28 октября 2021, 7:31 Читати українською

Ипотека-2021: На каких условиях можно взять кредит на жилье

Недвижимость стремительно дорожает, НБУ и Минфин регулярно отчитываются о росте объемов ипотечного кредитования. Правительство обещает массовую ипотеку и лизинг под 5% годовых. «Минфин» изучил реальное положение дел на рынке и оценил перспективы отечественной ипотеки.

Недвижимость стремительно дорожает, НБУ и Минфин регулярно отчитываются о росте объемов ипотечного кредитования.
Фото: For Business

Ипотечный ренессанс

Нацбанк ежемесячно рапортует об ипотечных рекордах банков. Но регулятор делает это на основе опроса, не являющегося официальной статистикой. В частности, банки отчитались, что в августе текущего года выдали 944 ипотечных кредита на общую сумму 830,1 млн. грн. «Это самый лучший результат по объему нового ипотечного кредитования в течение периода, охваченного опросом (с декабря 2018 года)», — похвастались в Нацбанке.

В целом, по данным регулятора, за первые восемь месяцев года (январь-август) банки выдали 6,6 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму более 5,2 млрд грн. «Если сравнить с соответствующим периодом прошлого года, то объемы нового ипотечного кредитования выросли в 2,2 раза по количеству договоров и почти в три раза в денежном измерении», — подсчитали в НБУ.

Размер портфеля

Данные по размеру ипотечного портфеля противоречивы.

Из отчета того же НБУ следует, что доля ипотеки в портфеле банковских кредитов физическим лицам — самая маленькая и не превышает 7%.

В денежном измерении новый ипотечный портфель должен составлять около 13 млрд грн. Но если сложить объемы выдачи кредитов с момента начала опроса (декабрь-2018), то получится менее 12 млрд. грн.

Как бы там ни было, но эти объемы мизерные. Так, по данным Алены Шмигель, ведущего экономиста департамента финансовой стабильности НБУ, в Украине соотношение «ипотека к ВВП» сейчас на символическом уровне — менее 1%, хотя в соседних странах — в среднем 30%. В развитых экономиках уровень проникновения ипотеки иногда достигает 100%.

«Кредитные средства частично покрывают, по разным оценкам, менее 7% сделок на рынке недвижимости», — отмечает Алена Шмигель в своей колонке.

Кто кредитует

В НБУ заявляют о значительной концентрации ипотечного рынка: пять самых активных банков заключают до 90% новых сделок, хотя о выдаче ипотечных кредитов ежемесячно отчитывается около 20 участников рынка.

Официальная статистка в разрезе банков традиционно отсутствует. Однако ее ведут, в частности, в Независимой ассоциации банков Украины (НАБУ). Речь идет о так называемой инициативе Президента, предусматривающей ипотеку дешевле 10%. Такие кредиты выдаются банками с середины 2020 г. Их характерным признаком было наличие ставки менее 10%, хотя бы на первый год. Но пока банки на своих сайтах такую программу не выделяют. Более того, некоторые банки уже повысили заявленную изначально привлекательную ставку с 9,99 до 12% годовых.

Показатели «ипотеки под 10%»

Банк

Объем ссуд, млн грн

Количество ссуд, штук

Средняя сумма займа, тыс грн.

Кредобанк

1777,0

2002

887,6

Укргазбанк

781,2

840

930,0

Правэкс банк

683,8

630

1085,4

Ощадрбанк

280,6

366

766,7

Приватбанк

98,0

57

1719,3

Всего

3620,6

3895

929,6

По данным НАБУ, по состоянию на 20.09.2021 г.

Отдельно работает программа «Доступной ипотеки 7%», подробная статистика по которой публикуется еженедельно. Лидеры — почти те же, за единственным исключением: вместо Правэкс банка в пятерке — банк «Глобус».

Показатели госпрограммы «Доступная ипотека 7%»

Банк

Объем ссуд, млн грн

Количество ссуд, штук

Средняя сумма займа, тыс грн.

