Субсидированное жилье не спасает: Нью-Йорк столкнулся с арендным кризисом

► Читайте «Минфин» в Instagram: главные новости об инвестициях и финансах

В пандемию владельцы доступного жилья стабильно собирали 95% арендной платы. Это минимум, необходимый для покрытия расходов на содержание дома. В 2024 году этот показатель упал до 89%.

Кажется, разница небольшая. Но социальные дома работают с минимальной маржой, и каждый недополученный процент — это деньги, которых не хватает на ремонт, страхование и коммунальные услуги.

Сейчас статистика еще более тревожна: доля проектов с критически низким сбором арендной платы, не покрывающим необходимый минимум (менее 80%), выросла с 3% до 15%.

Почему программа дешевых квартир больше не решает проблему

Субсидированное жилье в Нью-Йорке устроено следующим образом: арендатор платит не более 30% своего дохода.

Но есть нюанс: если доход падает после заселения, арендная плата автоматически не снижается.

Человек с доходом $25 000 в год может иметь вполне доступную квартиру и все равно не иметь денег на аренду после оплаты лекарств, еды или непредвиденных расходов.

Добавьте к этому страховку, которая подорожала для владельцев домов, инфляцию и рост операционных расходов — и получите сектор, официально считающийся решением жилищного кризиса, но фактически сам пребывающий в глубоком кризисе.

Читайте также: Новый налог на аренду жилья: что изменится для владельцев квартир и арендаторов

Планы есть, денег нет

Мэр Нью-Йорка Зогран Мамдани поставил амбициозную цель — запустить 400 000 новых единиц доступного жилья за десять лет. Параллельно администрация планирует снизить максимальную нагрузку для самых бедных арендаторов с 30% до 25% дохода. Но это означает еще большие субсидии из городского бюджета, и без того перегруженного социальными выплатами.

Также рассматривается заморозка арендной платы на миллион квартир с регулируемой арендой. Для арендаторов это облегчение. Для владельцев, которые едва сводят концы с концами, — удар, который они вряд ли выдержат.

Публичное жилье NYCHA за последние годы накопило около $500 млн долгов. У чиновников Нью-Йорка нет единого ответа, как так произошло. Одни указывают на психологический эффект пандемийного моратория на выселение: часть арендаторов привыкла не платить и продолжает так поступать даже сейчас, когда формальных оснований для этого нет.

Другие настаивают на обратном: быть бедным в Нью-Йорке стало дороже, чем когда-либо. Инфляция съедает доходы быстрее, чем они успевают расти, а один непредвиденный расход способен обнулить весь месячный бюджет. Скорее всего правые обе стороны — и это делает проблему особенно сложной для решения.

Читайте также: В Украине планируют запустить новую жилищную программу — «Домик в селе»