыс.

Читайте также: Как инвестировать в новостройки безопасно. Три совета

Особенности сделки по покупке квартиры

Переуступка прав — это трехсторонний договор между покупателем, продавцом и застройщиком. Эта сделка не дает покупателю права на жилье. Последний просто оказывается в статусе нового инвестора и получает право стать собственником квартиры по договору купли-продажи, который будет заключен с компанией уже после ввода новостройки в эксплуатацию.

При переуступке прав меняется только личность инвестора: вместо продавца им становится покупатель. Однако внести изменения в договор с застройщиком на этом этапе невозможно: новый инвестор автоматически соглашается с теми условиями, которые были предусмотрены в первоначальном документе.

К примеру, это может касаться видов работ, которые застройщик обязался провести в квартире до ее передачи собственнику. Или если предыдущий инвестор покупал жилье в рассрочку, то покупатель берет на себя его финансовые обязательства — уплатить остаток суммы по определенному расписанию и размерам платежей.

Обычно сделка по переуступке прав совершается в офисе строительной компании. Покупатель должен иметь паспорт и идентификационный код. Брать с собой мужа/жену или получать их письменное согласие не нужно.

Сделка возможна только с согласия застройщика. Более того: в первоначальном договоре с инвестором должно быть положение о возможности переуступки своих прав на недвижимость. В противном случае совершить переуступку может не удаться.

Читайте также: Элитная недвижимость: что появится на карте в 2022 году

Как формируется стоимость квартиры по переуступке прав

Обычно инвесторы предлагают рыночные цены: продают квадратный метр по той же стоимости, что и строительная компания на актуальном этапе строительства.

К примеру, сразу после старта продажи квадратный метр стоил $1000, и инвестор приобрел квартиру площадью 40 кв. м за $40 тыс. Через год, когда значительная часть дома уже построена, компания увеличила цену и уже берет $1300 за квадратный метр. Такую же стоимость выставляет и инвестор, предлагая жилье по договору переуступки: теперь его квартира стоит $52 тыс. Таким образом он зарабатывает на сделке $12 тыс.

Однако, если застройщик уже распродал все квартиры, а спрос на жилье именно в этом доме остается высоким, то инвестор может установить цену выше рыночной.
В то же время бывает, что человек пытается срочно продать квартиру из-за личных проблем — тогда он может предложить скидку.

Рассмотрим еще один возможный вариант, когда инвестор покупал жилье в рассрочку и успел погасить только часть стоимости. Пусть он приобрел квартиру за $40 тыс. и на момент сделки по переуступке успел оплатить 70% цены — $28 тыс. Тогда с согласия застройщика инвестор может отступить свои права за те же $28 тыс., а покупатель берет на себя дальнейшие финансовые обязательства и должен в будущем доплатить застройщику 30% стоимости оставшегося жилья — $12 тыс.

Читайте также: Почем будем покупать новострои к концу 2021-го

Налоговый вопрос

Никаких налогов за сделки по переуступке прав уплачивать не нужно, поскольку происходит не передача собственности, а только замена стороны.

В то же время, по закону, инвестор, выступающий в роли продавца, обязан уплатить налог на прибыль. То есть, если он вложил в жилье $60 тыс., а продает его за $80, то должен задекларировать прибыль в размере $20 тыс. Эта сумма подлежит налогообложению в размере 19,5% — в нашем примере это $3,9 тыс. Но поскольку фактически цена переуступки нигде не указывается, поэтому обычно человек ничего не платит.

Что проверять

Прежде чем покупать квартиру по договору переуступки, нужно проверить:

1. Объект инвестирования — наличие документов на землю и разрешения на строительные работы, соответствие целевого назначения участка цели застройки, отсутствие долгов, судебных дел, наличие технических условий.
2. Застройщика — завершил ли он предыдущие объекты, нет ли рисков, что строительство «заморозится».
3. Документы уступающего права инвестора: первоначальный договор с компанией и квитанции об уплате обязательных платежей по нему.

Читайте также: Покупка квартиры в новостройке: как минимизировать риски

Топ-3 мошеннических схем

Если инвестор-продавец отказывается показать свой договор с застройщиком или квитанции, подтверждающие оплату всех своих финансовых обязательств, это указывает на мошенничество. Возможно, на самом деле продавец заплатил застройщику лишь 50% стоимости жилья и пытается это скрыть, уступив права на условиях полной суммы.

Не следует соглашаться и тогда, когда продавец предлагает заключить сделку по переуступке без присутствия застройщика. Скорее всего, это обман: например, в действительности в договоре даже не прописана возможность переуступки прав, и тогда покупатель просто потеряет деньги.

Еще одна распространенная схема: мошенники предлагают одну и ту же квартиру разным людям и подписывают фальшивые договоры сразу с несколькими покупателями.

Следовательно, чтобы себя защитить, нужно внимательно читать условия договора об переуступке прав, ознакомиться с текстом первоначального договора с застройщиком, изучить историю, ход строительства и соответствующие документы.