Кредобанк

190,6

224

850,9

Укргазбанк

152,0

161

944,1

Ощадбанк

139,5

160

781,9

Банк Глобус

121,1

142

852,8

Приватбанк

98,1

138

710,9

Всего

По данным Минфина, по состоянию на 20.09.2021 г.

В целом эта ипотечная программа, стартовавшая в начале марта, до сих пор так и не преодолела планку в 1000 выданных ссуд и объем 1 млрд грн. Хотя внешне условия выглядят очень привлекательно. Взять хотя бы ставку: 7% — это в два раза меньше, если сравнивать с рынком. Буквально недавно были устранены другие важные ограничения.

Плавающая ставка

По данным опроса НБУ, средневзвешенная эффективная ставка ипотечного кредита составила в августе для вторичной ипотеки 13,6% годовых, а для первичной — почти 16% годовых. Кредиты на первичную ипотеку дороже из-за больших рисков. Однако есть банки, готовые кредитовать «первичку» дешевле, чем покупку готового жилья. Например, по данным банка «Глобус», он предлагает первичную ипотеку почти под 19%, а вторичную — под 21% годовых.

Больше половины новой ипотеки выдается под плавающую ставку. В частности, в августе под такую ставку выдано более 60% кредитов, как по количеству, так и по объему.

Плавающую ставку практикуют практически все активные кредиторы. Но обычно она фиксируется на первые годы кредитования.

Как правило, фиксация происходит только на 1−2 года, но могут быть варианты: в Кредобанке — это 3 года, а Правэксе — на 5.

Однако банк все равно возьмет свое. Так, Кредобанк на каждый год фиксации устанавливает отдельную ставку, размер которой колеблется от 10 до 15% годовых. Правэкс банк берет почти 3% комиссии за выдачу кредита, что частично нивелирует преимущества от низкой фиксированной ставки в 10% годовых на 5 лет.

После нескольких лет фиксации чаще всего применяется плавающая ставка. Ее привязывают к Украинскому индексу ставок по депозитам физических лиц (UIRD) на 12 месяцев плюс 3−4% годовых. На 19 октября текущего года 12-месячный UIRD составлял 8,75% годовых. То есть ставки для заемщика составляли от 11,75 до 12,75% годовых. Кредобанк применяет UIRD на 3 месяца + 4,5−5% годовых.

Читайте также: Какие банки выдают населению самые дорогие кредиты

Комиссии и другие платежи

Кроме уплаты процентов, заемщик должен быть готов к следующим платежам:

  • 0,99−2,99% от суммы кредита — одноразовая комиссия;
  • 0,23−0,5% от стоимости залога — страхование залога, ежегодно;
  • 0−0,8% от остатка задолженности по кредиту — личное страхование заемщика, ежегодно;
  • 1% от стоимости недвижимости — пенсионный сбор;
  • от 2 800 грн — оценка недвижимости;
  • от 10 000 грн — услуги нотариуса.

Это более или менее стандартный перечень платежей, связанных с ипотекой.

Но банки взимают и разные дополнительные платежи.

К примеру, Укргазбанк возьмет 0,7% от суммы кредита за выдачу кредитных средств наличными. Кредобанк хочет 2% от суммы остатка задолженности за изменение графика погашения кредита, инициированного клиентом.

По информации «Минфина», реальные (эффективные) ставки по ипотеке пока колеблются от 12,4 до 20,9% годовых, в зависимости от банка. То есть в среднем ипотека обходится заемщикам примерно в 15−16% годовых. Для больших кредитов на долгий срок это многовато.

Читайте также: Ипотека: как взять на 25 лет, чтобы погасить за 5

Первичная ипотека приходит в упадок

По данным НБУ, кредиты на покупку уже готового жилья на вторичном рынке недвижимости остаются главным сегментом рынка ипотеки: в августе их доля в который раз превысила 90%, как по количеству договоров, так и в денежном эквиваленте.

