10 января 2020
Последний раз был на сайте:
28 мая 2024 в 01:07
-
Олексій Новинський
39 лет, Мирноград (Димитров)
-
Crypto INFO
54 года, Київ
-
Ольга Бухач
43 года, Ровно
-
Софія Гриценко
53 года, Берестечко
-
Владислав Циплюк
34 года, Мукачево
-
Віктор. Муляр
65 лет
- 26 июня 2020, 10:19
Три ключевые угрозы для рынка новостроек сейчас
Мы уже привыкли говорить о трендах, перспективах, вызовах и угрозах с позиции коронавируса и гибридного кризиса, который он повлек за собой.
Для рынка первичной недвижимости весенние месяцы вылились, прежде всего, в существенное падение спроса, которое, по очень скромным оценкам НБУ достигает 40%, а на деле, если проанализировать данные компаний из первой десятки киевских застройщиков, вылились в 60-75% в самый пиковый период. Были и те, кто провел карантин совсем без сделок. Как правило, в категории масс-маркета.
И если спрос — дело поправимое, ведь можно его наращивать, генерировать и управлять, когда закладываешь ценность в свой продукт (инвестиционную или создаешь полноценную экосистему для жизни с мультифакторной инфраструктурой), то есть несколько открытых вопросов, которые незаслуженно на данный момент попали в тень коронавирусной эпопеи. От них, как и от последствий коронакризиса, зависит многое для рынка недвижимости.
Во-первых, это будущее государственного регулирования строительного рынка. Вместо ГАСИ у нас появилось три новых органа, а также поменялась несколько процедура получения разрешительной документации. Вводятся чек-листы для выдачи разрешения и на ввод в эксплуатацию, на основе которых принимают решение соответственные органы.
При этом проверка на выполнение государственных строительных норм и градостроительным ограничениям заложена уже на стадии ввода в эксплуатацию. То есть, когда дом уже построен, готов и инвесторы и покупателю на низком старте ждут ключи. Честно говоря, сомнительное решение, учитывая человеческий фактор на всех этапах.
Однако, допустим, что все это домыслы и количество жаждущих читерить застройщиков и хапуг-чиновников у нас уже на нуле. Нужно тогда запускать новую процедуру и смотреть, как пойдет.
И вот тут, к слову, самое интересное. Новая инспекция градостроительства, судя по всему, на стадии обкатывания. Потому что процесс выдачи и согласований разрешений и ввода домов сейчас затянулся не на один месяц. Об это говорят не только по рынку, но и свидетельствуют цифры. К примеру, согласно данным URBANDATA.online, которые попали в мое распоряжение, с января по июнь нынешнего года в Киеве и области ввели в эксплуатацию на 40% меньше жилья в новостройках, чем за аналогичный период предыдущего года.
За период с 1 января по 1 июня 2020 года в Киеве и Киевской области застройщики получили разрешительные документы на строительство многоквартирных домов общей площадью свыше 765 тыс. кв. м, в то время как в прошлом году — 1,27 млн кв. м.
Да, часть отслоилась, потому что не достроили, перенесли сдачу из-за карантина, просели. Однако есть и абсолютно готовые дома, где затянулся процесс выдачи сертификата
Если не отладить работу в скором времени и умножить все на последствия карантина, когда треть объема рынка за счет наследия Укрбуда и простоев некоторых компаний сдвинули сроки, получим реальную угрозу в виде раздосадованных инвесторов/покупателей, которые праведным гневом обрушатся сначала на застройщика, потом на местные органы власти, а потом как пойдет.
Во-вторых, вопрос доступной ипотеки. Сложно с точностью сказать, какое количество реальных покупателей может получить рынок благодаря кредитованию жилья, звучат цифры от 300 тыс. до 500 тыс. человек, которые тут же возьмут и воспользуются программой для покупки жилья.
Думаю, в действительности, сначала количество будет меньше, ведь людям тоже требуется время, чтобы поверить, проверить на чужом опыте и принять реальность механизма. Однако то, что ипотека способна стать спасательным кругом для рынка, это факт. Это драйвер роста с мультипликативным эффектом на экономики страны. Последние подсчеты говорили об 11,5 грн ипотечного мультипликатора в ВВП страны.
Но давайте откровенно? Нет здоровых предпосылок для дешевого кредитования жилья прям здесь и сразу в масштабах страны. Снижение ключевой ставки Нацбанка, конечно, хорошо. Ряд банков уже отреагировали на решение и пошли на понижение ставки по ипотеке.
Однако вопрос, где брать дешевые ресурсы вдолгую, а также как снизить коэффициенты риска по ипотечным кредитам остаются открытыми. Я уже не говорю о том, кого кредитовать, а с кем быть поосторожней. Можно, конечно, обезопасить банку себя и кредитовать только готовые новостройки или вторичку, но цены на подобную недвижимость как раз оказываются неподъемными для ипотекозанимателей. Напомню, что разница в среднем для сегмента комфорт+ составляет 30% от цены на котловане до ввода в эксплуатацию.
