Рынок недвижимости в Польше держится на ожиданиях, а не на реальном спросе

► Читайте телеграмм-канал «Минфина»: главные финансовые новости

Демографическая яма вместо роста спроса

Население Польши составляет около 37,3 млн человек плюс 961 тысяча украинцев. Однако количество людей стремительно сокращается: с 2020 по 2025 год страна потеряла 893,7 тысяч жителей, а к 2050-му может недосчитаться 20% населения.

Рождаемость падает: если в 1980-х рождалось более 700 тысяч детей в год, то сейчас около 250 тысяч, а по пессимистическому сценарию показатель может упасть ниже 100 тысяч, пишет rp.pl.

Дополнительное давление на рынок создает и другая демографическая тенденция: по данным comparic.pl, в 2025 году в Польше умерло около 406 тысяч человек. Это почти втрое больше годового объема девелоперского строительства (около 134 тысяч квартир).

Даже по осторожной оценке, что только 20−30% смертей высвобождают жилье, на вторичный рынок ежегодно может выходить 80−120 тысяч квартир. И это значит, что покупателям доступ к жилью все чаще будет определять не ипотека, а наследство.

Читайте также: В ближайшие годы в Германии вырастет предложение жилья и расширится возможность для торга по цене: эксперты назвали причины

Роль украинцев в поддержке спроса

Именно миграция из Украины годами маскировала масштаб демографического кризиса для рынка недвижимости. Основатель портала Tabelaofert.pl Роберт Хойнацкий отмечает, что без этого фактора отделы продаж квартир значительно быстрее ощутили бы спад спроса.

Но сегодня, на фоне право-радикальных призывов, миграционный фактор ослабевает.

Это ключевая уязвимость польского строительного сектора: спрос в последние годы в значительной степени держался не на органическом росте населения Польши, а на присутствии украинских арендаторов и покупателей.

Если этот фактор продолжит ослабевать из-за возвращения части украинцев домой или их выезда в другие страны, изменения миграционной политики или усиления антиукраинской риторики со стороны чиновников, рынок может потерять еще одну опору именно тогда, когда собственная демография Польши уже не способна обеспечить предложение недвижимости.

Что это значит для девелоперов

Эксперты обоих изданий сходятся в том, что строить «как раньше» больше нельзя. Хойнацкий отмечает: вопрос уже не «сколько квартир построить», а «для кого, где и в каком стандарте».

Аналитик RynekPierwotny.pl Ярослав Енджинский добавляет, что самым большим вызовом ближайших десятилетий может стать не поиск покупателя, а то, что делать с миллионами уже существующих квартир и за сколько их можно продать.

Пока же девелоперы продолжают строить в темпе, рассчитанном на оптимистические прогнозы спроса. Но этот спрос держится на двух вещах, которые застройщики не контролируют: быстро ухудшающейся демографии и миграции, которая может развернуться в другую сторону.

Читайте также: Как украинцам приобрести жилье в ипотеку в Польше: 3 неожиданные причины отказа в кредите

Автор:

Ярослава Крамаренко

Пишет на темы: цифровые технологии, блокчейн, AI, криптовалюты и регуляции на финансовых рынках.