«Еще три года назад новая ипотека выдавалась, в основном, на новое жилье (более 70%), прежде всего благодаря восходящей популярности программ с застройщиками, — вспоминает Алена Шмигель. Но правовая неурегулированность первичного рынка жилья привела к тому, что в 2019 г. ситуация стала кардинально противоположной».

Половина ипотеки — в Киеве и области

Рынок значительно концентрирован географически.

Так, в августе 55% ипотек в денежном выражении было выдано в Киеве и области. Хотя по количеству на столичный регион приходится менее 40% ссуд.

«В новых выдачах вырос вес города Киева, где средняя сумма договора существенно выше, чем в регионах», — отмечают в НБУ.

На втором месте — Харьковская область с почти 6-кратным отставанием от лидера. Далее — Львовщина, Днепропетровщина и Одесчина.

Кто и как одалживает

Банки отмечают, что около трети ипотечных заемщиков составляют частные предприниматели (ФОП).

Несмотря на минимальное требование по первому (собственному вкладу) в 20%, фактический составляет более 40%. К примеру, в Правэкс банке фактический собственный вклад вообще превышает две трети! В то время как в Ощадбанке — все с точностью до наоборот.

Как уже отмечалось выше, средняя сумма ипотечного кредита составляет чуть меньше 900 тыс. грн. (около $33 тыс). Соответственно, усредненная стоимость объекта ипотеки составляет примерно $70 тыс.

Большинство банков не готовы предоставлять ипотеку на срок длиннее 20 лет. Едва ли не единственное исключение — Ощадбанк, который предлагает ипотеку на срок до 30 лет, но только для беженцев из оккупированных территорий Донбасса.

Фактический размер ежемесячного платежа по ипотеке составляет преимущественно до 10 тыс. грн при доходе заемщиков в 15−25 тыс. грн.

Что касается кредитной перегрузки, другими словами соотношения ежемесячного платежа по кредиту к доходам заемщика, то подходы банков существенно отличаются. Большинство из них ориентируются на соотношение 50−60%, но некоторые игроки работают с показателем до 80%. То есть заемщику на жизнь остается лишь пятая часть заработка. Лучший для заемщика вариант — когда кредитная нагрузка не превышает 30% дохода.

Перспективы — туманные

Многие банкиры не верят в ипотеку при нынешнем уровне ставок. «Ипотека начинает нормально работать, когда процентные ставки по ней опустятся в район 5% годовых», — считает Иван Свитек, предправления Юнекс Банка.

Подобного мнения придерживается Александр Писарук, предправления Райффайзен Банка: «Потенциал отечественного рынка — колоссальный, но в долгосрочной перспективе. Мы не ожидаем революции в этом направлении. На данный момент первичный рынок жилья очень рискованный. Ставка в 10% годовых пока не выглядит рабочей, хотя реальные предложения приближаются к этому уровню. О рынковых 7% приходится только мечтать».

Для крупнейшего банка страны — государственного Привата — ипотека также не является приоритетом из-за слишком высоких рисков.

Весной текущего года планами активно продвигать ипотеку делился Владимир Мудрый, предправления ОТП Банка. В частности, банк присоединился к госпрограмме «Доступная ипотека 7%», однако до сих пор выдал в ее пределах лишь несколько кредитов.

Недавно премьер-министр Денис Шмигаль заявил о намерении удешевить льготную ипотеку до 5% годовых , сделав ее более массовой.

Вместе с тем, дальнейшее снижение рыночных ставок — под большим вопросом, учитывая темпы инфляции. Кстати, в июле-августе ставки по вторичной ипотеке уже начали расти после июньского минимума в 13,22% годовых.

В свою очередь, в НБУ не видят проблем с дальнейшим снижением стоимости банковских ресурсов. «В скором времени процентная ставка вообще перестанет быть проблемой. Однако остаются неценовые факторы, которые и дальше будут сдерживать кредитование», — говорит Алена Шмигель. Речь о юридических рисках, в частности, присущих первичному рынку.