Нереальным часто оказывается и первоначальный взнос в 30% для тех, кто мог бы воспользоваться банковским займом. Чтобы простимулировать ипотеку, его стоит снизить до 10-15%. А доступной ипотека для большего количества украинцев станет, когда ставка по ней опустится до 4,5-5%.
В-третьих, вопрос защиты прав инвесторов. Чтобы проблемных долгостроев и обманутых инвесторов было меньше, нужно принимать меры, а не бороться с последствиями, когда 90-100% квартир построено, а дама нет или он не готов.
Это не о том, как сделать всем хорошо и найти волшебную пилюлю. Создание резерва квартир как страховки, которую можно продать и отбить деньги только после завершению дома, страхование договоров купли-продажи или переход на эскроу-счета — пока вопрос с моделью защиты в нашей стране открыт.
Обязать продавать все 100% квартир по завершению строительства — это лишить львиную долю покупателей возможности обзавестись жильем. В идеале, разумеется, иметь пропорцию 70/30 или 80/20 в зависимости от категории или формата комплекса. Большая часть сделок на ранних этапах, часть — продажа готовых квартир. Строить с расчетом 70% — собственные средства, 30% — привлеченные.
|
0
|
- 16:51 Евро упало ниже 43 гривен в официальном курсе впервые с весны
- 16:20 Украинский стартап презентовал инновационную криптокарту
- 14:15 Доллар превысил 103 рубля на международном рынке, впервые с 2022 года
- 13:01 Евро обвалился к 2-летнему минимуму на слабых данных из еврозоны
- 10:44 Курс валют на 22 ноября: доллар и евро подорожали в банках
- 09:21 Глава SEC Гэри Генслер уйдет в отставку в день инаугурации Трампа
- 08:00 Курс на 22 ноября: НБУ продолжает укреплять гривну
- 21.11.2024
- 19:11 США ввели санкции против «Газпромбанка» и еще более 50 российских банков
- 18:10 Великобритания ввела санкции против Фирташа и его супруги
- 17:40 Курс валют на вечер 21 ноября: доллар подешевел на межбанке на 6 копеек, а евро — на 9 копеек
Комментарии - 32
Льготная ипотека, вроде бы касается только тех, кто участвует в программе «Доступне житло». Кстати, как там льготное кредитование бизнеса 5-7-9%? У льготной ипотеки те-же исполнители.
Какая это-система? Застройщики рисуют красивые комплексы, а на деле половины нет или вид ужастный, негде погулять или даже пройтись.
10-15% аванс? Не мечтайте, риски выше. Отказ от оплат Клиентом через 3-6 мес и вы можете эту квартиру не продать за 85-90%, а с учетом карантина-вируса уйти в минус. На деле будет не менее 35% аванса и хорошие финансы.
ставки до 5%? Догоним Польшу после этого можно что-то говорить, а пока ставка это профанация Президента.
ждем осени, выборы, цены еше упадут и продажи станут.
https://minfin.com.ua/ua/blogs/bonv/125944/
и тоже — смысл давать кредит/рассрочку тому, кто не смог накопить даже 30% от стоимости?
Никогда квартиры в деловом центре страны не будут доступны людям со средними зарплатами — это нормально и так везде.
Откуда вы все такие брехливые выползаете, из Ольгино?
ты совсем *** МИНИМАЛЬНЫЕ цены сравнивать?
2. сравнивать надо сравнимые вещи - если не столицы, то какой город с каким сравнивать?
3. указанный мной сайт - это на сегодняшний день самый адекватный международный ресурс статистики по стоимости жизни.
4. при чем здесь «элитка»? Вы не в теме и какую-то чушь пишите.
А когда я реально заходил в АН в Будапеште, там цены в 1,5-2,5 раза выше Киева.
При этом аренда в Софии дешевле на 20% — т.е. в Киеве покупка жилья под сдачу в аренду ЗНАЧИТЕЛЬНО выгоднее — соответственно цены на жилье в Киеве привлекательные.
Еще будут попытки перевода стрелок?
Но это всё налогами обложится. А иначе сделки эти идут, а налоги не платятся.
А не так давно я читал, что у застройщиков дела идут в гору. И что ни коронавирус ни фактор Укрбуда на покупателей не повлиял и квартиры улетают, как горячие пирожки!
Ну а если серьезно, то для привлечения инвесторов требуется принять правила игры на законодательном уровне, тем самым исключить фактор кидка. По принципу ФГВЛ в банковской системе. Лег банк - до 200тыс. грн ФГВЛ выплачивает вкладчику.