Переуступка прав — альтернативный и довольно распространенный способ купить квартиру в новостройке. Что такое договор переуступки, как по нему приобрести жилье с минимальным риском, рассказал Владимир Копоть, управляющий партнер юркомпании KopotLawyers и сооснователь онлайн-сервиса проверки документов новостроек Monitor.Estate. «Минфин» выделил главное.
Как купить квартиру по договору переуступки прав: советы юриста
![Уступка прав – альтернативный и довольно распространенный способ купить квартиру в новостройке.](/img/2021/76753023/0093549f48e30e181c39fa2ca31f2fd4.jpeg?1638787348)
Плюсы и минусы покупки по переуступке
По словам эксперта, около 30% покупок жилья на первичном рынке недвижимости, сопровождающих его компанию, приходятся именно на сделки по переуступке прав.
Есть две ключевых причины, по которым люди продают квартиру, в которую они инвестировали на этапе строительства жилого комплекса.
Личные проблемы. Инвестору срочно нужны «живые» деньги на собственные нужды. Или человек приобрел квартиру в рассрочку и не имеет возможности погасить всю сумму — поэтому ищет варианты, как отдать свое право на квадратные метры и вернуть уже вложенные средства.
Заработок. Есть профессиональные инвесторы, которые вкладывают деньги в жилье на начальных этапах строительства, чтобы позже на этом заработать. Чем ближе дата ввода дома в эксплуатацию, тем выше цена за квадратный метр. Так, если инвестировать в новостройку на этапе котлована, за год-полтора можно перепродать квартиру на 30−40% дороже.
Основное преимущество приобретения жилья таким образом — это наличие квартиры. Ведь когда дом уже почти построен, у компании часто не остается привлекательных вариантов жилья. Или же в наличии только непопулярные этажи (например, первый и последний) и планировка. Тогда и есть смысл обратить внимание на предложения от инвесторов, готовых уступить свои права.
Среди минусов соглашения по переуступке прав — отсутствие фиксации полной цены продажи в соответствующем договоре. Например, инвестор, выступающий в роли продавца, приобрел жилье у застройщика за $60 тыс., а теперь просит за него $80 тыс. Но, по условиям переуступки прав, в договоре только меняется инвестор, а сумма остается такой, какой была в начале, — $60 тыс. То есть когда покупатель платит продавцу $80 тыс., это нигде документально не фиксируется. И если в будущем он захочет расторгнуть договор и вернуть деньги, может рассчитывать только на $60 тыс.
Читайте также: Как инвестировать в новостройки безопасно. Три совета
Особенности сделки по покупке квартиры
Переуступка прав — это трехсторонний договор между покупателем, продавцом и застройщиком. Эта сделка не дает покупателю права на жилье. Последний просто оказывается в статусе нового инвестора и получает право стать собственником квартиры по договору купли-продажи, который будет заключен с компанией уже после ввода новостройки в эксплуатацию.
При переуступке прав меняется только личность инвестора: вместо продавца им становится покупатель. Однако внести изменения в договор с застройщиком на этом этапе невозможно: новый инвестор автоматически соглашается с теми условиями, которые были предусмотрены в первоначальном документе.
К примеру, это может касаться видов работ, которые застройщик обязался провести в квартире до ее передачи собственнику. Или если предыдущий инвестор покупал жилье в рассрочку, то покупатель берет на себя его финансовые обязательства — уплатить остаток суммы по определенному расписанию и размерам платежей.
Обычно сделка по переуступке прав совершается в офисе строительной компании. Покупатель должен иметь паспорт и идентификационный код. Брать с собой мужа/жену или получать их письменное согласие не нужно.
Сделка возможна только с согласия застройщика. Более того: в первоначальном договоре с инвестором должно быть положение о возможности переуступки своих прав на недвижимость. В противном случае совершить переуступку может не удаться.
Читайте также: Элитная недвижимость: что появится на карте в 2022 году
Как формируется стоимость квартиры по переуступке прав
Обычно инвесторы предлагают рыночные цены: продают квадратный метр по той же стоимости, что и строительная компания на актуальном этапе строительства.
К примеру, сразу после старта продажи квадратный метр стоил $1000, и инвестор приобрел квартиру площадью 40 кв. м за $40 тыс. Через год, когда значительная часть дома уже построена, компания увеличила цену и уже берет $1300 за квадратный метр. Такую же стоимость выставляет и инвестор, предлагая жилье по договору переуступки: теперь его квартира стоит $52 тыс. Таким образом он зарабатывает на сделке $12 тыс.
Однако, если застройщик уже распродал все квартиры, а спрос на жилье именно в этом доме остается высоким, то инвестор может установить цену выше рыночной.
В то же время бывает, что человек пытается срочно продать квартиру из-за личных проблем — тогда он может предложить скидку.
Рассмотрим еще один возможный вариант, когда инвестор покупал жилье в рассрочку и успел погасить только часть стоимости. Пусть он приобрел квартиру за $40 тыс. и на момент сделки по переуступке успел оплатить 70% цены — $28 тыс. Тогда с согласия застройщика инвестор может отступить свои права за те же $28 тыс., а покупатель берет на себя дальнейшие финансовые обязательства и должен в будущем доплатить застройщику 30% стоимости оставшегося жилья — $12 тыс.
Читайте также: Почем будем покупать новострои к концу 2021-го
Налоговый вопрос
Никаких налогов за сделки по переуступке прав уплачивать не нужно, поскольку происходит не передача собственности, а только замена стороны.
В то же время, по закону, инвестор, выступающий в роли продавца, обязан уплатить налог на прибыль. То есть, если он вложил в жилье $60 тыс., а продает его за $80, то должен задекларировать прибыль в размере $20 тыс. Эта сумма подлежит налогообложению в размере 19,5% — в нашем примере это $3,9 тыс. Но поскольку фактически цена переуступки нигде не указывается, поэтому обычно человек ничего не платит.
Что проверять
Прежде чем покупать квартиру по договору переуступки, нужно проверить:
- Объект инвестирования — наличие документов на землю и разрешения на строительные работы, соответствие целевого назначения участка цели застройки, отсутствие долгов, судебных дел, наличие технических условий.
- Застройщика — завершил ли он предыдущие объекты, нет ли рисков, что строительство «заморозится».
- Документы уступающего права инвестора: первоначальный договор с компанией и квитанции об уплате обязательных платежей по нему.
Читайте также: Покупка квартиры в новостройке: как минимизировать риски
Топ-3 мошеннических схем
Если инвестор-продавец отказывается показать свой договор с застройщиком или квитанции, подтверждающие оплату всех своих финансовых обязательств, это указывает на мошенничество. Возможно, на самом деле продавец заплатил застройщику лишь 50% стоимости жилья и пытается это скрыть, уступив права на условиях полной суммы.
Не следует соглашаться и тогда, когда продавец предлагает заключить сделку по переуступке без присутствия застройщика. Скорее всего, это обман: например, в действительности в договоре даже не прописана возможность переуступки прав, и тогда покупатель просто потеряет деньги.
Еще одна распространенная схема: мошенники предлагают одну и ту же квартиру разным людям и подписывают фальшивые договоры сразу с несколькими покупателями.
Следовательно, чтобы себя защитить, нужно внимательно читать условия договора об переуступке прав, ознакомиться с текстом первоначального договора с застройщиком, изучить историю, ход строительства и соответствующие документы.
Комментарии - 26
Налоги только у Нотариуса 1% от суммы в договоре и % за переуступку от суммы в договоре, а не то что на деле.
Вопрос к эксперту, такие операции подпадают под закон новый или по переуступке если продаешь за то что продал, то расходы только Нотариус и переуступка?
Думаю: «Интересно, здесь хорошая слышимость?»
— Очень, — ответил сосед из-за стенки.
Чи вона вже підвисає в повітрі по новому закону про амністію, і потім доказуйте скільки ви сплатили з її вартості, а скільки ні? Враховуючи нові тенденції до непрямих дій — це дуже важливо, а якщо ще й було заниження … А потім при продажі якщо щось не зійдеться податки сплатити доведеться як мінімум з різниці?
А з першого погляду — все так просто.
Крім того, реєстру квартир, які ще будуються, немає, тому немає кому і як цей процес регулювати.
пример договор аренды — типичный договор это одно страничник. любой юрист думаю скажет что на 1 страничнике ничего толком не прописано кроме реквизитов и суммы — а почему это повсеместно практикуется - жадные АН бумагу экономят?=) — чем меньше пунктов тем быстрее люди читают и подписывают.
риэлторский «труд» на нашем рынке заключается в том чтобы загадить все доски объявлений болванками и усложнить поиск без посредника, снять комиссионые и адьёс амиго.
Тоже самое и при покупке с риэлтором тут конечно у него задачка сложнее ведь клиента нужно замариновать под более сложное решение, но удосужиться подготовить более качественный договор в т. ч. предусмотреть что 20к которые сверху к переуступке накидываются шли по доп договору к примеру — это не их ума дело, комиссионые сняли и погнали дальше работать.
https://minfin.com.ua/blogs/bonv/125944/
есть неточности и заблуждения:
1. Почему нет ни слова об обязательной комиссии застройщика на сделку по переуступке пая? (от 3 до 10%).
2. Кроме паспорта и кода инвестору (покупателю) еще необходима нотариально заверенная доверенность от супруга с разрешением на инвестирование.
3. Проверка документов уступающего права инвестора — на практике практически всегда невозможна покупателем в случае работы через посредника (риелтора), т.к. данные документы (договор инвестирования и приложения к нему) содержат контакты продавца, которые посредник ни за что вам не покажет по понятным причинам.
4. Касательно мошеннических схем:
— порядочные застройщики не проводят сделки по переуступке невыплаченных квартир.
— переуступка пая без присутствия представителя застройщика невозможна, т.к. это трехстороннее доп. соглашение к договору инвестирования (а не отдельный договор, как написано в статье), его невозможно просто оформить у нотариуса, застройщик такой договор не признает т.к. по такой схеме он не получит комиссию за переуступку.
— Мошенники не могут продать одну и ту же квартиру разным людям, если только эти люди не полные дебилы, т.к. при сделке продавец обязан передать оригинал договора инвестирования со всеми приложениями и спецификациями + оригиналы приходно-кассовых ордеров на сумму стоимости договора, а эти документы есть у продавца только в 1 экземпляре.
А щодо платного сервіса, то він тут нідочого (хоча допоміг 1000+ клієнтам). Я писав цю статтю як юрист. Вибачте, якщо не задовільнив усіх ваших вимогливих побажань. Можете написати краще і розмістити статтю :)