Количество ипотечных сделок на рынке первичного жилья столицы постепенно растет. Но до популярности рассрочки от застройщика ипотеке пока далеко. О том, что выгоднее: брать ипотеку или воспользоваться рассрочкой, а также о том, как банки, застройщики и покупатели новостроек могут «сообразить на троих», в своем блоге рассказала заместитель директора по коммерческим вопросам ИСК «Обрій» Олеся Перчак.
Что лучше: ипотека или рассрочка от застройщиков
Рассрочка
Рассрочка от застройщика стала популярной после кризиса 2008 г. На тот момент это был единственный инструмент для привлечения инвесторов на рынок недвижимости. Рассрочка выдавалась до окончания срока строительства дома при первоначальном взносе не менее 30%.
В 2012-2013 годах появилась рассрочка на период от 3 до 10 лет с первоначальным взносом от 10% общей стоимости объекта. Позволить себе этот вид финансирования могли только крупные компании с большим количеством строящихся объектов или те, у кого был свой капитал для инвестирования.
Сейчас рассрочку дают 95% застройщиков, и практически все говорят о «беспроцентной рассрочке». Однако, давайте будем честны: стоимость квадратного метра при такой покупке выше, чем при 100% оплате. Кроме того, она часто зависит от суммы первоначального взноса и срока выплаты. Самый популярный среди инвесторов вариант — это рассрочка на 2 года с первоначальным взносом от 20%.
Выгода для покупателя недвижимости при использовании рассрочки очевидна: ее стоимость намного дешевле, чем банковские проценты; при оформлении рассрочки не требуется официальных справок о доходах и прочие документы. Вопрос только в том, что выплатить всю сумму покупатель должен в сжатые сроки.
Ипотека
Последние год-два бытует мнение о том, что ипотечное кредитование на рынке первичного жилья отсутствует в принципе. Ипотеку если и выдают, то крайне мало и под очень высокие проценты. Должна отметить, что это не совсем так. Количество сделок с участием банковского ипотечного кредитования растет с каждым месяцем, и мы видим это по своим продажам.
В Киеве работает несколько банков, которые сотрудничают с застройщиками, выдают кредиты по среднерыночной ставке 20% на 10-15 лет с первоначальным взносом 20% от общей стоимости квартиры. Эти кредиты пользуются популярностью у тех инвесторов, которые понимают, что не смогут выплатить за год-два всю сумму, но при этом получают стабильный доход и могут получить ипотечный кредит.
Несмотря на высокие проценты, ипотечное кредитование тоже имеет свои выгоды: банки работают только с проверенными и надежными застройщиками, которые прошли аккредитацию, имеют все разрешения и документы на строительство. Кроме того, застройщик не может предоставить рассрочку на 10 лет и более, а взяв ипотеку у банка, можно платить меньше, но дольше.
При этом нужно четко понимать, что банк в большинстве случаев дает ипотеку на те объекты, готовность которых превышает 70%. На этот момент застройщик успевает продать более 80% площадей и выбор квартир становится очень ограниченным.
На троих
Если застройщик и банк заинтересованы в увеличении ипотечных сделок, то выигрывают не только они, но и инвестор. Так, например, некоторые банки стали использовать так называемый «льготный год», когда процентная ставка по ипотеки снижена до 5-7%, а по истечению первого года вырастает до 20-21%.
Кроме того, если застройщик и банк договариваются, то возможен вариант, когда застройщик дает банку существенную скидку на квартиры, за счет чего банк может снизить процентную ставку или предложить другие выгодные варианты для инвестора.
Конечно, было бы неплохо, если бы к этом процессу подключился государственный регулятор и ипотечное кредитование стало более доступным. Но сейчас рынок сам находит пути решения и, уверена, количество ипотечных сделок на рынке первичного жилья будет расти с каждым месяцем.
Комментарии - 7
Хотя что там говорить. Люди, на такое способные, прекрасно понимают, что правильный момент ещё на настал…
Розстрочку чи іпотеку обирають ті, у кого нема всієї суми. Якщо ж є вся сума, то забудовники і без шантажу виставляють нижчі ціни. І на шантаж нормальний забудовник не піде. А з мутними забудовниками краще не зв'язуватись, бо за «непристойну знижку» потім доведеться переплатити.
Всё равно что из двух гнилых яблок выбирать менее гнилое.
Глупо и недальновидно не уметь считать. Уже лет пять как могу позволить себе купить собственную квартиру. В конце 2014 года, когда в первый раз задался этим вопросом, моя съемная квартира стоила 100К. Сейчас ее красная цена 65К. За это время мои валютные накопления приносили мне 10-15% пассивного дохода. Покупать пока ничего не собираюсь. Воткнули свечку перед окнами, построили несколько новых корпусов по соседству, сменил бизнес, очередная революция — поменял: дом/район/город/страну (нужное подчеркнуть) и деньги всегда со мной.
Депозиты максимум 4-5%. Посуточная аренда — верю, но это не пассивный доход