Инвестирование в недвижимость. Как минимизировать риски

Как минимизировать риски при инвестировании «Минфину» рассказала Алёна Оленич, юрист практики корпоративного права Juscutum. 

Инвестиции в строительство, как и любые другие финансовые вложения, несут в себе риски. Однако существуют способы максимально их минимизировать. В начале года в Киеве насчитывалось 67 незаконных строек. Причины, по которым их признали таковыми, разные. Люди, вложившие свои кровные в строительство дома, в лучшем случае не получат жильё в срок, а в худшем – инвестиции просто будут утеряны.

Читайте также: Парад столичных долгостроев

Закон Украины «Про инвестиционную деятельность» предусматривает возможность инвестирования и финансирования строительства средствами, привлечёнными от физических и юридических лиц, в том числе в управление, исключительно через фонды финансирования строительства (далее — ФФС), фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования. А также путём эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путём передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. При этом ни один из способов не гарантирует окончания строительства в срок.

Фонды финансирования строительства

На сегодняшний день наиболее урегулированным, а, соответственно, и безопасным способом считается инвестирование в строительство через ФФС. Общие принципы, организационные и правовые основы привлечения в управление средств физических и юридических лиц с целью финансирования строительства жилья регламентируется Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее – Закон).

Читайте также: Гид по рейтингу киевской недвижимости

Особенностью инвестирования через ФФС является заключение договора не напрямую с застройщиком, а с финансовой компанией-управителем, которая и представляет интересы инвестора перед застройщиком. Исходя из того, что в Законе чётко прописаны требования и к управителю (получение лицензии, уплаченный исключительно денежными средствами уставный капитал не менее 1 миллиона евро), и к застройщику (наличие права на выполнение функций заказчика строительства для сооружения объектов строительства), можно говорить о надёжности таких субъектов. Поскольку деятельность управителя лицензируется, то его контролирует Нацкомфинуслуг.

Позитивный момент — заключение договора с управителем ФФС и передача денег происходит на основании типового договора, утверждённого Кабинетом Министров Украины. А это означает, что инвестор защищён от дискриминационных положений, которые фонд может попытаться включить в такой договор.

Таким образом, финансирование строительства жилья через участие в ФФС – один из наиболее безопасных способов инвестирование денег в будущие квадратные метры.

Целевые облигации предприятий

Ещё один популярный способ привлечения средств в строительство – целевые облигации предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путём передачи объекта жилищного строительства. Его суть в том, что эмитент (застройщик) выпускает, а инвестор покупает целевые облигации, которые после наступления срока выкупа дают право обменять такие облигации на объект инвестирования. Выпуск облигаций контролируется Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку, а при продаже облигаций эмитент привлекает специальный фонд, который лицензирован на проведение такой деятельности.

Одна облигация даёт право получить ее собственнику единицу объекта недвижимости. Как правило, такой частью выступает площадь 0,01 кв. м, соответственно количество облигаций рассчитывается пропорционально с площадью квартиры.

Особенность такого способа инвестирования заключается в подписании двух договоров: договора купли-продажи облигаций с фондом и договора резервирования объекта недвижимости (для конкретизации квартиры), который инвестор заключает непосредственно с застройщиком.

Такой способ инвестирования достаточно безопасный и у него есть свои преимущества. Это:

• Запрет на изменение условий выпуска облигаций (исключение составляет только сроки выпуска облигаций)
• Запрет на обременение объекта недвижимости, земельного участка и имущественных прав на них
• Привлечённые средства используются исключительно на цели, указанные в проспекте эмиссии облигаций (строительство объекта недвижимости)
• Минимизация риска двойной перепродажи квартир и др.

К недостаткам такой схемы финансирования можем отнести:

• Сложность самой схемы инвестирования
• Размер выплат инвестору в случае признания эмиссии недействительной будет соответствовать номинальной стоимости ценных бумаг, которая указывается в проспекте эмиссии.

Инвестор должен помнить, что облигации необходимо предъявить в срок, иначе существует риск лишиться объекта недвижимости.

Предложений на рынке строительства предостаточно и, как только задумались о приобретении недвижимости, перед вами встанет выбор, к какому из застройщиков обратиться. От этого зависит, когда и на каких условиях инвестор получит в собственность заветные квадратные метры.

В первую очередь изучите репутацию того застройщика, предложение которого привлекло внимание. Есть компании, которые много лет работают на рынке, у них хороший послужной список из объектов, которые они успешно сдали в эксплуатацию. Наряду с такими компаниями за яркой рекламой может скрываться недобросовестный застройщик без единого достроенного объекта.

Способы, которыми привлекаются инвестиции - это также маркеры порядочности застройщика.

На начальном этапе необходимо ознакомиться со всеми документами, позволяющими строить объект. К важным относятся: документы на землю и документы, предоставляющие право проектировать и строить, градостроительные ограничения и проч.

Простому человеку сложно разобраться во всех нюансах инвестирования в жильё. Поэтому целесообразно привлечь консультанта или юриста для минимизации рисков в процессе вложения денег. Такой консультант сможет не только сэкономить время инвестора, но и предостеречь его от инвестирования в сомнительные объекты недвижимости и заключения договоров с недобросовестными застройщиками.

Алёна Оленич, юрист Практики корпоративного права Juscutum

Больше информации о столичном рынке недвижимости читайте в «Рейтинге столичных застройщиков» Минфина.