30 декабря 2020, 14:01 Читати українською

Аренда жилья в Польше: сколько можно заработать

«Минфин» уже писал, как купить недвижимость в Польше. Теперь мы решили узнать, что происходит с ценами на аренду квартир в польских городах и сколько можно заработать на сдаче жилья.

Сдача жилья в аренду до недавнего времени считалась в Польше весьма доходным бизнесом. Средняя стоимость аренды в Варшаве в 2019 году была самой высокой среди стран центральной Европы — 16,65 евро/м2. Это даже выше, чем в Мюнхене — 16,40 евро/м2.

Как следствие, и доход от сдачи жилых объектов в аренду в Польше был выше. К примеру, в Варшаве соотношение стоимости аренды квадратного метра к цене продажи в среднем составляло 5,5% годовых. Для сравнения: в Праге этот показатель был 5%, в Вене — 4%, Берлине — 3,9%.

Аренда дешевеет

Коронакризис все испортил. Практически все студенты в Польше перешли на онлайн обучение. Многие заробитчане вернулись домой и освободили съемное жилье. Спрос на аренду серьезно просел. Небольшие 1−2 комнатные квартиры, цена которых колебалась в районе 1 800 — 2 300 злотых (429 — 548 евро) в месяц, оказались мало востребованы. Это тут же сказалось на расценках.

Читайте также: Как открыть счет в польском банке и сколько это стоит

По данным Bankier. pl и Otodom. pl, только в октябре 2020 года цены на аренду практически во всех крупных городах упали на 1 — 5,5%. Сильнее всего в октябре рухнули цены на аренду в Люблине — на 5,7% (или на 119 злотых 30 евро). Более чем на 5% упала цена в Варшаве (на 199 злотых47 евро) и Вроцлаве (на 125 злотых 28 евро).

Единственный город, в котором цены не упали — Щецин. Здесь средняя арендная ставка медленно, но непрерывно растет с июня 2020.

С начала года арендные ставки в большинстве польских городов упали на двузначные цифры. Более всего — на 24,5% — в Варшаве. В номинальном выражении падение составило 1 100 злотых (260 евро).

Самые маленькие квартиры, с метражом менее 38 метров, впервые с мая 2020 сдают дешевле чем 2 000 злотых (477 евро).

Cредние цены на аренду квартир в некоторых городах Польши в октябре 2020 года

Город

Средняя цена для города, zł/м2

Изменение средней ставки в месяц, %

Изменение средней ставки в год, %

Метраж, м2

Средняя цена, zł/м2

Изменение в месяц, м2

Изменение в год, %

Быдгощ

1566

-2,2

-19,0

0−38

1142

-2,3

-4,8

38−60

1507

-1,8

-9,0

60−90

2125

-0,7

-8,2

Гданськ

2232

-4,1

-14,5

0−38

1645

-4,2

-9,5

38−60

2137

-3,1

-8,0

60−90

2987

-2,4

-9,0

Катовице

1756

-4,6

-11,4

0−38

1261

+0,6

-0,3

38−60

1769

-2,4

-9,7

60−90

2497

-6,6

+1,5

Краков

2096

-4,0

-16,0

0−38

1528

-1,9

-12,2

38−60

1940

-1,7

-9,3

60−90

2765

+0,9

-4,8

Люблин

1952

-5,7

-16,0

0−38

1462

+1,5

-8,8

38−60

1908

+0,3

-7,8

60−90

2227

-3,8

-12,5

Лодзь

1665

-4,9

-18,7

0−38

1152

-8,0

-2,3

38−60

1617

-6,4

-12,0

60−90

2390

-6,2

-6,5

Познань

1719

-1,2

-13,0

0−38

1328

-1,5

-1,1

38−60

1742

-1,3

-7,1

60−90

2263

-1,8

-14,1

Щецин

2120

+1,2

+0,7

0−38

1452

-1,9

-1,9

38−60

1965

+1,3

+5,1

60−90

2637

-0,9

-3,8

Варшава

3387

-5,5

-24,5

0−38

1997

-3,0

-5,9

38−60

2618

-2,5

-10,3

60−90

4022

-3,1

-9,5

Wrocław

2147

-5,5

-10,4

0−38

1610

-3,1

-5,2

38−60

2078

-2,4

-4,8

60−90

2709

-3,6

-7,3

Эксперты считают, что это временное явление. После пандемии цены снова начнут расти.

За что платит арендатор

Арендная плата в Польше состоит из двух частей:

  1. Сумма, которую арендатор платит непосредственно владельцу квартиры за аренду (koszt wynajmu). Иногда в объявлениях указан только этот показатель;
  2. Чинж (czynsz). Это «плавающая» сумма, которая включается в стоимость аренды. В нее входят обязательные эксплуатационные платежи. В некоторых квартирах эта статья расходов больше (может достигать 600−2 000 злотых), в некоторых — меньше (200−400 злотых), а где-то вообще отсутствует.

В чинж входят:

  • оплаты, связанные с содержанием квартиры (пропорциональные площади квартиры);
  • налог на недвижимость;
  • оплаты в фонд ремонта;
  • оплаты на содержание лифта, домофона, уборка территорий, вывод сточных вод и жидких отходов.

3. К сумме аренды также нужно добавить расходы на электроэнергию, отопление, газ, интернет и телевидение. Только тогда мы получим реальную сумму. Как правило, арендодатель знает примерный ежемесячный расход на одного человека и иногда включает сразу в сумму «чинжа» и коммунальные платежи.

Читайте также: Депозит в польском банке. Много ли можно заработать

Как платить налоги

Налог с дохода от аренды может рассчитываться двумя способами:

  • по упрощенной системе (ставка 8,5%) — если аренда не является вашим основным бизнесом;
  • подоходный налог на общих основаниях по ставке 18% или 32%. Такая система применяется, в основном прикраткосрочной аренде, или если арендодатель сдает большое количество квартир.

Решение о том, какой вид налогообложения выбрать, принимается в каждом случае отдельно.

Самый важный критерий — несет ли собственник квартиры какие-либо затраты, связанные с арендой. Если, например, он оплачивает коммунальные счета (вода, электричество, газ, телекоммуникации), административные платежи, проценты по ипотечному кредиту на эту квартиру или страховку, то более выгодным будет налог на общих основаниях. Его ставка выше, чем в упрощенной схеме, зато фактическая сумма рассчитывается от дохода. То есть, из полученной от арендатора суммы вычитаются все вышеперечисленные платежи, а также амортизация, которая может составлять от 1,5% обычно и до 10% в особых случаях. Если собственник тратится и на ремонт квартиры, то сумма налоговых выплат будет еще меньшей.

Если сумма общего годового дохода (учитывая и другие источники доходов) превысит 85,5 тыс. злотых, то с суммы, которая превышает этот порог, придется заплатить 32%. Но если доход от аренды является единственным источником дохода, то собственник жилья может уменьшить сумму налога примерно 500 злотых.

Если собственник не несет никаких дополнительных оплат, связанных со сдачей в аренду (например, этим занимаются квартиросъемщики), лучше выбрать расчет от фиксированной суммы. Налог можно уплачивать ежемесячно равными частями.

То есть подходить к подсчету доходности от сдачи в аренду недвижимости следует комплексно. Если посчитать соотношение арендных ставок, налогов и расходов на содержание квартиры, то может оказаться, что сроки окупаемости вашей недвижимости где-нибудь в небольшом городке в Польше будут привлекательнее, чем в той же столице.

Другие нюансы

Если вы хотите сдавать свою квартиру в Польше иностранцам, будьте готовы предоставить им «временную прописку» (мeldunek czasowy). По закону, иностранец, пребывающий в Польше более 3 месяцев, обязан в 30-дневный срок после заключения договора с владельцем квартиры о найме «замельдоваться» по месту проживания.

Без «мельдунка» иностранец лишается многих прав. Например, не сможет получить польский идентификационный номер — PESEL, не откроет счет в банке, не сможет подать документы на ВНЖ, купить автомобиль да и много чего еще.

Согласно законодательству, квартиросъемщик, имея на руках договор о найме, даже без ведома владельца может прийти в местную администрацию и получить прописку. Именно поэтому арендодатели часто не горят желанием сдавать жилье иностранцам. Они не очень хотят афишировать факт сдачи недвижимости в аренду и платить налоги.

Ирина Кобыльченко для «Минфина»

Комментарии - 11

+
+9
frank007
frank007
30 декабря 2020, 14:59
#
Кто пишет эти статьи, цены рухнули аж на 1−5%, просто трагедия))))
+
+48
AlSaher
AlSaher
31 декабря 2020, 7:18
#
Зато в Киеве поднимаются против всех законов экономики
+
0
IVK76
IVK76
5 января 2021, 18:56
#
В месяц на 1 — 5 проц. А начиная с марта 2020 — на двузначные цифры. И это падение очень существенное. Варшава просела на 24 процента. Трагедия таки для владельцев)
+
0
ApamaT
ApamaT
30 декабря 2020, 21:19
#
Интересное явление
+
+15
bonv
bonv
30 декабря 2020, 22:28
#
Все впирається у податки:)))
+
+15
bonv
bonv
30 декабря 2020, 22:29
#
Финансовое положение:
Взял в ипотеку место на кладбище…:)))
+
0
zaNOza :)
zaNOza :)
1 января 2021, 23:18
#
Для кого статья? Тут куча поляков?
+
0
brigadirius
brigadirius
5 января 2021, 11:27
#
Три миллиона заробитчан и студентов.
+
0
zaNOza :)
zaNOza :)
5 января 2021, 18:42
#
И все на Минфине сидят…
+
0
brigadirius
brigadirius
6 января 2021, 11:28
#
В этих трёх миллионов есть ещё десяток миллионов родственников и друзей, которым «чё там в Польше» очень как интересно.
+
+15
zaNOza :)
zaNOza :)
6 января 2021, 11:42
#
Пол страны короче «тут висящих любителей» взять в аренду в Польше жильё включая детей и пенсионеров. ага.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама