Новые налоги на недвижимость: рискнут ли застройщики поднять цены на 45%

Очередной пакет налоговых изменений должен сбалансировать бюджетные поступления, проще говоря — увеличить доходы казны. Решить эту задачу в том числе должен и пересмотр правил уплаты налогов с купли-продажи жилья. Законопроект № 5600 предлагает две профильные правки:

1. Увеличить с 5% до 18% ставки налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи в течение года третьего и всех последующих объектов жилой недвижимости;
2. Изменить правила уплаты НДС с продажи жилья застройщиком.

Разберем подробнее, что изменится, если новации станут законом, и по чьим карманам ударят эти изменения.

Читайте также: В Украине вырос налог на недвижимость. Кто сколько заплатит

НДФЛ с продажи жилья: больше сделок — выше ставка

Итак, новация первая — изменение правил налогообложения НДФЛ операций по продаже жилья. Сейчас первая продажа жилой недвижимости, которая находилась в собственности более 3 лет, не облагается налогом. С продаж второго и каждого последующего объекта в течение года владелец платит налог на доходы физлиц в размере 5%. То есть, ставка НДФЛ для доходов, полученных от продажи второй квартиры составляет 5%, третьей — также 5% и т. д.

По новым правилам первая продажа квартиры также освобождена от уплаты НДФЛ (при условии соблюдения 3-летнего срока владения). Со второй взимается НДФЛ по ставке 5%, а вот с третьей и всех последующих — уже 18%.

На рядовых владельцев жилья, которые продают свою недвижимость, изменения не повлияют. Зато затрагивают тех, кто зарабатывает на перепродаже жилья. Прежде всего это те, кто инвестирует в строительство на начальных этапах, и перепродает, когда объект вводится в эксплуатацию.

В Киевгорстрое утверждают, что доля таких покупателей у них достигает 30−35% от общего количества клиентов. Примерно такие же цифры называют и в Интергал-Буде.

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), на сегодняшний день количество инвестиционных продаж (то есть, квартиры приобретаются с целью дальнейшей перепродажи) на первичном рынке достигает 50−55%. При этом около 60% таких инвесторов покупают сразу по 5−10, а то и больше квартир.

Популярность таких инвестиций понятна. «Разница в цене на старте и на стадии ввода объекта в эксплуатацию составляет в среднем 35−40%», — объясняет президент АСНУ Юрий Пита.

Но новые правила налогообложения существенно уменьшат доход инвесторов. Ведь если при продаже второй квартиры они заплатят 5% НДФЛ плюс 1,5% военного сбора, то уже с третьей — 19,5% (18% НДФЛ и военный сбор).

«В результате объем инвестиций в недвижимость однозначно уменьшится. Это снизит объемы продаж на старте проектов, ударит по темпу и количества строительства», — считает основатель клуба инвесторов Синергия Константин Браво.

В таких условиях об инвесторах, по мнению Владимира Копотя, юриста, соучредителя сервиса Monitor. Estate, рынок может вообще забыть. «Ведь те, кто собирались зарабатывать или уже зарабатывают, повернут свои финансовые потоки в другие сферы, которые также будут приносить 10−15% годовых. Останутся только покупатели, которые вынуждены купить себе жилье для улучшения жилищных условий, для детей, в случае релокации и тому подобное. Будем наблюдать снижение роста рынка в сфере именно инвестирования в недвижимость», — объясняет он.

Аналогичные пессимистические прогнозы озвучивают и застройщики. Они уверяют, что уменьшение количества инвестиционных сделок может сильно ударить по отрасли. Основатель KAN Development Игорь Никонов объясняет, что капитал большинства застройщиков ограничен, новые объекты возводятся в основном за средства инвесторов, которые вкладывают деньги на начальных стадиях строительства. Если их не будет, строительство затормозится.

Впрочем, такие прогнозы несколько преувеличены: существенное сокращение количества инвестиционных сделок вряд ли произойдет. Во-первых, потому, что в Украине не слишком много вариантов для инвестиций. Именно поэтому, например, несмотря на падение доходности депозитов население продолжает нести деньги в банки.

Во-вторых, вряд ли инвестор согласится платить такие высокие налоги с продаж. Чтобы избежать высоких налогов при продаже, покупка квартир банально будет оформляться на родственников или знакомых.

К тому же, финальная версия законодательных поправок может быть существенно смягчена. Сейчас в законопроекте предусмотрено, что 18-процентным НДФЛ облагается вся сумма, полученная от продажи третьей и каждой следующей квартиры или дома. По словам основателя KAN Development Игоря Никонова, в Минфине обещают переписать эту норму и облагать только прибыль от операции, то есть разницу между суммой, полученной от продажи недвижимости, и затратами на ее приобретение.

Читайте также: Налоговый кодекс: правки неуместны

НДС для застройщиков: кто реально заплатит 20% этого налога

Законопроект изменяет правила налогообложения НДС операций по поставке объектов жилищного фонда.

Эта норма, судя по их комментариям, пугает застройщиков еще больше, чем новый алгоритм уплаты НДФЛ.

«Принятие законопроекта № 5600 приведет к негативным последствиям для всего рынка недвижимости, который только недавно восстановился после тяжелого 2020 года. Прежде всего законопроект повлияет на цену квадратного метра в сторону увеличения», — прогнозирует коммерческий директор компании Интергал-Буд Анна Лаевская.

Вице-президент Киевгорстрой Андрей Джигиль говорит, что недвижимость сейчас и так дорожает из-за роста цен на стройматериалы. «Дополнительное налоговое бремя приведет к еще большему удорожанию, что в свою очередь, сделает жилье менее доступным для населения», — уверяет он.

По подсчетам застройщиков, стоимость недвижимости придется поднимать, как минимум, на 20%.

«Эти 20% превратятся в конечном итоге на 45%, если учесть различные сопутствующие факторы и обременения, которые мы понесем в случае включения НДС. И в целом большая часть этих затрат ляжет на плечи физических лиц», — говорит соучредитель Интергал-Буд Владимир Зубик.

Он прогнозирует, что в эконом и комфорт классах стоимость квадратного метра увеличится на $150.

Президент Конфедерации строителей Украины Лев Пархаладзе в своих прогнозах по увеличению стоимости квадратных метров пошел еще дальше. По его мнению, цены на недвижимость могут подскочить вдвое.

Вместе с тем министр финансов Сергей Марченко уверяет, что новации не имеют никакого отношения к физлицам и влиять на стоимость квадратных метров для рядового покупателя не будут. Новыми правилами налогообложения Минфин хочет закрыть оптимизационные схемы с участием посредников, которые сейчас используют застройщики.

Что же реально меняет законопроект? Доступно об этом на своей странице в фейсбуке рассказал заместитель городского головы Полтавы Игорь Петриченко.

Итак, сейчас НДС облагается только так называемая первая поставка объектов жилищного фонда. В свое время Верховный суд принял решение, согласно которому первой поставкой считается передача квартир предприятию после завершения строительства. Таким образом, последний раз НДС уплачивается, когда застройщик получает жилье от подрядчика. Еще один важный момент: поскольку последующие продажи освобождены от уплаты НДС, застройщик не может формировать налоговый кредит.

По новым правилам, НДС появится и при продаже жилья от застройщика к физическому лицу. Поэтому застройщик уже сможет формировать налоговый кредит, но должен уплатить в бюджет 20% налога.

«Пример: застройщик заплатил 5000 грн за квадрат + 1000 НДС, этот НДС засчитывается ему в кредит. Далее он решил добавить еще 5000 грн и продать. Цена без НДС — 10000 грн, он выставляет жилье по 12000 грн с НДС. Когда вы покупаете это жилье, застройщик должен заплатить эти 2000 грн НДС в бюджет, но у него есть 1000 грн уплаченного кредита. Поэтому он заплатит дополнительно не 2000 а 2000−1000, то есть 1000грн НДС. Вот именно на эту сумму увеличится цена жилья, так как предварительно уплаченный НДС в размере 1000 грн застройщик платит и без принятия законопроекта 5600, и возместить его не может», — пишет Игорь Петриченко.

Читайте также: Как выгодно купить квартиру в новостройке

Откуда возьмется 45% подорожания жилья на первичке

Почему же тогда застройщики говорят о том, что «20% НДС превратятся в 45%» и почему такая большая разница между ценой, по которой застройщик рассчитывается с подрядчиком, и по которой потом продает жилье людям?

Дело в том, что застройщик несет дополнительные расходы — строит инфраструктуру, платит аренду земли под застройкой, не говоря уже о неформальных платежах.

«Все эти расходы или без НДС, например аренда земли, или НДС при их уплате невозможно включить в кредит при продаже квартиры. То есть, если застройщик построит садик, дорогу, коллектор, и другое, то НДС с этих расходов невозможно списать при уплате НДС от продажи квартир. Потому садик и коллектор формально к квартире отношения не имеют. Но мы же понимаем, что именно покупатели квартир оплачивают все, что построено вместе с квартирами», — рассказывает дальше Игорь Петриченко.

Поэтому мы и получаем ситуацию, в которой разница между ценой формальной поставки жилья застройщику и ценой реализации жилья — очень существенная. Вот на эту разницу власть и хочет начислить НДС.

Поэтому, во-первых, цена «квадрата» для частных инвесторов действительно после принятия законопроекта может возрасти. Во-вторых, застройщики вообще не захотят строить ту самую инфраструктуру. Поскольку конечная стоимость жилья будет обрастать большим НДС и ценовое предложение таких застройщиков будет неконкурентнім.

«Это, конечно, не 20% к конечной цене, но 7−13% легко», — считает Игорь Петриченко.

Примерно такие же расчеты сделал и адвокат, старший юрист ЮК Moris Артем Устюгов: даже если застройщики переведут весь НДС на конечного инвестора, то это повлечет рост цен максимум на 7−8%.

Но в самой сложной ситуации окажутся покупатели, воспользовавшиеся рассрочкой и продолжающие рассчитываться за жилье. Если право собственности к ним перейдет после принятия закона, им придется выложить как минимум на 7−13% больше, чем они рассчитывали.

Правда, депутаты якобы готовы в этом вопросе уступить. Они соглашаются освободить от НДС операции по продаже жилья тем покупателям, которые на момент вступления в силу закона выплатит половину и больше его стоимости.

Читайте также: Налоги при продаже жилья: что собираются изменить чиновники и депутаты

Но, скорее всего, застройщики не будут играть по новым правилам, которые установит для них государство, и просто перейдут на свежие или расширят использование уже существующих оптимизационных схем.

Сейчас наиболее распространенные и вполне легальные — это продажа недвижимости через инвестиционные фонды (форвардные контракты, целевые облигации и имущественные права).

При такой схеме девелопер продает ценные бумаги, которые не облагаются НДС.

«Мелкие предприятия будут обходить этот закон банальным простым способом — принимая дополнительно наличные средства от физиков и уменьшая налоговую базу по уплате НДС», — предположил Владимир Зубик.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки