14 мая 2020, 10:55 Читати українською

За сколько смогут купить землю инвесторы и есть ли в этом смысл

Работа над открытием рынка земли продолжается. Впереди еще принятие законов, которые будут регулировать продажу участков. Однако, главные выводы относительно того, как рынок земли повлияет на Украину, можно сделать уже сейчас.

После принятия закона об обороте земель сельско-хозяйственного назначения работа над открытием рынка земли продолжается.

О том, что изменится для мелких фермеров, агрохолдингов и даже далеких от сельского хозяйства инвесторов, в колонке для «Минфина» рассказал руководитель отраслевой практики агропромышленного сектора KPMG в Украине Александр Гаврилюк.

Какова будет стоимость земли

Новый закон снимает с пайщиков ограничения относительно возможности распоряжаться землей. Конечно, можно ожидать, что многие из них захотят продать земельные участки. Вопрос: «насколько успешно они смогут это сделать?».

До снятия моратория 5 млн га земли уже были в свободной продаже по определенной цене, определяемой спросом. Отныне количество земли увеличится до 30 млн га, то есть в 6 раз, а спрос при этом не сильно изменится. Ведь закон существенно ограничивает покупателей на первом этапе.

Даже если с распаеванной земли 10% собственников захотят ее продать, это примерно 3 млн га. Если умножить этот показатель на среднюю стоимость участка в $1500, получим $4,5 млрд. Таких средств ни у частных инвесторов, ни у агрокомпаний пока нет. Да и в банковской системе таких свободных средств на сегодня нет. Это означает, что продать землю по ее реальной цене пайщикам будет невозможно.

Банки

Можно ожидать, что появится определенное количество фермеров, которые будут заинтересованы в том, чтобы получить банковское финансирование под покупку земли. Поэтому определенные выгоды от принятия закона получат и банки, поскольку смогут брать землю в залог. Однако, на сегодняшний день банки не очень в этом заинтересованы, поскольку такой товар не является очень ликвидным, его трудно продать, если в этом возникает потребность.

Читайте также: Деньги в рост: как банки финансируют аграриев в условиях посевной

Именно поэтому в нормативах Нацбанка есть коэффициент в 0,35%, то есть банк может взять в залог землю только на треть ее рыночной стоимости. На практике это означает, что если вы, скажем, планируете взять кредит и за счет этого кредита профинансировать приобретение земли, то он покроет лишь треть стоимости приобретения и две трети вам еще нужно найти — или предоставить банку другой залог, или профинансировать эту часть собственными средствами. Потенциально коэффициент 0,35 может повыситься. Но на это требуется время, за которое земля как актив станет более ликвидной, а стоимость земли – более понятной.

Фермеры

Если говорить о возможных покупателях земли, то определенную ее часть будут пытаться выкупить мелкие фермеры, используя льготные кредиты или помощь государства. Если сейчас часть из них скрыто арендуют и практикуют денежные или натуральные выплаты владельцам, то после введения в действие закона, на них немного увеличится финансовая нагрузка. Или через необходимость покупать землю, или через необходимость формализовать арендные отношения, чтобы уберечь себя от потенциальной продажи земли собственниками и риска потерять право обрабатывать эту землю.

Инвесторы

Еще одной группой является прослойка украинских инвесторов, которые находятся в поиске новых инструментов, чтобы вложить деньги, и могут получить преимущества от введения рынка земли. Украинский рынок инвестиционных инструментов очень узок. По сути, это депозиты, инвестиции в недвижимость, государственные облигации. Конечно, можно инвестировать за рубеж, но есть определенные лимиты. Если говорить о доходности инвестиций в землю, то сегодня их арендная составляющая оценивается примерно на уровне 10%. Это средняя арендная плата, которую платят агрокомпании. А еще есть переспектива роста цены в среднесрочной перспективе. Если сравнить эти показатели с доходностью валютных депозитов в банках – меньше 4% — становится очевидным, что финансово такая инвестиция может быть очень привлекательной.

Читайте также: 10 выводов из закона о рынке земли. Что нас ждет

Следовательно, введение дополнительного инструмента в виде инвестиций в землю может оказаться весьма интересным вариантом инвестиций, хотя и достаточно рисковым. Во-первых, его трудно администрировать: надо найти продавца земли, заключить с ним соглашение, дождаться пока арендатор откажется от своего преимущественного права приобретения земли и т.п. Во-вторых, существует риск, что арендатор будет диктовать свои условия при заключении сделки. Думаю, что со временем появится прослойка посредников, которые будут предоставлять услуги по управлению такими массивами инвестиций, администрированием, и это сделает инструмент такого инвестирования более интересным.

Бизнес-элита

Стоит отметить, что часть инвестиционных средств может быть «заведена» украинской бизнес элитой, которая их вывела с Украины или из банковской системы в свое время, а сейчас будет возвращать в страну или доставать из сейфов. Через номинальных или подставных лиц, или своих юристов, знакомых и родственников, они будут пытаться покупать землю. Есть определенные установленные государством предохранители, в том плане, что все сделки должны происходить в безналичной форме и при совершении сделки физическое лицо должно доказать источник происхождения средств. Но вероятно, будут найдены способы как эти схемы обходить.

Агрохолдинги

Если говорить об агробизнесе, то доходность в 10%, которую предлагают инвестиции в землю, не является очень привлекательной. Собственные инвестиционные проекты крупных и средних аграрных компаний имеют гораздо большую доходность. Могу сказать, что общаясь с клиентами KPMG в Украине, я не увидел особого интереса в приобретении земли.

Получая финансирование в банках под 20%, аграрии инвестируют в проекты, которые имеют значительно более высокую доходность. Конечно, есть определенные сферы агропроизводства, которые с точки зрения рисков потребуют покупки земли или использования других долгосрочных инструментов, но они не будут доминирующими. Кроме того, стоит учитывать, что крупные агрокомпании сейчас уже максимально закредитованы, да и банковская система не имеет большого ресурса для того, чтобы финансировать приобретение земель. Поэтому я не ожидаю, что внедрение рынка земли существенно повлияет на агробизнес.

Изменения для страны

Есть определенные риски, что во время смены собственников будут возникать вопросы, продолжат ли действовать арендные права и обязанности по договору в отношении нового собственника земли. В целом, это будет зависеть от позиции судов и качества оформления договоров между предыдущими землевладельцами и арендаторами. Типовой договор предусматривал два варианта: или права и обязанности сохраняются при смене владельцев, либо нет. Во всех ли договорах это было правильно решено – под знаком вопроса.

Читайте также: «Обрезанный» закон. Кто и почему недоволен рынком земли

В целом земельная реформа даст толчок к развитию украинской экономики на уровне дополнительного роста ВВП до 1%. Это обусловлено прогнозируемым увеличением потребительского спроса. Закономерно, что пайщики полученные от продажи земли средства будут тратить на насущные нужды, что будет подпитывать экономику.

Комментарии - 21

+
0
vladymyrkiev
vladymyrkiev
14 мая 2020, 11:04
#
Думаю, мы на пороге перехода к интенсивным технологиям, как Нидерланды, так как погода очень сильно может поломать все планы. В связи с чем будет снижение стоимости затрат в регионах с ограничениями в наличии воды.
+
+35
lefert01
lefert01
14 мая 2020, 12:16
#
Т.е. по 20 лет была у людей земля, они не могли ней распоряжаться, и тут такие- оп! это наш шанс, не можем больше ждать- срочно продавать! серьезно? :D 20 дет ждали разрешения, думаете пару лет не подождут чтобы забугорным дядям продать задорого?
+
0
lika197
lika197
14 мая 2020, 19:00
#
Вы очень радуетесь этому пока, но осторожно, если вы не будете всегда близки к раде, от вас смогут забрать ваши активы, по той или иной причине. Политика постоянно меняется… и я сам точно не стану рисковать.

Больше всего в любом случае будут в руках олигархов, поэтому я против закона. Идиллическая ферма, семья на пшеничных полях, это идеал для многих, далеко от политических движений и кладбищ городов, до того, как от вас всё заберут. И ежедневные сельскохозяйственная работа не реальная для тех, которые не выросли с этим. Слишком много головной боли для этого удовольствия.

Многие будут покупать, потом нет плана что делать вообще.
+
0
lefert01
lefert01
15 мая 2020, 10:01
#
Я бы рассказал вам как сейвить свои активы в современных реалиях Украины, но я бесплатно такие советы не раздаю =)
+
+60
Kostyantyn Kostenko
Kostyantyn Kostenko
14 мая 2020, 12:49
#
«... $4,5 млрд. Таких коштів ані у приватних інвесторів, ані у агрокомпаній наразі немає...»
Про наявність грошей «під матрацами» точної цифри нема, але за різними даними приблизно $50...80 млрд.
+
0
zzel
zzel
14 мая 2020, 13:10
#
Интересно, продажа всей нашей земли даёт 1 процент ВВП в год. А только за первый квартал умелых действий зелёных мы потеряли 1.2 процента ВВП.
+
0
lefert01
lefert01
14 мая 2020, 13:11
#
А на земле урожай расти не будет? а его продавать не надо? а с продаж налоги платят или как?)
+
+38
zzel
zzel
14 мая 2020, 14:50
#
К чему этот комментарий?
в этот один процент ВВП и входит уплата налогов с земли

а урожай и так собирают, тут кстати появляется риск что много земпли купят для спекуляции, и урожаем перестанут заниматся
+
+37
SAndreyS
SAndreyS
14 мая 2020, 15:04
#
Просто земля сама по себе никому не интересна. 
+
+53
lefert01
lefert01
14 мая 2020, 15:45
#
Боже, какой человек неосведомлённый. Окей, т.е. землю покупают, и там не выращивают урожай, верно? т.е. земля стоять будет пустой годами, верно? Ведь если нет, то реализуя урожай- надо платить налоги с дохода, пр: кукурузку продали-  заплатили налог на прибыль, налог пошёл в казну, и так- каждый урожай. Чувачки которые не понимают такое- очень грустные, и непонятно что вообще делают в этой ветке комментариев к теме.
+
0
vladymyrkiev
vladymyrkiev
15 мая 2020, 19:44
#
А на этой земле сейчас сорняки растут? Она также само сейчас у кого-то в работе.
+
+15
lefert01
lefert01
15 мая 2020, 21:07
#
На очень многой- так и есть. Есть люди у которых бабки-дедки поумирали и паи достались им в наследство, при том не всегда в той же области где они сейчас живут. Продать они их не могут, и эта земля- под самосадом, истощается и никто ничего и никуда не платит. Чем качественно отличается забугорный и наш покупатель земли, знаете? Забугорному- надо светить все 100% прибыли, чтобы вывести за бугор, а отечественному- нет. Так что- думайте.
+
0
zzel
zzel
20 мая 2020, 15:09
#
Да может стоять будет
что для росии потратить 10 млрд долларов из 550 их резервов ради полной остановки нашей экономики?
или например как регулируется то, что ермак наворовав 100 млн долларов купить на них землю про запас, и ничего не будет выращивать?
+
0
mary27
mary27
20 мая 2020, 15:13
#
Каким образом?
Русские вложат 10 млрд долларов в Украину?)
Пусть лучше вложат 100)
Как ЕС в Польшу.

Допустим купит, не будет выращивать — а зачем она ему тогда?
С/х земля сама по себе ничего не стоит, стоит — ведение на ней с/х.
+
0
zzel
zzel
3 июня 2020, 20:45
#
Добить экономику Украины
у нас треть экспорта это сельсохпродукция

добивает экономику, и зеленая власть на раз два подписывает согласие на анексию крыма, берет на себя содержание донбасса, еще и новые кабальные газовые договора по которым 10 млрд вернутся в росию за 3-5 лет
сплошная выгода
+
0
mary27
mary27
4 июня 2020, 15:21
#
Хм, это значит ''купить землю и не пользоваться ею''?
+
0
Maleficarum
Maleficarum
14 мая 2020, 15:10
#
Есть  одна неувязочка  в  статейке  А  именно  Автор  не  учитывает  что   стоимость  земли   даже  одного  и  того  же  назначения    будет  в цене варьироваться  и  очень  значительно  Какое  то  поле  (пай)  (  как  пример)  в Винницкой  области-  одна  цена  но   пай    даже  меньший  по  размеру  в  20-ти  км  от  Киева  то  будет  совсем  иная  цена.. И да  замечу   что  народ  не  продаёт  свои  паи   выставляя  цену  за ГА  Цена  указывается  за  сотку   Собственники   могут  свои  паи  дробить  и  меня  целевое  назначение  (Как  пример Садоводство) В  розницу-    участки  будут  продаваться  и  быстрее  и  дороже..  Смена  целевого  назначения  разрешит  и  застройку
+
+73
mary27
mary27
14 мая 2020, 19:44
#
Хорошая статья.
Скоро выяснится, что с/х земля на покупку никому особо не нужна.
Т.к. малоликвидна, и сама по себе ценности не имеет.
И 1500 долл/га за нее - переплата.
+
0
lefert01
lefert01
15 мая 2020, 10:00
#
Там говорят багарная в самом соку, особенно вышгородское направление. Так оп-оп, по 500 бачей за га- и свой лесочек =)
+
0
Vladio
Vladio
23 мая 2020, 10:58
#
Одни цитаты «Чувачки которые не понимают такое- очень грустные, и непонятно что вообще делают в этой ветке комментариев к теме.» Государство должно следить, чтобы с/х земля использовалась по назначению и штрафовать тех, кто этого не выполняет. А также лишать права на землю, если собственник ухудшает качество земли тем, что ничего не выращивает на ней как минимум. Понимать это одно, а прописано ли это в законе. Кто-нибудь читал?
+
0
mary27
mary27
23 мая 2020, 13:14
#
Кагбэ, вы описываете грубое нарушение права частной собственности.
Если кто-то обладает домом, который ветшает, а у хозяина нет денег на ремонт, государство должно дом конфисковать?
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама