«Минфин» спросил у экспертов, каким будет наступающий год для рынка недвижимости и как могут измениться цены на жилье на первичном рынке
Что будет с ценами на недвижимость в 2019 году
![«Минфин» спросил у экспертов, каким будет наступающий год для рынка недвижимости и как могут измениться цены на жилье на первичном рынкеКонец нынешнего года не порадовал тех, кто подумывал о покупке недвижимости.](/img/2018/35967616/622d38c1337fb4c1fb60c9ab6fc4eb49.jpeg?1544696042)
Конец нынешнего года не порадовал тех, кто подумывал о покупке недвижимости. Еще с сентября застройщики начали активно заявлять о повышении цен. Подорожание объясняли высокой инфляцией и ростом себестоимости строительства. По подсчетам застройщиков, за последний год цены выросли примерно на 5-6%, что почти вдвое ниже темпов инфляции в стране. По данным Минрегионстроя, за это же время себестоимость строительных работ увеличилась более чем на 15%.
Следующий год также может оказаться неспокойным. Режим военного положения в ряде регионов Украины, введенный пока на месяц, и предстоящие президентские выборы могут аукнуться дальнейшим ростом курса доллара. Это наверняка отразится на стоимости квадратных метров в новостройках.
«Минфин» попросил экспертов спрогнозировать главные тенденции на рынке недвижимости-2019 и рассказать, что будет с ценами.
Член правления Офиса эффективного регулирования BRDO, совладелец Midland Development Ukraine Елена Шуляк
В течение двух лет квадратные метры в новостроях в областных центрах Украины плавно дорожают. Рынок постепенно отвоевывает позиции, которые потерял в кризисные 2014-2015 годы.
На цены влияет несколько факторов. Во-первых, курс доллара. Осень 2018 года ознаменовалась колебаниями курса (в сентябре была «пробита» отметка 28 гривен, чего не происходило с января текущего года). Это немедленно отразилось на спросе и, соответственно, дало возможность застройщикам поднять цены на квартиры в ликвидных объектах.
Во-вторых — инфляция и рост себестоимости строительства за счет постоянного увеличения расходов на оплату труда и подорожания энергоносителей.
На рынок первичной недвижимости, несомненно, окажут влияние и новые строительные нормы, которые вступили в действие с 1 сентября этого года. ГСН ограничивают высотность строящегося жилья для населенных пунктов в зависимости от количества жителей. В городах-сателлитах Киева теперь нельзя будет строить жилье выше 9 этажей, что скажется на ценах предложений застройщиков в области. Застройщики же городов областного значения, включая Киев, также попадут под ограничения. Естественно, это повлияет на стоимость квадратного метра. Но в следующие 2 года вводить будут те объекты, которые проектировались еще до введения новых норм. Поэтому значительных колебаний, как в новом предложении, так и в цене, не предвидится.
В 2019 году на спрос и цену значительное влияние могут оказать политические процессы. Выборы Президента, а потом — и нового состава Верховной Рады — «заморозит» уровень спроса на недвижимость на определенное время.
Главный финансовый аналитик РА «Эксперт-Рейтинг», к.э.н. Виталий Шапран
Я не чувствую, чтобы цены на недвижимость росли. Скорее, сейчас наблюдается «техническое движение». Застройщики якобы поднимают цены в гривне, а потом устраивают акции, распродажи и так далее.
Похоже, что маркетологи застройщиков хотят сдвинуть вопрос с мертвой точки, так как рынок недвижимости очень вялый.
В 2019 году строить будут меньше, так как спрос явно не поспевает за предложением. Плюс есть трудовая миграция и естественная убыль населения. Получается так, что спрос на новое жилье охлаждается избытком старого жилого фонда, который освобождается по естественным причинам.
Думаю, что лучшее время для инвестиций в недвижимость еще впереди. Когда оно настанет, будет зависеть от того, как пройдут президентские выборы.
Директор Residential Development Solutions Ярослава Чапко
Рост цен в национальной валюте в этом году был неминуем, об этом говорили почти все эксперты и девелоперы. Основной причиной стало удорожание строительных работ и материалов. Основной сегмент первичного рынка – это бюджетное жилье, где даже небольшой рост стоимости строительно-монтажных работ существенно влияет на доходность проекта. Соответственно, застройщики были вынуждены поднимать цены.
Спрос на проекты эконом-класса в течение года оставался стабильным. Подорожание практически не отразилось на объемах продаж – большинство застройщиков компенсировали рост цен различными программами рассрочки и лояльности.
Скорее всего, рост цен в гривне продолжится и в 2020 году. На рынке существует огромный дефицит рабочей силы, поэтому застройщикам приходится постоянно повышать зарплаты. Кроме того, вслед за подорожанием энергоносителей, вырастет и стоимость строительных материалов. Поэтому можно в 2019-2020 году гривневые цены могут вырасти, минимум, на 15%.
Следует учитывать и фактор нестабильности на валютном рынке. Если гривна будет девальвировать, застройщики также пересмотрят ценники.
Глава совета Экспертной Межотраслевой Ассоциации Украины, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал
На ценовую политику застройщиков в 2019 году будут влиять несколько факторов. Повышение минимальной зарплаты, цен на топливо, необходимость платить больше рабочим, чтобы они не уезжали в Европу или Бразилию. Плюс добросовестный застройщик будет выполнять новые ГСН, а там ограничения, которые не позволяют строить «лишние» метры.
Любое повышение цен негативно скажется на спросе. Поэтому застройщики пытаются сглаживать его программами лояльности, например, акциями и скидками при 100% оплате. Кроме того, есть целый ряд различных программ рассрочек и кредитов от застройщиков или партнерских финансовых структур. Именно благодаря возможности приобретения имущественных прав на квартиру в рассрочку или в кредит, застройщики и удерживают бОльшую часть спроса.
В ближайшее время в строительстве политики будет больше, чем экономики. Некоторые застройщики опасаются роста давления на бизнес и увеличения коррупции, в преддверии выборов.
Президент AFI, Председатель наблюдательного совета компании Z-Capital Дмитрий Кравченко
В этом году объемы продаж на первичном рынке Киева и области по сравнению с 2017 годом упали на 20 - 28%. Это связано с перенасыщением предложения. По сравнению с 2013 годом застройщики получают меньше прибыли на каждом квадратном метре. Компании компенсируют это увеличением объемов строительства.
Есть еще две тенденции, которые сдерживают темпы приобретения недвижимости. Первая – снижение уровня благосостояния населения. Вторая — это миграция из города, которая набирает обороты. Например, человек не может позволить себе приобрести бОльшее жилье в столице. Тогда он продаёт небольшую квадратуру на вторичке и расширяет площадь за счет приобретения первичной недвижимости в пригороде.
Уверен, альтернативы вложениям в недвижимость для инвесторов нет. Некоторые эксперты рассказывают, что государство вступило в борьбу за сбережения граждан, рассчитывает привлечь эти деньги с помощью облигаций внутреннего займа (ОВГЗ). Я в это не верю. В связи с грядущими выборами и возможными кардинальными перестановками в политике, это очень рискованная инвестиция, по сравнению с приобретением недвижимости.
Анна Максимова
Инвестируйте в недвижимость. Объекты Киевгорстроя
Комментарии - 40
По моим личным наблюдениям (просмотр объявлений, общения с товарищами недавно купившими или собирающимися купить): долларовая цена в основном осталась той же, на некоторые категории незначительно просела.
Вероятно, у Вас больше опыта.
Но всё же…
Откуда значение 15%?
В недвижимости разве цена не спросом определяется? Как тогда?
иногда истерией и массовым психозом.
А риски… завтра возьмут и поднимут цену на газ и тепло до уровня Германии и налог на недвижимость. Уже молчу о том что все капитальные затраты переложат на осбб и каждый год жильцов будут доить на ремонт крыши/лифта/коммуникаций. Живу в новострое, ещё ничего не успело сломаться а уже доят.
В законе такого ничего нет. Металлолом на украинских номерах может стоить в 3 раза дороже аналогичной бляхи, почему газ не может? Газ в чемодане из Европы не привезёшь, сколько скажет монополист столько будут платить. Особенно когда в себестоимость включат виллы и яхты топов.
одесситы вообще удивляются, как в Киеве дешево
А я удивляюсь как в Одессе дорого (новострой в нормальных районах). Откуда у Одесситов столько денег и почему если все миллионеры, полОдессы до сих пор живут в коммуналках?
По Молдаванке хожу я пешком
Здесь каждый дворик мне чем-то знаком
Здесь мало дворников, но зато здесь мой старенький дом
Он скоро рухнет, завалится — ну, а потом
Мне улыбнется далекий Поскот
А там такой же веселый народ
Там много теплых, уютных и светлых квартир
Там есть у каждого свой балкон и сортир
Настанет тогда, когда у людей появятся лишние деньги а в стране не будет военных конфликтов. Выборы ни на что не влияют.
https://sevastopol.su/news/saratovu-poruchili-postroit-v-sevastopole-vtoroy-putinskiy-dom-dlya-rossiyskih-i-ukrainskih
новость от 13 июля 2010
http://news.sevas.com/uploads/cache/watermark/news/19709/doska1.jpg
Ціни вже за цю осінь на більш-менш пристойне житло виросли щонайменше на 10%, хто не в курсі.
Есть недвижимость, которую покупают для КОММЕРЧЕСКОГО использования и есть недвижимость, которую покупают для ЛИЧНОГО ПОТРЕБЛЕНИЯ.
Соответственно, если инвестиции связывают с ПОЛУЧЕНИЕМ ПРИБЫЛИ, то и ИНВЕСТИЦИЯМИ можно считать только жильё, которое покупают для КОММЕРЧЕСКОГО использования.
А жильё, покупаемое для ЛИЧНОГО ПОТРЕБЛЕНИЯ — инвестицией не является.
Соответственно нужно рассматривать и СПРОС на рынке ЖИЛОЙ недвижимости.
Я уже не раз обращал внимание на «инвестиции в ОВГЗ», что есть нелепица ещё похлеще «инвестиций в жильё», но у нас продолжают лить эти информационные помои по всем каналам в уши населению.
Это так повышают «финансовую грамотность» населения.
как говорится ещё пару инвестиций и я — недвижимость.
В провинциальных районных центрах новостроев вообще нет уже 30 лет, вся недвига это или старый кирпич или убогие советские панельки… а канализация и водопровод выходят из строя регулярно. От этого г@вна лишь бы избавиться.
Я вот купил земельный участок, а строить боясю и деньги заводить в страну не спешу. Если не свои национализируют так другие оккупируют. Вот вам и рыночная активность.
Нет смысла инвестировать в недвигу в стране, где идёт война и гниют тепломагистрали.
Есть смысл скупать старьё пока дешевеет, но это мертвый груз на годы вперёд, а у нас так долго не планируют