Инвестиции в недвижимость на Бали: 17% доходности и риски, о которых следует знать

Рост туристического потока

До пандемии туристический поток на Бали рос из года в год. 2019 год стал рекордным — количество туристов достигло почти 5 млн. Пандемия прервала тренд роста, но ненадолго. По прогнозам, до конца текущего года будет побит новый рекорд в 7 млн иностранных туристов.

Все данные указывают на то, что этот прогноз сбудется. Пандемия, хотя и стала препятствием для посещения острова туристами, сыграла важную роль в другом: многие переосмыслили свою жизнь и работу, выбирая места, где можно сочетать комфортное проживание, удаленную работу и теплый климат. Поэтому выросло количество людей, которые либо переехали на Бали, либо проводят на острове много времени — всю зиму, а то и по полгода.

Портрет посетителей острова за эти годы сильно изменился. Кроме серферов-неформалов, сейчас здесь много цифровых кочевников, молодых профессионалов и предпринимателей, состоятельных туристов со всей Европы, Австралии, Азии, США, Индии и т. д. Они арендуют как гостиничные номера, так и квартиры, таунхаусы и виллы, круглый год обеспечивая стабильный рентный доход владельцам этой недвижимости.

Все это способствует росту спроса на балийскую недвижимость среди покупателей. По данным нашей компании, за последние три года он вырос в десять раз.

Кто покупает и почем

Приблизительно с 2018 года на Бали начался строительный бум — появилось не только много новых объектов курортной недвижимости, но и расширился ее выбор.

Сегодня рядом с роскошными виллами стоимостью от $1 млн здесь можно найти небольшие гостиничные номера на продажу по цене от $70 тыс. Средняя цена апартаментов и таунхаусов составляет $100−150 тыс.

Средний возраст инвесторов — 30−40 лет. Они нацелены на получение пассивного дохода и стремятся диверсифицировать свои активы. Их привлекает три фактора:

Прогнозируемый рост цен на недвижимость

Рынок недвижимости на Бали показывает стремительный рост цен. К примеру, вилла на второй линии океана, которую шесть лет назад продавали за $220 тыс., сегодня стоит около $500 тыс. Аналогичная ситуация с апартаментами: цена объектов, которые ранее стоили $120 тыс., сейчас выросла в два раза.

Учитывая прогнозируемый рост туристического потока и активную поддержку туристической отрасли со стороны властей Индонезии, динамика роста цен будет сохраняться и дальше.

Легкость покупки: без финансового мониторинга

На Бали процесс покупки недвижимости чрезвычайно прост и удобен для инвесторов. Оплату можно производить криптовалютой или наличкой, без необходимости проходить финансовый мониторинг или подтверждать происхождение капитала. Покупка не требует открытия счетов за пределами Украины, что значительно упрощает процесс инвестирования.

Возможность перепродажи до завершения строительства

На Бали есть возможность перепродать объект еще до завершения строительства. Эта модель, привычная для украинских инвесторов, позволяет получить прибыль еще до ввода объекта в эксплуатацию.

В отличие от Испании, где переуступка права собственности ограничена и облагается налогами, на Бали такие операции происходят быстро и без дополнительных расходов. Более того, стоимость объекта за период строительства растет примерно на 50%.

Риски и особенности

Есть несколько особенностей, которые следует учитывать.

Одна из них состоит в отсутствии права непосредственной собственности на землю для нерезидентов. Это означает, что вся земля на острове принадлежит только гражданам Индонезии. Иностранцы, включая украинских инвесторов, могут получить доступ к земле исключительно через систему лизхолда (leasehold).

Лизхолд — это форма аренды земли, которая обычно заключается на срок до 30 лет. В течение этого периода инвестор имеет право владеть недвижимостью, построенной на этой земле и использовать ее для личных или коммерческих целей.

По истечении срока аренды договор может быть продлен на новый период обычно еще на 30 лет, но на условиях, соответствующих рыночной стоимости на момент переподписания.

Пример финансовой модели

Представим, вы покупаете апартаменты за $100 тыс. В эту сумму входят:

• $30 тыс. — стоимость аренды земли на 30 лет;
• $70 тыс. — стоимость строительства и прибыль девелопера.

Спустя 30 лет стоимость земли может вырасти, скажем, до $60 тыс. Чтобы продлить договор аренды, вам придется заплатить владельцу эту сумму.

Подобная система права существует во многих странах, в частности, в Таиланде и Великобритании. В Британии, к примеру, вся земля формально принадлежит монарху, а покупатели недвижимости получают право использования на определенный срок. На Бали эта практика адаптирована к условиям и является привычным явлением для азиатского региона.

Ввиду этого, есть несколько советов инвесторам:

• Тщательно проверять условия контракта, продолжительность аренды и возможность ее продления.
• Учитывать в расчетах рост цен на землю на момент переподписания договора.
• Работать с опытными юристами, знакомыми с особенностями индонезийского законодательства.

Вторая особенность: высокий спрос на жилье поспособствовал росту количества застройщиков и продавцов недвижимости. Плюс в том, что рост конкуренции и выход на рынок новых игроков, в том числе из Европы, обусловили повышение качества строительства и материалов. Ведь на Бали с этим раньше было сложно.

Обратная сторона медали — в разнообразии компаний легко попасть на недобросовестных продавцов. Усложняется ситуация удаленностью острова, ведь далеко не всегда у покупателя есть возможность приехать и посмотреть на объект. Недвижимость, которая выглядит привлекательно на рендерах, может не соответствовать ожиданиям из-за ограниченного выбора материалов, нехватки квалифицированных рабочих и влияния специфического климата.

Читайте также: Недвижимость в Испании: семь способов легально перевести средства на ее покупку

Советы инвесторам

Перед инвестированием нужно проверить документы застройщика, правовой статус земли и опыт реализации предыдущих проектов. Важно выяснить, соответствует ли его работа заявленным стандартам и сдает ли он вовремя объекты.

Только у около 10% местных девелоперских компаний есть реальный опыт в строительстве и завершенных проектах.

Значительная часть игроков на рынке — это компании без реального опыта. Они часто арендуют земельные участки, создают яркие рендеры, запускают сайты и размещают объявления через агентства недвижимости. Такие застройщики активно продают проекты на этапе пресейла, но часто даже не начинали строительство. На этом рынке встречаются даже такие «девелоперы», которые больше занимаются созданием красивых образов в соцсетях, чем реальным строительством.

Новичкам на рынке сложно отличить надежных девелоперов от тех, кто только сулит высокую прибыль. Стоит сотрудничать с профессионалами, которые знают рынок и обеспечат качественное юридическое сопровождение. Также важно оценивать результаты работы управляющих компаний, проверяя реальные доходы, которые они приносили инвесторам раньше.

Автор:

Основатель и CEO агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Грушецкий Юрий