12 марта 2019, 11:54 Читати українською

Киевские «однушки» скупают иностранцы

Рынок жилья растет несколько лет подряд. Интерес к киевской недвижимости активно проявляют иностранные инвесторы.

Рынок жилья показывает стабильный рост несколько лет подряд.
Фото: realty.rbc.ru

Сколько зарабатывают столичные рантье, рассказал в своем блоге  на«Экономической правде» генеральный директор компании «Укрбуд девелопмент» Олег Майборода.

Покупка нового жилья в Киеве — тема, которая мало кого оставляет равнодушным.

Для одних квартира в новостройке остается пусть и желанным, но дорогим удовольствием, для других — это привлекательный объект для инвестиции. 

Во многом это обусловлено тем, что даже в сложных экономических условиях столичный рынок жилья имеет огромную перспективу для дальнейшего роста.

Дефицит стимулирует рост

Взглянем на простую статистику: на каждого из почти 3 млн жителей Киева приходится чуть больше 22 кв м жилой площади. Это без учета официально незарегистрированного населения, которое, по оценкам экспертов и властей, составляет еще по меньшей мере миллион жителей.

В то же время, в европейских странах на одного человека в среднем приходится 42 кв м жилья. То есть до достижения комфортных показателей Европы жилому фонду столицы предстоит вырасти почти в два раза.

Кроме того, старое советское жилье имеет ограниченный ресурс и стремительно устаревает. Зачастую, оно не соответствует современным требованиям безопасности, энергоэффективности и комфорта, не говоря об эстетике. Большая его часть в дальнейшем тоже потребует замены.

Хотя огромная часть спроса на квартиры в новостройках — это отложенный спрос, востребованность нового жилья будет сохраняться долгие годы.

Как результат, рынок жилой недвижимости демонстрирует стабильность и хорошие темпы роста. Так, у корпорации «Укрбуд» в Киеве в 2018 году общее количество сделок выросло более чем на 11%. Особенно востребованы квартиры доступного комфорт-класса — за год их продажи повысились на 20%.

Столичная недвижимость интересует иностранцев

Такие тенденции не проходят мимо внимания инвесторов, для которых покупка — это не решение квартирного вопроса, а возможность приумножить капитал. Речь идет не только о внутренних инвесторах, но и об иностранных, которые с каждым годом увеличивают объем вложений в киевскую недвижимость.

Раньше иностранные инвесторы больше интересовались коммерческими помещениями, но за последние два года фокус сместился в сторону жилья.

В 2018 году основными иностранными инвесторами в объекты недвижимости Киева стали представители стран Западной Европы и Азии.

В столичное жилье, которое строит «Укрбуд», инвестировали граждане Германии, Италии, Австрии, Франции, Швейцарии, Израиля, Китая, Индии. В целом в киевский рынок вкладывают представители более двух десятков государств.

Иностранных инвесторов привлекает высокая эффективность вложений. В западных странах прибыльность инвестиций в новое жилье составляет несколько процентов в год, в Украине этот показатель намного выше.

Максимальным доход будет при инвестировании на ранних этапах строительства, когда квадратный метр предлагается по самой низкой цене. По мере продвижения строительства стоимость постепенно повышается. Разница в цене между стартом продаж и готовым домом в пересчете на доллар в среднем составляет 30%.

Средний срок строительства в Киеве — до трех лет. Соответственно, годовая доходность инвестиции на этапе котлована будет не менее 10%. Такой эффективности не даст ни один долларовый депозит.

К слову, опытные инвесторы прекрасно понимают преимущества инвестирования на раннем этапе. У корпорации «Укрбуд» в Киеве при введении дома в эксплуатацию обычно остаются свободными не больше 5% квартир.

Не стоит забывать и об общей тенденции — росте стоимости жилья в столице. За последний год средняя цена квадратного метра на первичном рынке повысилась на 8%. Участники рынка прогнозируют, что в 2019 году рост продолжится как минимум в том же темпе. Очевидно, инвесторы только выиграют.

Инвестиции в недвижимость окупятся за 5 лет

Впрочем, инвесторы покупают жилье не только для того, чтобы быстро «снять сливки» при его перепродаже после окончания строительства. Многие выбирают путь рантье, приобретая жилую недвижимость для последующей сдачи в аренду.

В этом случае не обязательно покупать дорогое жилье. Хороший возврат от инвестиций можно получить, вкладывая в однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах комфорт-класса, расположенных недалеко от метро.

Чтобы понять, за сколько такая инвестиция окупится, вооружимся калькулятором и смоделируем ситуацию. Предположим, инвестор приобрел на этапе котлована пять однокомнатных квартир комфорт-класса, вложив эквивалент 100 тыс долл.

После сдачи дома он вложил еще 50 тыс долл в отделку, меблировку и обеспечение жилья бытовой техникой, после чего начал сдавать жилье в аренду.

Средняя стоимость аренды в столичной новостройке в хорошем месте составляет около 500 долл в месяц. За пять квартир удастся получить 2,5 тыс ежемесячно или 30 тыс долл в год. Учитывая, что общая сумма инвестиций составила 150 тыс долл, инвестор вернет свои вложения всего за пять лет.

То есть его вложения полностью себя окупят и начнут приносить чистый доход самое большее через восемь лет с момента инвестирования или даже быстрее: арендные ставки в столице в последние годы тоже постоянно повышаются. В итоге инвестор будет ежегодно получать минимум 30 тыс долл дохода.

Впрочем, любая инвестиционная деятельность несет элемент риска, и чем выше доходность, тем выше риск. Опытные инвесторы научились изучать репутацию девелопера, проверять разрешительную документацию на строительство.

К сожалению, даже добросовестная компания может не рассчитать свои силы и не пережить очередной кризис. Поэтому деньги стоит доверять только тем девелоперам, которые способны справиться с любой непредвиденной ситуацией.

Если застройщик на рынке давно и имеет большой запас прочности, если он достойно прошел предыдущие кризисы, если он достраивает дома и не оставляет клиентов без квартир, лучшего знака для потенциального инвестора не найти. 

Комментарии - 36

+
+298
PetrLund
PetrLund
12 марта 2019, 12:59
#
Цены с потолка. 5 квартир комфорт-класса в хорошем месте (которое может претендовать на 500$) — это 150-200К долларов минимум. Плюс учитывайте задержку в сдаче от полугода. Ремонт с техникой в пяти квартирах, который будет выглядет на 500 долларов, — это еще по 15К на квартиру (итого 75К). Поэтому расходы сразу вырастают до 225К (минимум).

Из 500К аренды (а скорее всего из 400) вычтите амортизацию, ущерб и т. д (заложим 20% на 10 лет). Итого (225К/((400-20%)*5 /12 = 11,7 лет в лучшем случае.
+
0
Alexander K
Alexander K
12 марта 2019, 13:24
#
Что тоже неплохо
+
+89
Danconia
Danconia
12 марта 2019, 13:52
#
Как вариант пенсионных накоплений неплохо — да здравствует советский лозунг сами не пожили так хоть детки поживут…
Вот так и хомячим метры бетона, застраивая все и вся, оплачивая мальдивы чиновникам коррупционерам и их любовницам, это государство ещё осчастливит владельцев недвиги, на западе ведь не скупают люди метры бетона, по причине что содержать бетон обходится в копеечку, а мы движемся к евро ценам на коммуналку.

+
+51
mary27
mary27
12 марта 2019, 21:21
#
Хреновый вариант для «пенсионных накоплений» — большая сумма минимальной инвестиции, крайне низкая ликвидность.
Стоимость недвиги с 2009 года глобально снижается, и будет снижаться дальше.
Очень низкая доходность, заявленная окупаемость за 5 лет — сказки.
И типичный «инвестор» никогда не думает о амортизации, ремонте, страховании, все это съедает доходность.

+
+15
Maleficarum
Maleficarum
13 марта 2019, 16:35
#
«Очень низкая доходность, заявленная окупаемость за 5 лет — сказки.» Согласен с Вашим выводом… Если учесть что тут на «Мнфине» тоже как статья была по этому же «предмету» Там сроки окупаемости от аренды начинались от восьми ( и выше) лет… Тут уже пять объявляют…
+
0
mega5
mega5
12 марта 2019, 18:50
#
225К — это когда жаба давит, а 150К — когда для себя.
Всё работает, лично проходил, только перепродажи горааааздо выгоднее, чем аренда. Квартира, купленная за 20000 долларов плюс ремонт за 10000 долларов сразу превращаются в 50-60 тысяч долларов на Позняках или Осокорках. В центре ещё круче соотношение.
+
+15
Lexa9992018
Lexa9992018
12 марта 2019, 20:42
#
Укрбуд застройщик? говорят, что у них срок ввода затягивается на полтора года.
+
+15
zaNOza :)
zaNOza :)
13 марта 2019, 10:11
#
Они хотя бы сдают с киевгорстроем,,, у многих проблемы. Литография вообще ничего не начал строить за последние 2 года
+
+15
zaNOza :)
zaNOza :)
13 марта 2019, 14:44
#
Литография — это ликоград (автокорректор, не досмотрела)
+
+105
3333315
3333315
13 марта 2019, 0:07
#
Все реально работает лично проходил квартира купленая за 21000$ +ремонт 8000$, продалась с натягом за год за 28500$ минус 1500$налога, не вводите людей в заблуждение, первичный рынок дышет только за счёт рассрочек, многие купившие квартиры за последние 5лет на этапе застройки не могут продать их даже за вложенные деньги, Вы то рассрочку не сможете дать.
+
+30
zaNOza :)
zaNOza :)
13 марта 2019, 10:10
#
Добавьте 3-4 года на официальные сроки стройки и ещё 1-3, в зависимости от застройщика, опоздание сдачи — получим 18-20 лет,,, такая себе перспектива с очень вероятно просадкой стоимости в валюте через год-полтора при скачке курса
+
+130
Алексей Стеценко
Алексей Стеценко
12 марта 2019, 14:55
#
Хорошая реклама всем застройщикам!)
Только автор еще не упомянул о вероятности спада цен на квартиры. По закону рынка, если предложение уравновесит спрос или превысит его, то без падения не обойтись. Про устаревание Советского жилья не надо «ля-ля», оно по качеству порой превосходит многие новые «термитники».
+
+15
36619677
36619677
12 марта 2019, 15:52
#
Це ви про панельні будинки?
+
+28
Алексей Стеценко
Алексей Стеценко
12 марта 2019, 17:17
#
Про разные дома, не только.
+
+9
mary27
mary27
12 марта 2019, 21:22
#
Совершенно верно.
+
0
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
15 марта 2019, 8:38
#
Маніпуляція

Будинок це набір систем

Совкове житло на теперешній момент застаріле морально і фізично
В багатьох випадках такі будівлі потребують капремонту і заміни всіх внутришніх систем

В той же момент не так багато новобудов потребують капремонту і заміни всіх внутришніх систем

+
+118
Алексей Стеценко
Алексей Стеценко
12 марта 2019, 14:57
#
И… чтобы за 500 дол. сдать «однушку», надо ой как постараться… Даже в новострое.
+
+33
Maleficarum
Maleficarum
13 марта 2019, 16:50
#
«И… чтобы за 500 дол. сдать «однушку», надо ой как постараться… Даже в новострое.» Тоже соглашаюсь с Вашим выводом. Достаточно просто открыть « ОЛХ» и проштудировать объявы по аренде. Масса квартир сдаётся гораздо ниже заявленной автором стоимости Это даже с учётом солидного %-на фейков и откровенного кидалова. Возможно- таковая бы цена и была бы если бы не одно «но» А это «но» таки существенное… Хватает арендодателей сдающих старый жилой фонд доставшийся им в наследство… Им «отбивать» вкинутые в стройку лавэ нет необходимости- а значит они более гибки в подвижках цены.
+
0
mary27
mary27
13 марта 2019, 21:54
#
Редкий случай, когда я с вами согласна.
+
+89
vladymyrkiev
vladymyrkiev
12 марта 2019, 16:03
#
Давно этого хита в эфире не было. Даже заскучал про европейцев скупаюших хрущи. Обычно через год после этого начинается падение :)
+
+15
mega5
mega5
12 марта 2019, 19:10
#
Ещё и государство будет бесплатно квартирыраздавать !
+
0
mary27
mary27
12 марта 2019, 21:23
#
По ходу это наши с иностранными паспортами/ВНЖ.
+
+24
Wless
Wless
12 марта 2019, 21:00
#
Спрос не будет расти ещё долгие годы и вот почему, для этого нужен рост благосостояния людей, а это большой вопрос.
+
+45
3333315
3333315
13 марта 2019, 0:22
#
20000$*26.5=530000грв.минимальная цена укрбуд у метро красный хутор 21000грв.кв.м,530000/21000=25.2кв.м, такую площадь сможете сдать в аренду за 500$?
+
+35
seaman
seaman
13 марта 2019, 9:31
#
Дадада, айтишники и московские бабушки.
+
+35
Олег Шишов
Олег Шишов
13 марта 2019, 10:22
#
Интересная статья, а ещё интереснее от какой компании сеньор аналитик нас просвещает, а совсем интересно будет посмотреть на эту компанию и её объекты месяца через 2-3, если сменится власть.
«У корпорации «Укрбуд» в Киеве при введении дома в эксплуатацию обычно остаются свободными не больше 5% квартир.» В конкретно нынешний момент я бы не экстраполировал прошлые тенденции.
А рассуждать сейчас о сроках окупаемости инвестиций с котлована… Если инвестор или покупатель жилой недвиги для себя свои деньги не «нашёл» и у него в мешках не стоят суммы ещё на пару-тройку квартир чисто на всякий случай, то я бы не рискнул покупать хоть что-нибудь достроенное менее чем на 80%. И то, не гарантия.
+
+19
seaman
seaman
13 марта 2019, 17:49
#
Те кто имел баксы и вложился в 2013 по 1,5-2кбаксов/м2 для сдачи, до сих пор окупаются)
+
+33
tanyamis
tanyamis
13 марта 2019, 23:30
#
Я не доверяю строительству за последние 20 лет… качество новых домов, т.е строительным материалам, они оставляют желать лучшего… к этому минусу нужно добавить: новый дом усадку даст- на пару лет можно ожидать трещин, от которых уже не избавиться + звуки перфораторов по всему дому ещё на 2-3 года… я в своё время искала жильё уже готовое и вторичку, построенное во времена контроля качества… для меня это прежде только кирпичные сталинки и те же хрущёвки…
+
+5
Ruler
Ruler
14 марта 2019, 9:02
#
По-моему Укрбуд заказал рекламу и перед выборами провёл агитацию
+
+26
Олег Шишов
Олег Шишов
14 марта 2019, 10:52
#
Так и есть, у них в феврале рекорд по размещённым бордам, у большинства цены росли, а у этих скидки. Впечатление, будто пытаются ухватить по максимуму. Может чувствуют что-то, а может и точно знают…
+
+30
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
15 марта 2019, 8:30
#
Влада може змінитись і їм може доведеться піти з ринку
+
0
Игорь Петров
Игорь Петров
14 марта 2019, 21:54
#
У нас в стране инвестиция в недвижимость под сдачу увы чуть ли не единственный способ инвестирования.((
Но конечно расчеты приведённые — абсолютно нереальные
+
+13
3333315
3333315
15 марта 2019, 13:54
#
Не в стране, а в Киеве, если бы у нас было куда инвестировать много людей вернулось бы домой из за рубежа, я маршрутное такси не могу купить себе в качестве бизнеса, монополии во всех сферах.До тех пор пока так будет продолжаться у Украины нет будущего.
+
0
mary27
mary27
15 марта 2019, 14:12
#
Некуда инвестировать?
А куда б вы хотели?
+
0
3333315
3333315
17 марта 2019, 16:44
#
Общественный транспорт, АЗС, магазины самообслуживания, строительство многоквартирных домов, обмен валюты свер много, но увы живя в городе Бровары у нас есть мэр который всем этим уже занимается, как и в остальных городах по Украине.
+
0
3333315
3333315
17 марта 2019, 16:54
#
Как инвестировать например в нежилой фонд если в любой момент перед твоим магазином появляется МАФ, или МАф АТБ на каких условиях отводится земля? земля в парке или под строительство много кв.дома в парке Вы сможете на таких условиях конкурировать? Пока так будет продолжаться -в принципе и так все понятно
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама