Торговая недвижимость: пока в дефиците

Гигантомания отменяется

Желание многих украинских девелоперов построить самый большой торговый (ТЦ) или торгово-развлекательный центр (ТРЦ), разбивается о реалии рынка. Заполнить такие махины быстро, чтобы заработать как можно скорее, сейчас очень сложно. Практика показала, что заполнение больших ТРЦ, таких как, например, Lavina Mall, требовало больших усилий и времени.

Не удивительно, что мода на гигантоманию на рынке коммерческой недвижимости проходит. Директор международной компании М+А Global Architects (США) Эдвард Ходорковский, на мероприятии в Киеве заявил, что приоритеты девелоперов смещаются с масштабных объектов в сторону небольших торговых центров микрорайонного и районного форматов площадью 10-15 000 кв.м. Дизайн и концепция таких проектов должны оставлять простор для маневра, чтобы они могли адаптироваться к современным экономическим условиям.

По мнению Ходорковского, мастер-план ТЦ необходимо делать максимально «гибким». В таком случае у девелоперов будет возможность осуществлять проект поэтапно, а также вносить корректировки, строить в соответствии с возможностями финансирования и использовать строительные конструкции, которые позволят в будущем легко модифицировать и расширить проект.

Основные тенденции рынка ТРЦ по данным Colliers International (Украина)

По данным украинских консалтеров, в настоящее время в Киеве строится 4 ТЦ возле станций метро и еще 7 объектов — около конечных станций скоростного трамвая.

«Наши специалисты вот уже несколько лет применяют в разработке концепций ТРЦ принципы поэтапного введения в эксплуатацию и создания резервных территорий для дальнейшего развития торговых объектов. Это является международным трендом последних лет», — подчеркнул президент компании UTG Вадим Непоседов.

Спрос и предложение

Впервые за четыре года спрос на новые торговые площади серьезно превысил предложение. На рынке коммерческой недвижимости за 8 месяцев текущего года ввели в эксплуатацию всего 8 000 кв.м.

Все качественные торговые помещения Киева практически на 100% поглощаются рынком. Подтверждением тому — снижающийся уровень вакантности, который упал с 10 % в начале года (с учетом открытия ТРЦ Lavina Mall,) до 6 % на конец июня 2017 года. Снижение этого показателя вызвано, в том числе, и незначительным новым предложением площадей в этом году.

Объемы торговых площадей Киева данным Colliers International(Украина)

Но такая ситуация продлится недолго. По заявлениям девелоперов, в 2017-2019 годах объем нового предложения на рынке торговой недвижимости Киева увеличится. На стадии строительства сейчас находится порядка 675 000 кв.м.

Во второй половине 2017 года планируется открытие:

• Smart Plaza (Проспект Победы) (GLA ~ 15 000 м²);

• Auchan Petrivka (Ритейл парк) (GLA ~ 11 000 м²);

• Auchan Rive Gauche (1 очередь) (GLA ~ 20 000 м²).

Таким образом, объем нового предложения во втором полугодии 2017 году должен составить 46 000 кв.м. Правда, по оценкам аналитиков, значительная часть нового предложения может быть сдана в более поздние сроки. Причины — недостаточное финансирование, тяжелая экономическая ситуация в стране и высокий уровень коррупции в отрасли.

Арендные ставки

На конец первого полугодия 2017 года наивысшие арендные ставки на секции площадью 100-150 кв.м в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева составили $68 кв.м/месяц. Арендные ставки на вакантные помещения на Крещатике – главной торговой улице столицы находились в пределах $83 кв.м/месяц.

По состоянию на сейчас, средние арендные ставки в Киеве составляют $33 за кв. м, а в объектах, входящих в ТОП — 10 ТРЦ, стоимость аренды около $50-60 за кв.м (без НДС и коммунальных платежей. «Если ранее условия диктовали арендаторы, не существовало понятия средней арендной ставки и массово практиковались различные договоренности, теперь положение дел изменится», — говорит директор компании UTG Евгения Локтионова.

По ее мнению, из-за отсутствия предложений в столице, к счастью для владельцев объектов торговой недвижимости, уже в конце этого года арендные ставки могут вырасти на 20%, а уровень вакантности снизится до уровня 2014 года – порядка 2%.

Исключение составляют разве что международные компании, которые обосновались в Украине. В компании Colliers International (Украина) сообщают, что крупным международным сетевым операторам интересен наш рынок. Несмотря на внешне неблагоприятную ситуацию в стране и сравнительно низкий официальный уровень дохода населения, они адаптируются под новые реалии, думают о развитии, увеличивают присутствие на рынке. Правда, при этом пытаются выторговывать для себя у арендодателей максимально выгодные условия – более низкие арендные ставки, арендные каникулы, рекламные привилегии и т.д.

Прогнозы

Девелоперы ожидают, что в 2018-2019 годах на рынке торговой недвижимости Киева предложение вырастет.

В краткосрочной же перспективе, до конца 2017 года, общий уровень вакантности в ТЦ/ТРЦ г. Киева будет продолжать снижаться, в том числе и на главных торговых улицах.

Арендные ставки, вероятнее всего, до появления новых ТРЦ останутся на прежнем уровне.

Яна Довгань