«Минфин» публикует рейтинг застройщиков пригорода Киева. Рассказываем о том, что нужно знать перед тем, как приступить к изучению списка.
Гид по рейтингу пригородной недвижимости
Есть два главных вопроса о рейтинге, которые нам задавали эксперты и коллеги во время его подготовки. Первый – что такое пригород. Второй – почему мы считаем количество построенных домов, а не ранжируем застройщиков по надежности.
Что такое пригород
Грубо говоря, для исследования мы выбрали те населенные пункты, которые находятся сразу за чертой Киева. Это те места, куда легко добраться общественным транспортом с самого утра до полуночи, где инфраструктура почти ничем не отличается от киевской. А в некоторые из них службы такси и доставки считают тариф как по городу.
Таким образом в рейтинг с северного направления попали Вышгород, Ирпень и Буча. Коцюбинское не смогло похвастаться введенными в этом году объектами. А Гостомель и Ворзель не учитывались по причине отдаленности.
В западном пригороде главные игроки – это села Софиевская и Петропавловская Борщаговки, которые по количеству населения уже вполне походят на средний украинский райцентр. Мы исследовали и село Чайки. Дальше в списке идут Вишневое и Крюковщина.
Интересная ситуация с селом Святопетровское, «якорным» местом для застройщика NovBud (ЖК «Петровский квартал»). Сначала редакция решила не учитывать этот населенный пункт в рейтинге. Но по документам оказалось, что этот проект уже разросся на территорию соседней Софиевской Борщаговки, поэтому и был включен в рейтинг.
Одесское направление представлено селом Гатное. Вместе с тем, Чабаны, Новоселки, Хотов и Конча-Заспа не отображены в индикаторах сданных в этом году домов. Но если у застройщика есть там текущие стройки, то они учитывались в графе «Строящиеся объекты». Украинка и Обухов не учитывались по причине отдаленности. На этом с правым берегом все.
Читайте также: Где под Киевом жить хорошо
На левом берегу Киева главными ареолами пригородных новостроек оказались Борисполь и Бровары. Учитывались также новостройки в Чубинском и Счастливом. Отдельным пунктом оказалось маленькое Зазимье возле Троещины, где нашелся единственный застройщик, который сдал в этом году дома и продолжает возводить новые.
Почему количество домов (а не качество)
Профильные СМИ и другие деловые издания полны субъективных рейтингов надежности, комфортности, элитности и т.п. «Минфин» решил отталкиваться от официальных данных и минимизировать человеческий фактор в исследовании. Именно поэтому мы считаем только тех застройщиков, которые построили и сдали дома в эксплуатацию. Наверное, ничего лучше не говорит о застройщике, чем его законченный объект.
Подчеркнем, что, как рассказывают в неофициальных беседах эксперты рынка, 4 из 5 домов в пригороде строятся с занижением категории сложности. В некоторых сданных в эксплуатацию домах даже несколько месяцев спустя может не быть газа. А местами есть проблемы с электричеством или канализацией. И такие детали можно узнать только из общения с жильцами или на тысячах страниц специализированных форумов.
Мы считаем, что решение инвестировать наш читатель принимает не только на основании рейтинга, но на множестве факторов и аргументов, которые дают полную картинку по тому или иному объекту. Задача редакции – дать читателю фундамент, от которого можно отталкиваться при выборе новостройки. Поэтому мы взяли те показатели, которые можно оценить объективно.
Отдельно отметим, что в рейтинг попали многоквартирные жилые дома в три этажа и выше. Это было сделано, чтобы отсеять мелкие и единичные проекты, которых на пригородном рынке очень много, и которые могли смазать общую картину.
Как говорят цифры
Как уже было сказано выше, рейтинг строится по количеству сданных в эксплуатацию домов. Они определяются по отдельным сертификатам или декларациям из реестра ГАСИ. Здесь есть важный момент: дом физически может быть один, но на несколько очередей. Если каждая из них получила отдельный документ, то считалась отдельным домом. Если же один из застройщиков сдал два дома с одинаковым адресом (корпус 1 и 2 например), получив одну декларацию, то в графе «Сданные объекты» у него будет один дом.
Локация застройщика означает место, в котором в основном находятся его вошедшие в рейтинг объекты. Дальше идет количество квартир, суммарно сданных застройщиком в текущем году. Тоже показательный индикатор, так как есть компании, которые сдали пять домов по 30 квартир, а есть такие, что ввели в эксплуатацию дом на несколько сотен квартир. Дома, которые строятся – это все проекты застройщиков в пригороде, начиная от котлована и заканчивая готовым домом без документов.
Если говорить о показателях по жилым комплексам, то тут сложилась весьма противоречивая ситуация. Вопрос в том, что многие крупные застройщики имеют «якорный» ЖК, который развивают уже несколько лет. Они строят все новые очереди, расширяя эти комплексы. Поэтому у некоторых крупных компаний стоит ноль в графе «Сданные ЖК». С другой стороны, есть застройщики, у которых были сданы ЖК в составе одного дома. Они также учитывались.
Биография застройщиков
Несколько ЖК так и не удалось связать с какими-то конкретными компаниями, поэтому в рейтинге они указаны по названию проекта, который они представляют. Подчеркиваем, что процесс сбора информации о застройщиках проводится в режиме реального времени и будет постоянно обновляться на странице компании. На данном этапе мы установили связи между жилыми комплексами и застройщиками, следующий этап – будет собрана детальнейшая информация о том, кто за ними стоит.
Стоит отметить, что в начале декабря «Минфин» разослал информационные запросы всем компаниям, которые попадали в список и попросил предоставить информацию о введенных в эксплуатацию домах. Ответили немногие. Куда больше информации мы получили, когда обращались в отделы продаж как клиенты. Тем не менее, редакция готова предоставить право внести подтвержденные официальной информацией и документами правки в описание кого-либо из застройщиков. Всего информация в рейтинге была собрана и проверена из нескольких источников: кроме запросов компаниям, она была проверена по реестру ГАСИ, а также по открытым источникам (форумам и отраслевым сайтам). Итоговый рейтинг был также предоставлен для проверки партнерами «Минфина» и экспертам.
Что еще нужно знать
Застройщики жилых комплексов «Family», «Підкова» и Дания» являются физическими лицами, поэтому в рейтинге указаны по названию своих главных проектов. А у BD Holding из-за проблем с документами в учет не идет проект «Европейка». Этому застройщику засчитана только декларация по ЖК «Аметист».
Интересно, что есть и весьма крупные компании, которые не попали в рейтинг. Например, застройщик микрорайона «Благодатный» в Ирпене, который сейчас строит сразу шесть жилых комплексов. «Минфину» не удалось найти в реестре ГАСИ ее объекты, которые были сданы в текущем году. По той же причине в рейтинг не попал и известный в Броварах «Атлант».
Говоря еще о документах, отметим, что до июня компании в основном получали декларации, а во второй половине года уже проходили экспертизу и получали сертификаты. По строительству ЖСК «Диамант» в Броварах на данный момент не удалось найти ни деклараций, ни сертификатов, но в открытых источниках есть информация о введении в эксплуатацию одного дома на 80 квартир. А застройщиком ЖК «Банковский» значится Трест Бориспольсельстрой, хотя в некоторых источниках указывается, что в проекте принимает участие ДСК-Житлобуд». Кажется, это все.
«Минфин» просит читателей сообщать о любых неточностях и присылать свои замечания или пожелания к рейтингу. Уверены, что так мы сможем сделать этот проект лучше.
Комментарии - 8
Также там активно работают «Активисты», которые хотят подзаработать на этих застройщиков, подбивая жителей села писать письма, перекрывать дороги, не давать технике работать и т.д., даже захват сельсоветов было. Сам был в одно время свидетелем таких качелей в 2015-2016 году. На сколько мне известно в 2017 там такая ситуация, есть особенно в П. и С.Борщаговке, думаю по другим окресностям такая же борьба за бабки халяву срубить.
— ім'я архітектора, контори, що займалась проектуванням
— перелік будівельних матеріалів — хоча б в відсотках + постачальники цих матеріалів
— історія клаптика землі на якому побудована споруда
— чи будував забудовник садочки та іншу інфраструктуру — ака соціальна складова забудовника
— співвідношення місць під парковку і кількості квартир
— якість жеків від забудовника — це зараз взагалі цікава схема окуповування будівництва за рахунок надвисоких платежів
:)
Нужна немалая ининицативная группа
А є забудовники, що під шумок двічі піднімали ціну при повній відсутності надання послуг