Читати українською

Торговая недвижимость: пока в дефиците

На рынке коммерческой недвижимости за 8 месяцев этого года ввели в эксплуатацию всего 8 000 кв.м. На стадии строительства сейчас находится порядка 675 000 кв.м.

На рынке коммерческой недвижимости за 8 месяцев этого года ввели в эксплуатацию всего 8 000 кв.
На стадии строительства сейчас находится порядка 675 000 кв.м/ Фото: Youtube

Гигантомания отменяется

Желание многих украинских девелоперов построить самый большой торговый (ТЦ) или торгово-развлекательный центр (ТРЦ), разбивается о реалии рынка. Заполнить такие махины быстро, чтобы заработать как можно скорее, сейчас очень сложно. Практика показала, что заполнение больших ТРЦ, таких как, например, Lavina Mall, требовало больших усилий и времени.

Не удивительно, что мода на гигантоманию на рынке коммерческой недвижимости проходит. Директор международной компании М+А Global Architects (США) Эдвард Ходорковский, на мероприятии в Киеве заявил, что приоритеты девелоперов смещаются с масштабных объектов в сторону небольших торговых центров микрорайонного и районного форматов площадью 10-15 000 кв.м. Дизайн и концепция таких проектов должны оставлять простор для маневра, чтобы они могли адаптироваться к современным экономическим условиям.

По мнению Ходорковского, мастер-план ТЦ необходимо делать максимально «гибким». В таком случае у девелоперов будет возможность осуществлять проект поэтапно, а также вносить корректировки, строить в соответствии с возможностями финансирования и использовать строительные конструкции, которые позволят в будущем легко модифицировать и расширить проект.

Основные тенденции рынка ТРЦ по данным Colliers International (Украина)

По данным украинских консалтеров, в настоящее время в Киеве строится 4 ТЦ возле станций метро и еще 7 объектов — около конечных станций скоростного трамвая.

«Наши специалисты вот уже несколько лет применяют в разработке концепций ТРЦ принципы поэтапного введения в эксплуатацию и создания резервных территорий для дальнейшего развития торговых объектов. Это является международным трендом последних лет», — подчеркнул президент компании UTG Вадим Непоседов.

Спрос и предложение

Впервые за четыре года спрос на новые торговые площади серьезно превысил предложение. На рынке коммерческой недвижимости за 8 месяцев текущего года ввели в эксплуатацию всего 8 000 кв.м.

Все качественные торговые помещения Киева практически на 100% поглощаются рынком. Подтверждением тому — снижающийся уровень вакантности, который упал с 10 % в начале года (с учетом открытия ТРЦ Lavina Mall,) до 6 % на конец июня 2017 года. Снижение этого показателя вызвано, в том числе, и незначительным новым предложением площадей в этом году.

Объемы торговых площадей Киева данным Colliers International(Украина)

Но такая ситуация продлится недолго. По заявлениям девелоперов, в 2017-2019 годах объем нового предложения на рынке торговой недвижимости Киева увеличится. На стадии строительства сейчас находится порядка 675 000 кв.м.

Во второй половине 2017 года планируется открытие:

• Smart Plaza (Проспект Победы) (GLA ~ 15 000 м²);

• Auchan Petrivka (Ритейл парк) (GLA ~ 11 000 м²);

• Auchan Rive Gauche (1 очередь) (GLA ~ 20 000 м²).

Таким образом, объем нового предложения во втором полугодии 2017 году должен составить 46 000 кв.м. Правда, по оценкам аналитиков, значительная часть нового предложения может быть сдана в более поздние сроки. Причины — недостаточное финансирование, тяжелая экономическая ситуация в стране и высокий уровень коррупции в отрасли.

Арендные ставки

На конец первого полугодия 2017 года наивысшие арендные ставки на секции площадью 100-150 кв.м в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева составили $68 кв.м/месяц. Арендные ставки на вакантные помещения на Крещатике – главной торговой улице столицы находились в пределах $83 кв.м/месяц.

По состоянию на сейчас, средние арендные ставки в Киеве составляют $33 за кв. м, а в объектах, входящих в ТОП — 10 ТРЦ, стоимость аренды около $50-60 за кв.м (без НДС и коммунальных платежей. «Если ранее условия диктовали арендаторы, не существовало понятия средней арендной ставки и массово практиковались различные договоренности, теперь положение дел изменится», — говорит директор компании UTG Евгения Локтионова.

По ее мнению, из-за отсутствия предложений в столице, к счастью для владельцев объектов торговой недвижимости, уже в конце этого года арендные ставки могут вырасти на 20%, а уровень вакантности снизится до уровня 2014 года – порядка 2%.

Исключение составляют разве что международные компании, которые обосновались в Украине. В компании Colliers International (Украина) сообщают, что крупным международным сетевым операторам интересен наш рынок. Несмотря на внешне неблагоприятную ситуацию в стране и сравнительно низкий официальный уровень дохода населения, они адаптируются под новые реалии, думают о развитии, увеличивают присутствие на рынке. Правда, при этом пытаются выторговывать для себя у арендодателей максимально выгодные условия – более низкие арендные ставки, арендные каникулы, рекламные привилегии и т.д.

Прогнозы

Девелоперы ожидают, что в 2018-2019 годах на рынке торговой недвижимости Киева предложение вырастет.

В краткосрочной же перспективе, до конца 2017 года, общий уровень вакантности в ТЦ/ТРЦ г. Киева будет продолжать снижаться, в том числе и на главных торговых улицах.

Арендные ставки, вероятнее всего, до появления новых ТРЦ останутся на прежнем уровне.

Яна Довгань

Комментарии - 7

+
+8
AleksandrBank
AleksandrBank
13 октября 2017, 10:50
«Торговая недвижимость: пока в дефиците» — статья в самом начале себя опровергает насчет заголовка.
Нет никакого дефицита, нет бизнеса, Лавина так заполнялся пол года потому, что не спроса на товары, люди ходят а толку. Покупательная спрсобность, в части больших трат на вещи — не растет, люди все чаще покупают одежду в Секонде, на базарах и на междунар.площадках типа Амазон и т.д. Новая почта предлагает куча площадок.
А лично потихоньку также перехожу на хорошие вещи и бренды, только вот я не пойду в магазин Armani покупать куртку, я ее куплю на Амазоне, и лишь в редких случаях при распродаже готов потратить там деньги (как например были классные кожаные куртки Кельвин Кляйн).
При дальнейшем росте торг.площадок, все дальше будут не выдерживать конкуренцию магазины в ТРЦ при их затратах на аренду, а цены сумашедшие. Я вижу как в одних и тех же местах в ТРЦ меняются магазины, 3-6 мес и все, в т.ч. рестораны и быстрое питание, единицы остаются… Ну понятно раскученные бренды живут
+
0
Андрей Владимирович
Андрей Владимирович
14 октября 2017, 14:12
Покупательская способность населения в этом году действительно достигла минимума. Цены на аренду в ТЦ уже не соответствуют тому траффику, за который изначально они формировались. Уверен, что в ближайшее время вакантность будет только увеличиваться, либо арендаторам будут уменьшать арендные ставки. Лично мы за год прибавили почти 10 тыс. грн в аренде за счет индекса инфляции. Это самый худший год, с точки зрении расходов/доходов, причем не только у меня, а и у большинства знакомых, занимающихся тем или иным предпринимательством.
+
0
Maleficarum
Maleficarum
13 октября 2017, 11:30
«Покупательная спрсобность, в части больших трат на вещи — не растет, люди все чаще покупают одежду в Секонде, на базарах и на междунар.площадках типа Амазон и т.д. » Тенденция роста покупок на Амазоне будет набирать вес-лавиноообразно… Несколько причин тому факту есть… Первое… Все эти «центры»- с такой ценовой политикой скоро загнутся… Они торгуют-импортом… Импорт сей в разы дешевле предлагает тот же Амазон… Доморощенная продукция-если есть качество уходит опять же в «забугорье»… Если потенциальный покупатель заинтересованный в ней- опять же купит оную на… Амазоне- дешевле нежели в ТЦ- Украины… Второе… ни базары ни уже даже «секонды» с ценовой политикой того же Амазона- не могут конкурировать… «Секонд» предлагает товар по цене чуть ниже( а иногда даже и выше)-нежели Амазон предлагает новые вещи( Но признаем как факт- что и Амазон и Ибей- предлагают к продаже и… тоже секонд- массы групп товаров… Эта ниша тоже уже забита реальными продаванами с которыми не могут конкурировать украинские секонд хенды) Третье… Базары… Отмирают-как класс… Они торгуют «промежуточным» товаром… Часто не фабричным Китаем… Который народ может преспокойно купить через «Али Экспресс»… Но есть маленькое уточнение… Сама площадка Али Экспресс"- тоже проигрывает в количестве покупателей- тому же Амазону… Причина- проста… «Али Экспресс» торгует не брендами а их репликами или подделками…
+
0
Maleficarum
Maleficarum
13 октября 2017, 11:37
… тогда как Амазон- предлагает к продаже товары-именитых мировых брендов… Пусть даже и в исполнении «жёлтых стран»… И последнее… На Амазоне всё чаще и чаще предлагаются УЖЕ товары сделанные в самих Штатах… Пусть пока не все группы товаров… Пусть пока в меньшинстве… Но такие товары есть и пользуются спросом… Так что- с такой экспансией этой торговой площадки «лейбл» «made in USA»- скоро засверкает с новой силой- привлекая ещё больше покупателей.
+
0
kharj
kharj
13 октября 2017, 18:44
То ли Maleficarum такой загадочный, то ли кнопка «.» заедает на клавиатуре.
+
+8
09104
09104
13 октября 2017, 13:01
Обозреваются торговые центры. Есть и такой вид недвижимости. Проблематично заполнить большое здание арендаторами, которое построено как торговый центр. Есть вариант поскромнее. На первом или цокольном этаже вновь отстроенного или реконструированного здания под первичное жильё отвести площадь полностью или частично под учреждения: банки, магазины, офисы. Для жилья первый этаж не очень подходит: под окнами же не цветочная грядка, а асфальт с грязью, машинами и пешеходами — не очень приятно наблюдать такую панораму под окном. А вот второй и выше этажи — это уже другое дело для проживания.
В торговых центрах проблема в размере аренды, зарплате продавцам и конечной цене на выставленный в витринах товар. А покупатели в массе своей ищут варианты подешевле. И не всегда решение находится на стихийном рынке. Иногда полезная вещь может оказаться в небольшом магазинчике, когторый расположен на первом этаже многоквартирного дома или в пристройке к дому. Такие примеры есть даже в Соломенском районе как на первичном так и на вторичном жилье.
+
0
ZanoZa :)
ZanoZa :)
13 октября 2017, 14:28
Читаю и улыбаюсь
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться