В Украине могут начать сносить незаконные новостройки

«Минфин» разбирался, дойдет ли до массового сноса новостроек, и что делать жильцам, которые уже купили там квартиры.

Акция «под снос»

Дело в том, что участок, на котором соорудили ЖК «Перспектива» (почти 2,5 га), изначально был выделен под строительство школы,. Его целевое назначение никто не менял, то есть эта земля не предназначена под жилье. Дело с незаконной стройкой тянется еще с 2013 года. Тогда прокуратура Деснянского района обратилась в хозяйственный суд с просьбой вернуть участок городской общине. Застройщиком этого объекта является ООО «Глобал Строй 3», с которым, якобы, ранее был заключен договор на строительство школы. Теперь его обязали привести участок в первоначальное состояние.

Показательно, что несмотря на решение суда, квартиры в ЖК «Перспектива» и сейчас активно продаются. Правда, заметно, что продавцы хотят ускорить этот процесс.

Как указано на официальном сайте этого комплекса, сейчас объявлена акция — двухкомнатная квартира площадью 65 кв. м продается всего за а 35,5 тыс долларов. А в отделе продаж корреспонденту «Минфина», который представился потенциальным покупателем, предложили еще более заманчивую цену — 19,5 тыс. долларов за единичку площадью 40 кв.м. То есть квадратный метр жилья предлагается по 12,5 тыс. грн., что дешево даже для пригорода. Также есть вариант рассрочки до двух лет с первым взносом от 35%.

На вопрос о дальнейшей судьбе жилкомплекса в отделе продаж заверили: держат ситуацию под контролем. Да, решение суда действительно есть, но это только суд первой инстанции и компания уже подала аппеляцию на его вердикт. «В течение полутора месяцев проблема будет решена», — оптимистично заверили в отделе продаж. Там также отметили, что с документами у компании все в порядке, а судебное решение -это не более чем «шантаж» и происки конкурентов. «Всего в комплексе 4 секции. В первой уже три года живут люди, вторая сейчас активно заселяется, третья и четвертая строятся», — пояснили в «Глобал Срой 3». В компании также рассказали, что дисконт на квартиры связан с судебными неприятностями. Как только конфликт разрешится, стоимость квадрата снова повысится до 15 000 грн.

«Это действительно суд первой инстанции и пока непонятно, дойдет ли дело до сноса и если дойдет, то когда именно», — прокомментировал ситуацию руководитель компании «Евро Рейтинг» Григорий Перерва. Впрочем, по его словам, если дом все же снесут, это будет первый масштабный прецедент в Украине и он сможет наконец-то положить конец разгулу незаконного строительства в Украине. С коллегой согласен и глава компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. Это хорошее решение. Если сносы незаконных объектов станут реализовывать на практике, застройщики будут вести свой бизнес более ответственно,, — говорит он.

Бум незаконных строек

По оценкам экспертов, сейчас в Украине строится с нарушениями до 30% всех жилых домов. В Киеве законность строек мониторит департамент градостроительства и архитектуры КГГА, а данные этих исследований обнародуют в электронном градостроительном кадастре. По состоянию на начало года в списке незаконных числилось около 70 объектов в разных районах столицы. Больше всего незаконных строек — в Днепровском (всего 10, в том числе, «Новая волна», «Стародарницкий», «Мега Сити», «Домино» и пр.) и Шевченковском ( всего 16, в том числе, «InCo home на Подоле» в районе Лукьяновки, ЖК «Прибалтийский», «Покрова», «Кузьминский», «Ясногорский» и др.) районах.

Читайте также: Незаконные стройки Киева

По некоторым объектам уже начаты судебные производства. Так, по ЖК «Прибалтийский» по ул. Рижской, 19-А ведется досудебное расследование. По ЖК «Кузьминский-2» на ул. Магистральной, 33 направлено письмо об открытии уголовного производства. Такое же решение есть и по безымянному жилкомплексу на ул. Лукьяновской, 15. По многоэтажке «Элегант» (ул. Жилянская, 118) уголовное производство уже идет. Как и по ЖК «Молодежная инициатива» (ул. Руданского, 9-А). Идут разбирательства также по поводу законности строительства коттеджей по Броварскому проспекту, клубного дома «На Левадной» (ул. Левадная, 56), ЖК «Приозерный» ( ул. Здолбуновская, 13). Всего в поле зрения правоохранителей попало несколько десятков многоэтажек. Но проблема в том, что такие дела рассматриваются очень долго — по 3-5 лет и больше. Пока идет следствие, застройщики, как правило, не только не прекращают работы, но и активно рекламируют свои объекты и продают дома.

В итоге получается, что к моменту судебного рассмотрения в таких многоэтажках уже живут люди. Поэтому решение о сносе подобных объектов в Украине не выносились, — поясняют эксперты.

Юрист ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Владислав Урывский рассказал «Минфину», что споров, связанных со сносом самовольно построенных объектов, в судах достаточно много. Это дела и о сносе и небольших домов, и больших жилых, офисных и торговых комплексов.

«Однако решений, в которых застройщика обязывают снести масштабный объект, имеющий большое количество инвесторов, немного, а решение Хозяйственного суда г. Киева в деле «Перспективы» и вовсе является исключительным», — говорит он.

Как судят за самострой?

Юрист поясняет лояльность судей к застройщикам несколькими причинами.

«Одна из основных — это то, что снос самовольного строительства является крайней мерой и возможен лишь тогда, когда использованы все другие предусмотренные законодательством методы привлечения виновного к ответственности. Данная позиция изложена в Постановлении Пленума Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 30.03.2012 №6.

Каждая ситуация с самовольно построенным объектом является индивидуальной. У застройщика может быть, например, вся необходимая разрешительная документация, но он в процессе строительства отклонился от проекта или существенно нарушил строительные нормы и правила, что может сделать объект опасным для эксплуатации», — говорит Урывский.

Здание также может быть построено без разрешительной документации, но при этом — в соответствии со всеми строительными нормами. Незаконным объект делает также строительство на участке с другим целевым назначением, в санитарно-защитной зоне и т.д.

Поэтому застройщику всегда дается возможность устранить недочеты «по хорошему».

«В свою очередь, в части 4 ст. 376 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что, если владелец земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило самовольное строительство, имущество подлежит сносу. Оговорок в этом положении нет, в связи с чем можно сделать вывод, что по иску собственника земельного участка теоретически могут обязать снести любой самовольно построенный объект», — добавил Урывский.

Григорий Перерва говорит, что хотя прецедентов со сносом целых домов в Украине не было, были случаи, когда демонтировали отдельные этажи. «Когда выявляли, что застройщик нарушил требования по этажности объекта (соорудил больше, чем разрешено по документам), этажи сносили в Киеве и Одессе. Причем, в Одессе очень громко и показательно», — рассказал он «Минфину».

Что делать жильцам

Главный вопрос — что теперь делать жильцам ЖК «Перспектива» и тем, кто успел купить квартиры в строящихся секциях. Урывский советует им активизироваться и не допустить, чтобы дом снесли. «Нужно подавать апелляционную и кассационную жалобы, проводить все возможные процессуальные действия для защиты своих прав. Если же объект все таки снесен по решению суда, то в первую очередь инвестору стоит предпринимать меры по взысканию с застройщика вложенных денег и причиненных убытков, так как именно застройщик как субъект градостроительства обязан был придерживаться градостроительных норм», — говорит он.

Юрист компании «ВОЛХВ» Ярослава Борка говорит, что в случае с ЖК «Перспектива» единственный выход для тех, кто купил там квартиры, — идти в суд и подавать иск к застройщику с требованием о возмещении имущественного и морального ущерба, включая судебные издержки и штрафные санкции.

«Для эффективной защиты своих прав, необходимо уделить должное внимание заключенным договорам с застройщиками и до подачи иска в суд собрать максимальное количество доказательств. Кроме этого, нужно обратиться к застройщику для получения заверенных копий строительно-технической документации, документации, касающейся выделения земли, градостроительных условий и копий генерального плана по данному месту застройки. В случае отказа — обращаться в органы местного самоуправления и к правоохранителям», — подытожила Ярослава Борка.

Михаил Артюхов отмечает, что подобные решения суда должны приниматься параллельно с решением о том, как защитить пострадавших людей. Сомнительно, чтобы застройщик вдруг начал добровольно выплачивать жильцам компенсации. А учитывая прецеденты прошлых лет, когда скандальные застройщики с деньгами покупателей попросту исчезали из страны, несложно предвидеть, что жильцы снесенного дома рискуют попросту оказаться на улице. Расселить их по новым квартирам столичные власти тоже вряд ли смогут — у города попросту нет такого объемного резервного фонда жилья. 

Мария Колыванова