Квартирный вопрос: как проверить застройщика

По данным ЛУН, сейчас только в Киеве 171 жилой комплекс (ЖК) имеет статус «замороженного строительства». То есть тысячи людей могут никогда не заселиться в жилье, в которое они вложили огромные деньги, которые экономили годами. Поэтому, чтобы не стать очередной «квартирной» жертвой, следует тщательно проверить ЖК — землю, где он возводится, и застройщика и его подрядчиков, от которых часто зависит гораздо больше, чем от бренда, который красуется на рекламной афише.

Как это сделать — с Минфином поделились советами юрист сервиса проверок новостроек Nedviga Илья Добрынин и эксперт по комплаенсу YouControl Наталья Чорногуб.

Земля: чья и для чего

Основа, с которой следует начинать — проверка земельного участка, на котором планируется или уже даже строится ЖК. Необходимо найти информацию о том, кому принадлежат права на землю. Это может быть собственность, аренда или суперфиций (это право пользования чужим земельным участком для застройки). Отсутствие таких прав говорит о незаконности строительства. При условии, что участок, например, арендуется, стоит обратить внимание еще и на срок полученного права пользования ею. Документ, подтверждающий права на землю, потребуется при оформлении права собственности на жилье. Поэтому важно, чтобы такое право пользования участком оставалось действительным до даты введения в эксплуатацию и оформления права собственности.

Читайте также: В Украине могут начать сносить незаконные новостройки

Не менее важно — целевое назначение земельного участка. Ведь если в нем указано строительство нежилых помещений, возведение многоквартирного ЖК в таком случае будет незаконным.

Найти все необходимые сведения можно в трех источниках:

• Целевое назначение по кадастровому номеру земельного участка — на Кадастровой карте.
• Информация о правах на земельный участок тоже по кадастровому номеру — на сайте Госгеокадастра. Чтобы провести проверку, нужно зарегистрироваться с помощью ЭЦП или Bankid. Проверка бесплатная.
• Также сведения о праве на землю не только по кадастровому номеру, но и по физическому или юрлицу можно получить в Кабинете электронных сервисов Минюста. Однако здесь кроме регистрации нужна оплата 20 грн за запрос.

Объект: экспертизы и разрешения

Чтобы убедиться, что в будущем не возникнет проблем с таким желанным жильем, стоит проверить некоторые разрешительные документы. Среди них — градостроительные условия и разрешение на строительство. Также необходимо обратить внимание на наличие технических условий на подключение к инженерным сетям.

Градостроительные условия, которые являются основой для проектирования, можно поискать в Реестре Департамента градостроительства и архитектуры. Однако сейчас он только наполняется. А для проверки разрешения на строительство при наличии года и месяца его выдачи (можно уточнить в отделе продаж ЖК) стоит поискать в Реестре Госархстройинспекции (ГАСК). Причем если представители застройщика показывали вам копию разрешения, а в реестре его нет, велика вероятность, что разрешение аннулировано. В самом документе обращаем внимание на заказчика строительства, генподрядчика, название объекта, категорию строительства. Что касается последнего пункта, то занижение категории строительства грозит отменой разрешения и градостроительных условий.

Отдельно стоит заметить, что если заказчиком не выступает землепользователь, о котором шла речь в разделе о проверке земли, обязательно должен быть договор между землепользователем и заказчиком. Согласно ему, права строительства должны быть переданы. Внимательно изучите условия этого договора и его срок. Возможно, им предусмотрено разделение будущих квадратных метров между сторонами.

Все «стороны» застройщика

Для тех, кто никогда не интересовался вопросом инвестирования в жилье, будет новостью, что понятие застройщик на самом деле довольно размытое. В процесс подготовки к строительству, строительство самого комплекса, привлечения инвесторов и т.п. обычно вовлекается несколько сторон: это и девелопер (часто — это «автор идеи» и организатор строительства), и заказчик строительства, и генподрядчик и проектировщик и землепользователи, а нередко еще финансовая компания. Поэтому в отделе продаж стоит обратить внимание, с кем именно подписывается договор инвестирования — с заказчиком строительства или другим лицом, в том числе — финансовой компанией. Лучше записать себе код ЕГРПОУ стороны, с которой заключается договор, и тщательно проверить компанию.

На что обратить внимание при проверке всех участников строительства?

Первое — статус юридического лица: не находится ли оно в процессе прекращения или банкротства.

Далее — место регистрации компании: не указана ли там, например, местность, которая относится к временно оккупированным территориям.

Следующее — дата создания предприятия: достаточно ли давно оно присутствует на рынке, какой имеет опыт.

Также важна информация о руководителе компании. Например, не имеет ли он ограничений в полномочиях.

Все эти сведения можно найти в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований.

Не менее важна информация, за которой стоит обратиться в Единый государственный реестр судебных решений — судебная практика компании. Необходимо проанализировать, сколько и каких именно дел касаются компаний, участвующих в создании ЖК. Однако еще более показательными будут открытые исполнительные производства по ним. Их можно найти в Автоматизированной системе исполнительного производства. Также на сайте Государственной фискальной службы стоит проверить, не имеет ли та или иная компания налогового долга.

Для тех участников строительства, которым необходимы лицензии для выполнения своей работы, в частности — для генподрядчика, нужно проверить их наличие. Сделать это можно на сайте ГАСК.

Абсолютно всю эту информацию, консолидированную в одном месте и с подчеркнутыми риск-факторами сотрудничества с определенной компанией, можно найти и на других ресурсах. В частности, в аналитической системе YouControl. В ней также имеются сведения о финансовом состоянии предприятия, его рыночной мощности, наличия задолженности по заработной плате работникам и тому подобное.

«Минфин» регулярно готовит рейтинги застройщиков Киева. Из них можно получить информацию, сколько объектов сдал в эксплуатацию тот или иной застройщик за определенный период.