Квартиры ипотечных должников. Стоит ли покупать

Общая сумма долга по этим займам — 36 млрд грн. Стоит ли связываться с квартирами, находящимися в залоге, и какие риски ожидают покупателей, «Минфину» рассказал управляющий партнер адвокатского объединения «Suprema Lex», адвокат Виктор Мороз. 

Покупка прав требования по кредитам, оформленным в неплатежеспособных банках, которые находятся в процессе ликвидации, чревата для покупателей рядом рисков.

Во-первых, должники действительно могут быть неплатежеспособными и не иметь никакого имущества, на которое можно было бы обратить взыскание. Ипотека же по таким кредитам может оказаться «дутой» - то есть не покрывать задолженности по кредиту и не соответствовать оценке, которая была проведена при оформлении ипотечного договора. Или же имущество из ипотеки уже может быть вообще выведено.

Во-вторых, по таким кредитам могут быть пропущены сроки исковой давности. Либо  до момента перехода банка под контроль Фонда гарантирования вкладов физических лиц между заемщиком и банком могли быть подписаны дополнительные соглашения, предусматривающие специальный порядок погашения задолженности (например, через внесудебное обращение взыскания на предмет ипотеки), которые Фонду переданы не были. В таком случае покупатель кредита может потратить деньги впустую.

Реальной возможности проверить все нюансы приобретаемого кредита у покупателя, вероятнее всего, не будет. Ведь кредитор в лице Фонда гарантирования продает права требования по кредитам «как есть», то есть покупателю будет предоставлен кредитный договор и кредитное дело в том формате, как его получил Фонд. Обо всех остальных нюансах покупатель узнает намного позже от заемщика, которого, к тому же, не уведомляют о смене кредитора.

Заемщик может оспорить продажу кредита Фондом, если покупатель не имеет лицензии Нацкомфинуслуг на осуществление финансовых услуг или же кредитный договор содержит оговорку о порядке передачи прав требования по кредитному договору, в частности, по порядку раскрытия банковской тайны. Таким образом, продажа Фондом прав требования по кредитам, задолженность по которым Фонд не может взыскать самостоятельно, сопряжена с целым рядом рисков и может обернуться покупкой кота в мешке.