Автор:
Дмитрий Гриньков
Редактор Дмитрий Гриньков
Пишет на темы: Финансы, банки, инвестиции

Комментарии - 9

+
0
Abramon
Abramon
28 октября 2021, 9:45
#
«Для найбільшого банку країни — державного Привату — іпотека також не є пріоритетом через зависокі ризики» звичайно є ж ОВДП.
Та й іпотека для банків в Україні це ще та пригода.
+
+30
044blog
044blog
28 октября 2021, 9:55
#
Учитывая все написанное выше — плавающими ставками, некоторые привязками и т. д. — пока что люди эту ипотеку воспринимают как альтернативу рассрочки на первичке (взять которую уже не могут с жильем ближе к сдаче или после сдачи).

Есть определенная сумма, хочется что-то по оптимальнее, больше квадратов. И добивают недостающие 50% на 3 года. То есть нужно заплатить за это, приблизительно 21% + 3−4% дополнительных платежей. Учитывая рост цен и инфляцию — подсобрать и через три года купить — не вариант. Да и жить в квартире вы будете уже сейчас, а не через 3 года (если это вторичка, 90% всей выданной ипотеки). Ту же депозитную ставку срежет аренда квартиры на этот период.
Или идти в котлован с небольшой рассрочкой и желанием взять еще несколько лишних квадратов с этой сумой и ждать 3 года учитывая риски. Но и стоимость будущей квартиры за этот период вырастет (если достроят, вовремя, …).

Максимальная нагрузка, но на минимальных условиях — вот идеальные ипотечные условия. Растягивать это на 20 лет пока люди наверное не готовы, имея только минимальный первоначальный взнос и непредсказуемое государство в плане госпрограмм. Госпрограмму порежут при очередном принятии бюджета, а ипотека останется с вами на все 20 лет.
+
0
bonv
bonv
28 октября 2021, 10:17
#
Уряд обіцяє масову іпотеку та лізинг під 5% річних. Шмигаль тільки те і робить, що обіцяє, як і всі нелохи з непрофанами.
+
+3
bonv
bonv
28 октября 2021, 10:19
#
Найкращий для позичальника варіант — коли кредитне навантаження не перевищує 30% доходу. Найкраще не влазити в борги. Особливо під такі бєшені відсотки.
+
0
Hottabich
Hottabich
28 октября 2021, 12:14
#
ИМХО, для нашей страны такая ипотека опасна. Жилье доступней не станет, хотя бы потому что увеличится его цена. Кроме этого это создает неравные условия. Плавающие процентные ставки были кстати главным спонсором кризиса в США 2008 годов. Поэтому либо фиксированная ставка либо никакой!!!
+
0
GrugoriyHoland
GrugoriyHoland
28 октября 2021, 19:54
#
Спасибо редакции, очень интересная статья! Интересно мнение по поводу доступной ипотеки самых главных реформаторов банковской системы, Гонтаревой, Рожковой и т п!
+
0
Peter Sauber
Peter Sauber
28 октября 2021, 20:32
#
Стало интересно, а что с этим в рашке и стало грустно…
Против наших 900 ипотек в месяц у них — около 150000 в месяц
+
+3
Siege
Siege
28 октября 2021, 21:34
#
В Рашке материнский капитал, который покрывает первый взнос. При рождении второго ребенка, дают ещё сертификат и им можно досрочно гасить ипотеку, поэтому там есть спрос. У нас же лет 5 копить нужно на пв
+
0
Invul
Invul
29 октября 2021, 9:20
#
Вы еще ставки посмотрите. Льготные ставки там сильно ниже 10%, рыночные — порядка 7−8-9%. У нас бы ипотеку под рыночные 7% тоже брали бы сильно активнее. Но при этом у них такой же (если не больше) дикий рост цен на первичку.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться