Правительство изменило правила «єОселі»: какое жилье может подорожать

В сентябре правительство уже вносило изменения в условия кредитования в рамках «єОселі». Не исключено, что в ближайшее время будут дополнительные корректировки, чтобы сделать программу более доступной. Об этом «Минфину» рассказала Елена Шуляк, глава комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства.

Уже сейчас кредитование по «єОселі» достаточно сильно влияет на рынок недвижимости, ведь клиентов с «живыми» деньгами и заемщиков, которые берут в банках стандартную ипотеку, не так много.

Если же их армия увеличится, спрос на квартиры, в теории, может вырасти, а это значит, что у продавцов появится возможность пересмотреть цены.

Читайте также: Как меняются цены на жилье в ЕС

Как изменили «єОселю» и что еще могут переписать

С начала осени Кабмин внес несколько изменений в программу льготной ипотеки «єОселя».

Во-первых, в сентябре вступило в силу правительственное постановление о пересмотре ставок по кредитам. Согласно документу, с 11 года ипотеки заемщики будут платить на 3% больше, чем изначально.

К примеру, если на этапе получения кредита военнослужащие, работники сферы безопасности, медики, педагоги и научные работники могут рассчитывать на 3% годовых, то с 11 года выплат (при кредитовании на 20 лет) будут платить уже 6%.

Те, кто оформляет ипотеку под 7% (внутренние переселенцы, граждане, не имеющие собственного жилья, и др), с 11 года получат ставку в 10%.

Эти условия распространяются только на новые кредиты, договора по которым заключены после 19 сентября 2024 года. Граждане, оформившие ипотеку раньше, будут платить в течение всего срока по текущим ставкам в 3−7% (в зависимости от категории заемщика).

В правительстве уверяют, что повышение ставки с одиннадцатого года кредита не приведет к существенному увеличению финансовой нагрузки на заемщиков, ведь за первые десять лет тело кредита, на которое начисляются проценты, уменьшится в два раза.

Во-вторых, изменили требования к жилью, которое можно покупать под «єОселю».

Кредит можно взять на квартиру в строящемся доме (до этого обязательным условием была готовность объекта). Также внутренним переселенцам разрешили покупать жилье в домах, с момента сдачи в эксплуатацию которых прошло до 10 лет (ранее — до трех лет).

В-третьих, с 19 октября для заемщиков в возрасте до 25 лет размер первого взноса по ипотеке снизится с 20% до 10%.

В-четвертых, воспользоваться программой «єОселя» теперь могут украинцы, участвующие в других госпрограммах по жилью, в частности, «єВідновлення». В рамках «єОселі» можно оформить кредит, если средств, полученных по жилищному сертификату, не хватает на новое жилье (главное, чтобы денег, полученных в рамках «єВідновлення», хватило хотя бы на первый взнос по «єОселі»).

В-пятых, с 18 декабря 2024 года жилье для внутренних переселенцев по «єОселі» смогут купить их родственники (муж, жена, родители, дети). Этот пункт важен, если у переселенца нет стабильного источника дохода или доход небольшой, то есть банк может отказать ему в выдаче льготного займа. А у родственников, к примеру, есть подтвержденный доход, но у них уже есть свое жилье, то есть оформить кредит на себя не могут.

Не исключено, что программу «єОселя» еще будут корректировать. Как объяснила «Минфину» глава профильного комитета BP Елена Шуляк, что касается переселенцев, то пока Кабмин убрал только одно ограничение (по возрасту домов до 3 лет). При этом остальные условия для ВПО — процентную ставку и размер первого взноса — оставили без изменений.

«По условиям программы для военных, силовиков, медиков, педагогов доступна ставка в 3%, тогда как переселенцы, ветераны и те, у кого нет своего жилья, платят 7%. Это не совсем правильно. Мы настаиваем на том, чтобы этим категориям заемщиков также разрешили пользоваться ипотекой под 3%. Также следует уменьшить для переселенцев размер первого взноса — с 20% хотя бы до 15%.

Дело в том, что некоторые банки настаивают на оплате страхования ипотеки, вводят разовые комиссии, включают в сумму услуги нотариуса, стоимость открытия счета, перечисления средств на счет продавца и т. д.

Это может увеличить первый взнос до 30%, а необходимая сумма есть далеко не у всех переселенцев", — объясняет Шуляк. Поэтому, по ее словам, «впереди еще много важных изменений».

Читайте также: Цена на недвижимость продолжает расти, а интерес к аренде снижается

Как могут измениться цены на жилье

Как нововведения, которые уже приняли по «єОселі», изменят доступность программы? Ведь пока, по словам Шуляк, ее сложно назвать по-настоящему эффективной.

«За два года действия „єОселі“ общее число выданных кредитов составило всего 13 тысяч. При этом только в квартирной очереди стоят больше 600 тысяч украинцев. Многие граждане не могут взять льготную ипотеку, так как условия для них все равно остаются неподъемными», — говорит Шуляк.

В ходе общественных консультаций, которые проходили этим летом, было много жалоб на недоступность «єОселі» со стороны переселенцев. Главная — по действующему на тот момент возрастному цензу на жилье — не старше трех лет.

Непроходными были не только квартиры старого фонда, построенного в 90-х, но и вообще вся недвижимость, возведенная на волне строительного бума до 2021 года. Это значительно сужало шансы найти подходящее жилье, особенно в небольших городах, по которым разъехались переселенцы, и где цены на недвижимость традиционно ниже, чем в мегаполисах.

К примеру, даже в таком областном центре, как Кропивницкий, существовало всего два «проходных» по «єОселі» объекта, в Виннице — до 10 объектов, в Ровно — 18 и т. д. А найти дома не старше трех лет во многих районных центрах, скажем, Лубнах или Жмеринке, вообще нереально.

«Из-за этого в структуре выданных кредитов наблюдался перекос — в основном финансировали сделки в Киевской области (3 тыс.) и Киеве (2 тыс.), где первичка сравнительно развитая. Увеличение предельного возраста объекта с 3 до 10 лет должно снять эту проблему», — считает Елена Шуляк.

Юрий Пита, эксперт рынка недвижимости, говорит, что фактор переселенцев до недавнего времени существенно не влиял ни на первичный, ни на вторичный рынок недвижимости.

«Как правило, у этой категории покупателей не очень большие доходы, поэтому они ищут недорогое жилье. Выбрать вариант «по карману» в доме не старше 3 лет могли немногие. Понятно, что с увеличением «возрастного ценза» до 10 лет выбор увеличивается.

Но кардинального прорыва все равно не будет, так как речь идет о так называемой «новой вторичке» — домах, построенных не позже 2014 года. А квартиры там все равно дороже, чем, к примеру, в домах более старой застройки. Скажем, двушка в Киеве стоит до 100 тысяч долларов, тогда как в «панельке», возведенной в 90-е, такую же можно найти за 60−70 тысяч", — объясняет Пита.

В то же время, как говорит столичный риелтор Ирина Луханина, квартиры в «старом новом фонде» сейчас пользуются повышенным спросом. Поэтому собственники такого жилья неохотно торгуются. Если же в этот сегмент хлынут еще и переселенцы, квартиры могут даже подорожать на 5−7%, как минимум точечно — в самых востребованных ЖК.

Руководитель отдела маркетинга компании Alliance Novobud Ирина Михалева рассказала «Минфину», что, к примеру, в их проектах в Броварах 70% иногородних покупателей, в том числе переселенцев.

«Часто люди сталкиваются с отказами по „єОселі“, в том числе и по причине того, что дом старше 3 лет. Поэтому нововведение позволит уменьшить процент таких отказов, что однозначно пойдет рынку на пользу», — считает Михалева.

Но может возникнуть такая же проблема, как и с домами до 10 лет на вторичке — дефицит жилья. «Уже сейчас 1−2-комнатные квартиры расходятся очень быстро. Плюс, имеем немного новых стартов объектов, особенно в Киеве (в пригороде ситуация немного лучше)», — отметила Михалева. Поэтому могут подорожать квартиры в новостройках, сданных до 2021 года, и в домах на последних стадиях строительства (ведь теперь по «єОселі» в них тоже можно покупать квартиры).

Павел Крапивин, независимый финансовый эксперт, совладелец КИФ «Капитал Плаза» ожидает, что по «єОселі» станет меньше отказов, поскольку заемщики, в частности, переселенцы, будут просить суммы поменьше (с одной стороны, из-за того, что увеличили предельный срок домов, с другой — так как можно использовать в рамках «єОселі» жилищные сертификаты, покрывая часть суммы за их счет).

«Как показывает наша практика, процент отказов по льготной ипотеке напрямую зависит от запрашиваемой суммы. Если человек просит до 2,5 млн гривен — дают почти в 100% случаев. Однако, если речь идет о 3 млн, то отказов уже много, а на сумму в 4 млн мы вообще рекомендуем не подаваться — скорее всего, не дадут», — говорит Крапивин.

Поэтому он ожидает увеличения сделок по «єОселі», и считает, что это может стать проблемой для киевской первички, на которой свободного жилья уже сейчас не так много. На пригород, по его мнению, «давление» новых покупателей будет не столь ощутимым, так как выбор объектов очень большой, и некоторые застройщики даже готовы продавать квартиры с большими скидками, вплоть до цены себестоимости, а то и ниже. «К примеру, если выставляют ценник 1 800 долларов за квадрат, реально сторговаться за 1 300−1 400», — уточнил Крапивин.

Если добавится много покупателей по «єОселі», максимум, что грозит по пригороду — застройщики урежут скидки. А вот в Киеве могут и повысить цены.

Но в целом изменения по «єОселі» Крапивин считает не очень существенными. «Это, скорее, дошлифовка программы, чем какие-то прорывные нововведения, которые сделали бы ее по-настоящему массовой», —говорит он.

«Революционной» новацией, по мнению экспертов, могло бы стать существенное уменьшение первого взноса (до 10%) не только для молодежи (у которой нередко нет высоких подтвержденных доходов, а поэтому все равно не может воспользоваться льготной ипотекой), а и для других категорий заемщиков, или снижение процентной ставки до 3% для всех.

Но даже при этом у многих украинцев нет ни особых сбережений, ни достойной «белой» зарплаты. Поэтому собственное жилье, даже по льготной ипотеке, остается для них недоступным. Следовательно, настоящего бума на рынке недвижимости пока не ожидается.

Юрий Пита не исключает, что, даже если вырастет армия переселенцев, готовых покупать жилье по «єОселі», может уменьшиться число других категорий заемщиков. Скажем, тех, кого «напугает» повышение ставок по льготной ипотеке с 11 года выплат.

«В любом случае, о реальном влиянии новаций по „єОселі“ на рынок недвижимости можно будет судить лишь через несколько месяцев», — добавил Пита.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки