Чего ждать на рынке жилья в 2022 году

Спрос падает, цены — на паузе

Падение спроса на рынке недвижимости Украины, а отсюда и торможение роста цен, наблюдается с конца сентября по сей день.

Самой главной причиной является то, что платежеспособный спрос почти полностью иссяк. Значительные темпы роста стоимости жилья, которые на протяжении 2020−2021 годов составили в среднем 25−30% на первичном и более 20% на вторичном рынках, превзошли ожидания и финансовые возможности покупателей.

В то же время реальных механизмов роста количества потенциальных покупателей жилья до сих пор не существует.

Первичный рынок прибавит максимум 7% в цене

В ближайшие полгода пандемия и экономическая ситуация в стране без сомнения будут диктовать правила во всех сферах жизни.

Конечно, эти два фактора будут существенно влиять и на рынок жилья. По мнению аналитиков Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, в I полугодии 2022 года, при сохранении удовлетворительной пандемической ситуации и пребывания экономики в нормальном состоянии, на первичном рынке жилья в крупнейших региональных центрах, таких как Киев, Днепр, Львов, Одесса и Харьков стоимость жилья может вырасти не более чем на 5−7%.

При этом с января по март 2022 года не стоит ожидать каких-либо особых ценовых сдвигов.

В этот период незначительный рост цен (от 3% до 5%) возможен лишь в 15% жилых комплексов в основном комфорт-класса. Увеличение стоимости квадратных метров будет связано, прежде всего, с переходом к новым стадиям строительства и соответственно уменьшением рисков для потенциальных покупателей жилья.

Возможно, на изменения первичного рынка повлияют курсовые валютные колебания, если они будут значительны.

Нужно сказать, что в I полугодии 2022 года более 70% спроса будет сконцентрировано на объектах классов комфорт и комфорт+. Именно повышенный спрос на отдельные классы/форматы жилья может воплотиться в ценовой политике застройщиков, возводящих такие ЖК.

По прогнозу АФНУ, с наступлением активного делового сезона, с конца марта по июнь, стоимость м2 на первичном рынке Киева, Львова и Одессы может увеличиться, в среднем, на 7%, а в Харькове и Днепре подорожание составит около 5%.

Читайте также: Как купить квартиру по договору отступления прав: советы юриста

«Вторичка» будет догонять

На вторичном рынке жилья более 65% спроса сконцентрировано на малогабаритных квартирах в домах преимущественно советской застройки. Именно в этом сегменте в I полугодии 2022 года возможно незначительное увеличение стоимости жилья.

В первые 3 месяца 2022 года, учитывая эпидемическую ситуацию в стране, на вторичном рынке Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова ценовая ситуация будет стабильной, колебание стоимости м2 не превысит 1%.

Последующие изменения в стоимости квартир на вторичном рынке могут быть связаны с ростом спроса. В период с апреля по июнь, в случае увеличения количества потенциальных покупателей, по меньшей мере, на 10%, цены на вторичном рынке в крупнейших украинских городах могут вырасти в пределах 5%.

Читайте также: Столичный метр: инвестиции в квартиры в Печерском районе

На рынке аренды до марта все стабильно

Сегмент аренды наиболее чувствителен к любым социально-экономическим и пандемическим изменениям. И любые прогнозы могут опираться исключительно на ситуацию, сложившуюся по состоянию на вторую половину декабря 2021 года: спрос реализован, цены сформированы и остаются преимущественно устойчивыми.

Также не следует забывать, что Украина вошла в отопительный сезон и затраты на отопление будут несколько влиять на аренду жилья.

Можно ожидать, что оживление в этом сегменте произойдет не раньше начала нового делового сезона, то есть со второй половины марта. При стабильной ситуации в экономике страны, с апреля по июнь рост спроса в сегменте аренды квартир возможен в пределах 10−15%, соответственно стоимость аренды может вырасти до 10%.

Ситуация на окраинах

В окрестностях Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова в ближайшие полгода ситуация в сегментах земельных участков под застройку и частных усадеб будет достаточно стабильной.

Средний рост цен возможен только на земельные наделы площадью 8−10 соток с подведенными коммуникациями и частные дома площадью до 150 м кв, расположенные на расстоянии 10−15 км от крупнейших украинских городов.

Ценовые изменения в этих сегментах будут зависеть преимущественно от специфики того или иного объекта и имеющегося предложения. Но в I полугодии 2022 года даже самые востребованные земельные участки и частные дома вряд ли вырастут в цене более чем на 5%.

Также сохраняется активный спрос на земельные участки в пригороде под коттеджную застройку. В последние годы этот сегмент недвижимости приобрел популярность, и некоторые небольшие девелоперы намерены активно его развивать.

Поэтому вполне возможно, что стоимость земельных участков площадью от 2 га под коттеджную застройку может вырасти в следующем году на 5−10%.

Читайте также: Сколько заработают инвесторы на столичных новостройках в 2021 году

Факторы воздействия

В 2022 году ситуация на рынке недвижимости будет во многом зависеть:

• от развития ипотечного кредитования,
• эффективности законодательства, регулирующего строительство жилья,
• роста платежеспособного спроса,
• эпидемической ситуации в стране.

Однако после 2 лет «безумных цен» вполне логичным является наступление периода стабилизации. В ближайшие 6 месяцев ценовая ситуация на рынке недвижимости будет прогнозируемой, а спрос и предложение будут максимально сбалансированными.