Дубай после ценового бума: где покупать недвижимость в Эмиратах в 2026 году, а где уже легко переплатить

Рынок недвижимости Объединённых Арабских Эмиратов остаётся одним из самых активных международных рынков, однако в 2026 году его динамика заметно изменилась. После нескольких лет стремительного роста цены в Дубае перестали одинаково быстро повышаться во всех районах, количество новых проектов увеличилось, а покупатели стали внимательнее сравнивать строящиеся объекты с готовым жильём.

Сегодня недвижимость в Эмиратах покупают для переезда, долгосрочной и туристической аренды, получения резидентского статуса и сохранения капитала в валюте, привязанной к доллару США. При этом выбирать объект только по презентации застройщика, обещанной доходности или скидке на старте продаж уже недостаточно.

Анализ рынка недвижимости ОАЭ в 2026 году

В 2025 году рынок Дубая установил новый исторический рекорд. Было зарегистрировано более 270 000 операций с недвижимостью общей стоимостью около 917 млрд дирхамов, или почти $250 млрд. Количество и стоимость операций увеличились примерно на 20% относительно 2024 года.

Непосредственно продажи жилой и другой недвижимости составили около 682,5 млрд дирхамов. Остальная часть общего объёма приходилась на ипотеку, дарение и другие зарегистрированные операции.

В первом квартале 2026 года рынок продолжил рост. Общая стоимость операций достигла 252 млрд дирхамов, увеличившись на 31% в годовом выражении. Количество зарегистрированных сделок выросло на 6% — примерно до 60 300.

Однако второй квартал показал, что бесконечного роста без коррекции не бывает. На фоне увеличения предложения, высокой стоимости объектов и региональной нестабильности количество жилых продаж сократилось примерно на 20% относительно первого квартала.

Индекс стоимости жилья во втором квартале снизился примерно на 4% по сравнению с предыдущими тремя месяцами и почти не изменился за год. Квартиры подешевели примерно на 3% в годовом выражении, тогда как виллы сохранили рост около 2%.

Это не означает обвала всего рынка. Разница между сегментами увеличилась:

• готовые качественные виллы в районах с ограниченным предложением сохраняют спрос
• квартиры в перенасыщенных строящихся проектах сильнее конкурируют друг с другом
• готовое жильё с реальной арендной историей стало привлекательнее рекламных проектов без подтверждённой доходности
• покупатели чаще требуют скидки и сравнивают цену с аналогичными объектами на вторичном рынке.

Рынок аренды также перешёл к более спокойной динамике. В 2025 году в Дубае зарегистрировали около 1,38 млн арендных договоров общей стоимостью 126,4 млрд дирхамов. Количество договоров выросло на 6%, а их суммарная стоимость — на 17%.

Во втором квартале 2026 года рост арендных ставок замедлился. Средняя аренда квартир увеличилась примерно на 1,3% за год, вилл — на 2,2%. В отдельных районах ставки уже начали снижаться из-за ввода нового жилья и достижения предела платёжеспособности арендаторов.

Туризм продолжает поддерживать краткосрочную аренду. В 2025 году Дубай принял около 19,59 млн иностранных туристов с ночёвкой — на 5% больше, чем годом ранее. Это третий подряд рекордный год для туристического сектора эмирата.

При этом высокая посещаемость города не означает автоматическую загрузку конкретной квартиры на 80–90% в течение всего года. Результат зависит от района, сезона, качества ремонта, наличия разрешения, рейтинга объекта и расходов управляющей компании.

Население Дубая продолжает увеличиваться. Уже к концу 2024 года официальная численность населения превысила 4,2 млн человек. Рост поддерживают специалисты, предприниматели, сотрудники международных компаний и семьи, которые переезжают в ОАЭ на длительный срок.

Иностранцы могут приобретать недвижимость в специально определённых зонах полной собственности. Правила отличаются между эмиратами: объект, доступный иностранцу в Дубае, не обязательно можно оформить на аналогичных условиях в Абу-Даби, Шардже или другом эмирате.

Почему стоит купить недвижимость в ОАЭ

ОАЭ привлекают покупателей сочетанием долларовой валютной системы, отсутствия личного подоходного налога, высокого уровня безопасности и развитой международной инфраструктуры.

Инвестиции и доход от аренды

Валовая доходность жилой недвижимости обычно составляет около 5–8% годовых.

В доступных районах Дубая, Шардже, Аджмане и Рас-эль-Хайме отдельные объекты могут показывать 7–9%. В премиальных районах Дубая процентная доходность ниже из-за высокой стоимости покупки.

Чистая доходность будет ниже валовой после вычета:

• сервисного сбора
• управления
• ремонта
• коммунальных расходов
• страхования
• простоя
• комиссий платформ
• расходов на меблировку
• обновления техники.

Обещания стабильных 10–12% чистыми требуют особенно тщательной проверки. Чаще всего такой показатель рассчитан без учёта всех расходов или основан на предполагаемом, а не фактическом доходе.

Golden Visa

Покупка недвижимости общей стоимостью от 2 млн дирхамов может дать право на долгосрочную золотую резиденцию.

Можно использовать один или несколько объектов. В Дубае допускается недвижимость, приобретённая с использованием ипотеки местного банка, если оплаченная или подтверждённая доля соответствует установленным требованиям.

По состоянию на август 2026 года официальные федеральные и дубайские сервисы указывают разные сроки долгосрочной резиденции для инвесторов в недвижимость. Федеральный портал описывает пятилетний формат, а миграционная служба Дубая — десятилетнюю золотую резиденцию.

Поэтому до покупки нельзя обещать универсальную визу на десять лет. Необходимо подтвердить в земельном и миграционном органе конкретного эмирата:

• срок резиденции
• подходящую стоимость объекта
• допустимость ипотеки
• статус строящегося проекта
• размер уже внесённых платежей
• условия продления
• возможность включить членов семьи.

В Дубае также действует отдельная двухлетняя резиденция собственника. Её условия зависят от формы владения недвижимостью и доли заявителя.

Покупка объекта не предоставляет гражданство ОАЭ.

Переезд и постоянное проживание

ОАЭ подходят людям, которым важны:

• англоязычная среда
• международные школы
• частная медицина
• низкий уровень уличной преступности
• крупные аэропорты
• развитая сфера услуг
• международные работодатели
• простая регистрация бизнеса.

Собственная квартира снижает зависимость от роста арендных ставок, но владелец продолжает оплачивать сервисный сбор, коммунальные услуги, страховку и обслуживание.

Сохранение капитала в долларовой системе

Курс дирхама привязан к доллару США: один доллар равен примерно 3,6725 дирхама.

Это снижает валютный риск для инвесторов, которые хранят капитал в долларах. Но покупатель, получающий доход в евро, гривне или другой валюте, всё равно зависит от изменения курса доллара.

Отсутствие личного подоходного налога

Физические лица не платят в ОАЭ обычный подоходный налог с заработной платы.

Доход от недвижимости, которой человек владеет и управляет как личной инвестицией без отдельной коммерческой лицензии, обычно не включается в корпоративное налогообложение.

Однако лицензированная деятельность по управлению туристическими объектами, работа через компанию или систематическое ведение бизнеса могут иметь другой налоговый режим.

Высокая ликвидность

Ликвидность действительно высокая в популярных районах Дубая, но обещание продать любой объект за 30–60 дней некорректно.

Скорость продажи зависит от:

• цены
• района
• готовности здания
• застройщика
• графика платежей
• размера сервисного сбора
• наличия арендатора
• вида из окон
• предложения конкурентов
• возможности переуступки.

Переоценённый строящийся объект может продаваться несколько месяцев или потребовать скидки.

Инвестиции в недвижимость ОАЭ: стратегии и доходностьДолгосрочная аренда

Это наиболее предсказуемая стратегия для Дубая, Абу-Даби, Шарджи и Аджмана.

Подходящие объекты:

• студии и квартиры с одной спальней
• жильё возле метро
• квартиры рядом с деловыми районами
• объекты возле международных школ
• жильё рядом с университетами и больницами
• квартиры с умеренным сервисным сбором.

Ориентировочная валовая доходность:

• центральные премиальные районы Дубая — 4–6%
• Дубай Марина и Бизнес-Бей — 5–7%
• Джумейра-Виллидж-Серкл — 6,5–8,5%
• Дубай-Спортс-Сити — 6–8%
• Дубай-Саут — 6–8%
• Абу-Даби — 5–7%
• Шарджа — 6–8%
• Аджман — 7–9%
• Рас-эль-Хайма — 5,5–8%.

Чистая доходность обычно на 1,5–3 процентных пункта ниже.

Краткосрочная аренда

Туристическая аренда востребована в:

• Дубай Марине
• Джумейра-Бич-Резиденс
• Даунтауне Дубая
• Бизнес-Бей
• Палм-Джумейре
• Дубай-Крик-Харбор
• на острове Яс
• на острове Саадият
• на острове Аль-Марджан.

В Дубае каждую квартиру или виллу необходимо зарегистрировать и получить ежегодное разрешение Департамента экономики и туризма.

Разрешение оформляется на каждый объект отдельно. Базовая стоимость зависит от количества спален и может достигать примерно 1 200 дирхамов в год без учёта отдельных административных сборов.

Валовая доходность удачного объекта может составлять около 6–9%, но управляющая компания обычно удерживает 15–30% выручки.

Дополнительно собственник оплачивает:

• уборку
• постельное бельё
• коммунальные услуги
• интернет
• расходные материалы
• комиссии платформ
• мелкий ремонт
• обновление мебели
• страхование.

Доходность 10–12% возможна в отдельные периоды, но не должна использоваться как гарантированный показатель.

Покупка строящегося объекта

Строящиеся объекты составляют значительную часть рынка Дубая и Рас-эль-Хаймы.

Основные преимущества:

• рассрочка
• небольшой первый платёж
• возможность распределить оплату
• более новая инфраструктура
• потенциальный рост к моменту сдачи.

Основные риски:

• завышенная стартовая цена
• задержка строительства
• перенос инфраструктуры
• большой объём конкурирующего предложения
• ограничения переуступки
• дополнительный платёж после передачи
• неопределённая будущая аренда.

Скидка относительно готового жилья не всегда составляет 15–25%. Некоторые строящиеся проекты уже продаются дороже аналогичных готовых квартир.

Потенциальный рост на 20–40% за два-три года нельзя считать нормой. Такой результат возможен при раннем входе в сильный проект, но инвестор также может столкнуться с нулевым ростом или необходимостью продавать дешевле первоначальной цены.

Покупка готового объекта

Готовая квартира позволяет проверить:

• фактический вид
• качество строительства
• шум
• работу лифтов
• размер сервисного сбора
• состояние общих зон
• реальную арендную ставку
• фактическую загрузку
• ликвидность здания.

Готовый объект часто стоит дороже на старте, но снижает строительный риск и может сразу приносить доход.

Виллы и таунхаусы

Виллы остаются одним из наиболее устойчивых сегментов рынка Дубая. Спрос поддерживают семьи, которым нужны частная территория, школы и больше жилой площади.

Популярные направления:

• Дубай-Хиллс
• Арабиан-Ранчес
• Дамак-Хиллс
• Тилаль-аль-Гаф
• Мудон
• Таун-Сквер
• Палм-Джумейра.

Валовая доходность вилл обычно составляет 3,5–6%, но объекты в хороших семейных районах лучше сохраняют стоимость.

Коммерческая недвижимость

Офисы и торговые помещения могут приносить 6–9% валовой доходности.

Во втором квартале 2026 года офисный рынок оставался сильным. Средние ставки аренды офисов в Дубае выросли примерно на 13% за год, а заполняемость приблизилась к 94%.

Коммерческий объект требует проверки:

• назначения помещения
• парковочных мест
• НДС
• лицензии арендатора
• срока договора
• периода без аренды
• стоимости переоборудования
• условий досрочного расторжения.

Прогноз рынка на 2026–2030 годы

После рекордного 2025 года рынок перешёл в более сложную фазу. Большой объём строительства и замедление продаж ограничивают дальнейший быстрый рост квартир.

Это сценарная оценка, а не гарантированный прогноз.

Квартиры в перенасыщенных проектах могут снижаться в цене. Виллы, готовые объекты с ограниченным предложением и жильё рядом с инфраструктурой способны показать результат лучше рынка.

Наиболее рискованная модель — покупка строящейся студии по завышенной цене только на основании обещания перепродажи до сдачи.

Лучшие регионы для покупки недвижимости в ОАЭДубай

Дубай — крупнейший и наиболее ликвидный рынок страны. Здесь представлен самый широкий выбор квартир, вилл, офисов и строящихся проектов.

Кому подходит: инвесторам, семьям, предпринимателям и покупателям второго жилья.

Преимущества:

• международный аэропорт
• метро
• деловые районы
• туристический поток
• международные школы
• большое количество арендаторов
• развитой вторичный рынок.

Недостатки:

• высокие цены
• большой объём строительства
• высокая конкуренция
• значительные сервисные сборы
• цикличность рынка.

Даунтаун Дубай

Центральный премиальный район возле Бурдж-Халифы и Дубай-Молла.

Подходит для личного проживания, туристической аренды и сохранения капитала.

Цена квартир обычно составляет около 24 000–40 000 дирхамов за м², или примерно $6 500–10 900 за м². Уникальные объекты стоят дороже.

Студии встречаются редко и могут стоить от 1,2–1,7 млн дирхамов.

Квартира с одной спальней — примерно 1,8–3,2 млн дирхамов.

Валовая доходность — около 4,5–6%.

Дубай Марина

Один из самых популярных районов среди иностранных покупателей и арендаторов.

Преимущества:

• метро и трамвай
• набережная
• рестораны
• пляж рядом
• высокий туристический спрос.

Недостатки:

• пробки
• стареющие здания
• большая разница в сервисных сборах
• конкуренция между арендодателями.

Цена составляет примерно 18 000–30 000 дирхамов за м², или $4 900–8 200.

Студия — от 750 000–1,2 млн дирхамов.

Квартира с одной спальней — от 1,3–2,3 млн дирхамов.

Валовая доходность — около 5–7%.

Джумейра-Бич-Резиденс

Район первой линии возле пляжа.

Цены выше, чем в большинстве зданий Дубай Марины. Туристическая аренда может приносить хорошую выручку, но сервисный сбор и стоимость управления снижают чистую доходность.

Квартира с одной спальней обычно стоит от 1,6–2,8 млн дирхамов.

Бизнес-Бей

Деловой и жилой район возле центра Дубая.

Кому подходит: инвесторам в долгосрочную и краткосрочную аренду.

Цена — примерно 17 000–28 000 дирхамов за м².

Студия — от 800 000–1,3 млн дирхамов.

Квартира с одной спальней — от 1,2–2,2 млн дирхамов.

Валовая доходность — около 5,5–7%.

Нужно внимательно проверять качество конкретного здания: внутри одного района разница между проектами очень большая.

Джумейра-Виллидж-Серкл

Один из самых популярных районов для инвесторов со средним бюджетом.

Преимущества:

• большой выбор новых квартир
• доступнее центра
• развитие инфраструктуры
• высокая арендная доходность.

Недостатки:

• большой объём новых проектов
• зависимость от автомобиля
• неравномерное качество зданий
• высокая конкуренция студий.

Средняя цена составляет примерно 12 500–17 000 дирхамов за м².

Студия — от 550 000–850 000 дирхамов.

Квартира с одной спальней — от 850 000–1,4 млн дирхамов.

Валовая доходность — около 6,5–8,5%.

Дубай-Хиллс

Современный семейный район с парком, торговым центром, школами и виллами.

Цена квартир — около 20 000–30 000 дирхамов за м².

Квартира с одной спальней — от 1,4–2,2 млн дирхамов.

Таунхаусы и виллы — от 3–4 млн дирхамов.

Валовая доходность квартир — около 5–6,5%.

Дубай-Саут

Развивающийся район рядом с выставочным комплексом и аэропортом Аль-Мактум.

Преимущества:

• доступный вход
• новые проекты
• долгосрочный инфраструктурный потенциал.

Недостатки:

• район ещё формируется
• ограниченная инфраструктура в отдельных кварталах
• большой будущий объём предложения.

Студии могут стоить от 500 000–750 000 дирхамов, квартиры с одной спальней — от 750 000–1,2 млн.

Валовая доходность — около 6–8%.

Палм-Джумейра

Премиальный рынок вилл, апартаментов и брендированных резиденций.

Цена квартир составляет примерно 35 000–70 000 дирхамов за м², а уникальные объекты стоят значительно дороже.

Квартира с одной спальней обычно начинается от 2,5–4 млн дирхамов.

Виллы стоят от 20 млн дирхамов и могут превышать 200 млн.

Валовая доходность — около 3,5–5,5%.

Главная стратегия здесь — сохранение капитала и премиальное использование, а не максимальная процентная доходность.

Абу-Даби

Абу-Даби — столица страны и более консервативный рынок по сравнению с Дубаем.

Иностранцы могут оформлять полное право собственности в установленных инвестиционных зонах.

Основные районы:

• остров Яс
• остров Саадият
• остров Аль-Рим
• остров Аль-Мария
• Аль-Раха-Бич
• Масдар-Сити.

Преимущества:

• стабильный корпоративный спрос
• государственные учреждения
• международные работодатели
• высокий уровень жизни
• меньшая спекулятивность.

Недостатки:

• меньше районов для иностранных покупателей
• более спокойный вторичный рынок
• ниже туристический спрос вне курортных зон.

Квартира с одной спальней на островах Яс или Аль-Рим обычно стоит от 900 000–1,6 млн дирхамов.

На острове Саадият аналогичный объект может стоить от 1,7–3 млн дирхамов.

Квартиры с двумя спальнями — примерно от 1,5–3,5 млн дирхамов.

Виллы — от 2,5–4 млн дирхамов и выше.

Валовая доходность — около 5–7%.

Во втором квартале 2026 года рынок Абу-Даби оставался устойчивым, а арендные ставки офисов выросли почти на 16%. Заполняемость качественных офисных объектов достигла примерно 96%.

Шарджа

Шарджа подходит семьям и покупателям, которым важна более доступная цена рядом с Дубаем.

Иностранное владение доступно не во всех районах, а в специально определённых инвестиционных зонах.

Преимущества:

• цены ниже Дубая
• семейная среда
• университеты
• долгосрочный арендный спрос
• новые жилые проекты.

Недостатки:

• пробки на границе с Дубаем
• меньше туристического спроса
• более консервативные правила
• разная ликвидность районов.

Популярные проекты и районы:

• Аль-Джада
• Мувайлех
• Масар
• Аль-Хан
• Марьям-Айленд.

Квартира с одной спальней может стоить от 500 000–900 000 дирхамов.

Квартира с двумя спальнями — от 750 000–1,4 млн дирхамов.

Таунхаусы — от 1,7–3 млн дирхамов.

Валовая доходность — около 6–8%.

Рас-эль-Хайма

Рас-эль-Хайма развивается как курортное и инвестиционное направление.

Основные зоны:

• остров Аль-Марджан
• Мина-эль-Араб
• Аль-Хамра-Виллидж.

Спрос поддерживают новые отели, брендированные резиденции и строительство крупного интегрированного курорта Wynn Al Marjan Island, открытие которого ожидается в 2027 году.

Преимущества:

• цены ниже премиального Дубая
• пляжи
• новые курортные проекты
• потенциал туристического роста.

Недостатки:

• небольшой вторичный рынок
• высокая доля строящихся объектов
• риск переоценки новых проектов
• ограниченный круглогодичный арендный спрос вне ключевых зон.

В 2025 году цены квартир в наиболее востребованных проектах продолжили рост, но количество операций снизилось. Это показывает, что рынок уже нельзя считать полностью ранней стадией.

Квартира с одной спальней может стоить от 850 000–1,6 млн дирхамов.

В брендированных проектах острова Аль-Марджан — от 1,5–3 млн дирхамов и выше.

Виллы — от 2–5 млн дирхамов.

Валовая доходность — около 5,5–8%.

Аджман

Аджман предлагает один из самых низких порогов входа среди прибрежных эмиратов.

Кому подходит: инвесторам в долгосрочную аренду и покупателям с ограниченным бюджетом.

Преимущества:

• доступные цены
• выход к морю
• высокая валовая доходность
• спрос со стороны работников соседних эмиратов.

Недостатки:

• низкая ликвидность при перепродаже
• пробки
• ограниченная премиальная инфраструктура
• слабый туристический рынок.

Квартира с одной спальней может стоить от 350 000–650 000 дирхамов.

Квартира с двумя спальнями — от 500 000–900 000 дирхамов.

Валовая доходность — около 7–9%.

Покупать здесь нужно с горизонтом владения от пяти лет и после проверки реальной арендной ставки.

Фуджейра

Фуджейра находится на побережье Оманского залива и ориентирована на природу, пляжный отдых и портовую экономику.

Кому подходит: покупателям для собственного отдыха и нишевым курортным инвесторам.

Преимущества:

• горы
• море
• меньшая плотность застройки
• более спокойный образ жизни.

Недостатки:

• небольшой рынок
• низкая ликвидность
• ограниченная туристическая аренда
• зависимость от автомобиля.

Квартира с одной спальней может стоить от 500 000–900 000 дирхамов.

Виллы и курортные резиденции — от 1,5–4 млн дирхамов.

Валовая доходность — около 5–7%, но срок перепродажи может быть длительным.

Цены на недвижимость в ОАЭ в 2026 году

Курс дирхама к доллару фиксирован: $1 равен примерно 3,6725 дирхама.

Ориентировочная полная стоимость

Ориентировочная цена за квадратный метр

Это цены предложения, а не гарантированная стоимость закрытой сделки. Итог зависит от здания, этажа, вида, площади, застройщика, состояния и графика оплаты.

Процедура покупки недвижимости в ОАЭ для украинцев

Украинцы могут покупать недвижимость в разрешённых иностранцам зонах. Отдельное разрешение на каждую стандартную сделку обычно не требуется, но правила конкретного эмирата необходимо проверить до внесения депозита.

Определение цели и бюджета

До выбора объекта необходимо определить:

• покупка для проживания или аренды
• готовая недвижимость или строящийся проект
• долгосрочная или туристическая аренда
• необходимость резиденции
• потребность в ипотеке
• полный бюджет с расходами
• срок владения
• план будущей продажи.

Проверка зоны собственности

Необходимо подтвердить, что иностранцу доступно полное право собственности именно на выбранный объект.

Возможны разные формы:

• полная собственность
• долгосрочное право пользования
• аренда земли
• право застройки
• долевая собственность.

Они имеют разную ликвидность и правовые последствия.

Проверка застройщика и проекта

Для строящегося объекта проверяются:

• регистрация застройщика
• регистрация проекта
• земельный участок
• разрешения
• счёт условного хранения
• процент готовности
• дата завершения
• условия переуступки
• штрафы
• прошлые проекты застройщика.

Все платежи за строящийся объект должны направляться на официальный счёт условного хранения проекта, а не на личный или сторонний счёт.

Бронирование

Покупатель подписывает форму бронирования и вносит депозит.

Размер обычно составляет:

• 5–10% для строящегося объекта
• около 10% в качестве обеспечительного депозита на вторичном рынке.

До оплаты нужно получить письменные условия:

• возврата денег
• отказа банка в ипотеке
• срока подписания договора
• окончательной цены
• включённых платежей
• условий отмены бронирования.

Договор купли-продажи

Для строящегося объекта подписывается основной договор с застройщиком.

В нём должны быть указаны:

• цена
• площадь
• график оплаты
• дата сдачи
• допустимая задержка
• комплектация
• парковка
• сервисный сбор
• условия расторжения
• право переуступки
• порядок возврата денег.

На вторичном рынке заключается меморандум о взаимопонимании или стандартный договор между продавцом и покупателем.

Регистрация строящегося объекта

Право покупателя на строящуюся недвижимость регистрируется в специальном реестре Земельного департамента.

До окончательной сдачи покупатель получает подтверждение регистрации договорного права, а не готовое свидетельство собственности.

Разрешение застройщика на продажу

При покупке готового объекта на вторичном рынке продавец обычно получает справку об отсутствии возражений со стороны застройщика.

Перед выдачей документа проверяется отсутствие долгов по сервисным сборам.

Стоимость справки может составлять от 500 до 5 000 дирхамов.

Передача права собственности

Стороны посещают уполномоченный регистрационный центр.

Покупатель оплачивает:

• оставшуюся стоимость
• регистрационный сбор
• административные платежи
• комиссию агента
• ипотечные расходы при наличии кредита.

После регистрации выдаётся электронное свидетельство о собственности.

Готовая вторичная сделка обычно занимает от двух до шести недель. Сама регистрация после подготовки всех документов может быть проведена за один рабочий день.

Проверка готовой квартиры

Перед передачей необходимо провести техническую инспекцию.

Проверяются:

• кондиционирование
• водоснабжение
• электрика
• окна
• балкон
• влажность
• сантехника
• кухня
• бытовая техника
• двери
• системы пожарной безопасности
• общие помещения.

В новом объекте составляется список дефектов, которые застройщик должен устранить.

Международная оплата

Оплата должна проходить через прозрачный банковский маршрут.

Украинскому покупателю необходимо заранее проверить:

• ограничения НБУ
• возможность перевода
• документы о происхождении денег
• налоговое резидентство
• требования банка ОАЭ
• назначение платежа
• получателя средств.

Использование неуказанных в договоре третьих лиц создаёт риск блокировки денег и отказа в регистрации.

Ипотека

Ипотека доступна резидентам и части нерезидентов.

Резиденты обычно вносят от 20–25% стоимости первого объекта. Для нерезидентов банки нередко требуют 35–50%.

Ориентировочная процентная ставка в 2026 году составляет около 4,5–6,5%, но зависит от:

• дохода
• места работы
• гражданства
• резидентского статуса
• первоначального взноса
• срока кредита
• типа объекта.

Дополнительно оплачиваются банковская комиссия, оценка, страхование и регистрация ипотеки.

Налоги и расходы при покупке недвижимости в ОАЭ

В ОАЭ нет единого федерального налога на покупку недвижимости. Сборы устанавливает каждый эмират.

Ниже приведены основные расходы для Дубая.

Регистрационный сбор

Земельный департамент взимает 4% стоимости объекта.

По договору сбор может распределяться между сторонами, но на практике его чаще полностью оплачивает покупатель.

Некоторые застройщики предлагают акции с частичной или полной компенсацией сбора. Нужно проверить, не включена ли эта компенсация в повышенную цену объекта.

Регистрационный центр

Для объекта стоимостью от 500 000 дирхамов сбор регистрационного центра обычно составляет около 4 200 дирхамов.

Для более дешёвого объекта — около 2 100 дирхамов.

Дополнительно оплачиваются небольшие сборы за свидетельство, карту и государственные сервисы.

Комиссия агента

На вторичном рынке стандартная комиссия покупателя часто составляет 2% плюс НДС.

В строящемся проекте комиссию брокеру обычно платит застройщик. Это создаёт потенциальный конфликт интересов: агент может продвигать проект с максимальным вознаграждением.

Ипотечные расходы

Регистрация ипотеки — примерно 0,25% суммы кредита плюс административный сбор.

Банковская комиссия — около 0,5–1% кредита.

Оценка — приблизительно 2 500–3 500 дирхамов.

Страхование жизни и объекта рассчитывается отдельно.

Сервисный сбор

Владельцы квартир ежегодно оплачивают содержание здания и общих зон.

Типичный диапазон:

• 10–35 дирхамов за квадратный фут в год
• около $30–103 за м² в год.

В премиальных башнях, отельных резиденциях и объектах с большим количеством инфраструктуры сбор может превышать 40–80 дирхамов за квадратный фут.

Перед покупкой необходимо проверить утверждённую ставку конкретного здания в официальном индексе сервисных сборов.

Коммунальные услуги

К основным расходам относятся:

• электричество
• вода
• охлаждение
• интернет
• газ
• муниципальный жилищный сбор.

В Дубае жилищный сбор обычно составляет 5% годовой арендной стоимости. Если квартира сдаётся, его, как правило, оплачивает арендатор через коммунальные счета.

При самостоятельном проживании собственника сбор может рассчитываться от оценочной арендной стоимости.

Налог на аренду

Для физического лица, которое владеет недвижимостью как личной инвестицией и не ведёт лицензированный бизнес, доход от аренды обычно не облагается личным подоходным или корпоративным налогом в ОАЭ.

Однако туристическая аренда с лицензией, управление несколькими объектами или работа через компанию могут изменить налоговый режим.

Налоговые обязательства также могут возникнуть в стране налогового резидентства собственника.

Налог при продаже

У физического лица отсутствует отдельный налог на прирост капитала при продаже личной недвижимости.

Если недвижимость принадлежит компании или торговля объектами признаётся бизнесом, прибыль может облагаться корпоративным налогом.

НДС

Продажа обычного готового жилого объекта физическому лицу обычно не сопровождается отдельным НДС для покупателя.

Коммерческая недвижимость может облагаться НДС по ставке 5%.

НДС также начисляется на комиссии агентов, услуги управляющих компаний и некоторые административные платежи.

Общий бюджет расходов

При покупке готовой квартиры без ипотеки необходимо заложить примерно 6–8% сверх стоимости:

• 4% регистрационный сбор
• около 2% комиссия агента
• регистрационный центр
• справка застройщика
• техническая проверка
• банковские и административные расходы.

При покупке с ипотекой общий показатель может достигать 8–10%.

Риски при покупке недвижимости в ОАЭКоррекция после быстрого роста

После роста цен в 2021–2025 годах часть районов уже выглядит переоценённой.

Во втором квартале 2026 года стоимость квартир снизилась, тогда как виллы удержались лучше. Покупать на основании прошлой динамики опасно.

Большой объём нового предложения

На рынок выходят десятки тысяч новых квартир. Если несколько соседних зданий сдаются одновременно, владельцы начинают конкурировать ценой аренды.

Особенно внимательно нужно оценивать районы с большим количеством студий и строящихся башен.

Завышенная цена строящегося объекта

Новый проект может продаваться дороже готовой квартиры в том же районе.

Необходимо сравнивать:

• цену за квадратный метр
• срок передачи
• сервисный сбор
• расходы на меблировку
• фактическую аренду готовых объектов
• скидку при полной оплате
• комиссию за переуступку.

Задержка строительства

Даже зарегистрированный проект может быть сдан позже.

В договоре нужно проверить:

• допустимый срок задержки
• компенсацию
• право расторжения
• условия возврата
• процент готовности
• прошлые задержки застройщика.

Ограничения переуступки

Застройщик может разрешить продажу строящегося объекта только после оплаты 30–50% цены.

Также может взиматься административная комиссия.

Покупатель, который рассчитывает продать договор после первого взноса, может не получить такого права.

Высокий сервисный сбор

Доходность квартиры может заметно снизиться из-за содержания бассейнов, частного пляжа, гостиничного сервиса и больших общих зон.

Низкая цена покупки не компенсирует ежегодный сбор, если он составляет десятки тысяч дирхамов.

Гарантированная доходность

Нужно проверить:

• кто гарантирует выплаты
• срок гарантии
• включён ли сервисный сбор
• может ли собственник пользоваться объектом
• кто оплачивает ремонт
• есть ли банковская гарантия
• что происходит после завершения программы.

Гарантия от небольшой управляющей компании не равна гарантии государства или банка.

Конфликт интересов брокера

Высокая комиссия застройщика может влиять на рекомендации агента.

Покупателю необходимо требовать сравнение:

• нескольких застройщиков
• готового и строящегося рынка
• реальной аренды
• фактических перепродаж
• полного бюджета расходов.

Низкая ликвидность отдельных эмиратов

В Аджмане, Фуджейре и части Шарджи объект может продаваться значительно дольше, чем в Дубае.

Высокая валовая доходность не компенсирует риск выхода из инвестиции с большой скидкой.

Валютные и банковские ограничения

Дирхам привязан к доллару, поэтому покупатель принимает долларовый валютный риск.

Украинскому резиденту также необходимо учитывать действующие ограничения на международные переводы и подтверждение происхождения денег.

Налоговое резидентство

Отсутствие личного налога в ОАЭ не означает, что доход автоматически не облагается в Украине или другой стране.

Налоговая обязанность зависит от резидентства, срока пребывания, центра жизненных интересов и международных соглашений.

Почему покупатели выбирают Homium

Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают ОАЭ для переезда, аренды, получения резиденции и диверсификации капитала.

Подбор по цели. Квартиры для долгосрочной аренды, туристические объекты, виллы и строящиеся проекты оцениваются по разным критериям.

Сравнение эмиратов. Анализируются Дубай, Абу-Даби, Шарджа, Рас-эль-Хайма, Аджман и Фуджейра.

Финансовый расчёт. Учитываются цена, регистрационный сбор, сервисные платежи, управление, меблировка, простой и чистая доходность.

Проверка застройщика. Анализируются регистрация проекта, счёт условного хранения, история сдачи и условия переуступки.

Юридическое сопровождение. Проверяются договор, форма собственности, задолженность, разрешения и порядок регистрации.

Помощь с оплатой. Подбирается законный банковский маршрут с учётом происхождения средств, требований финансового контроля и действующих ограничений.

Помощь с резиденцией. До покупки проверяется соответствие объекта актуальным условиям долгосрочной или двухлетней резиденции собственника.

Сопровождение после покупки. При необходимости организуются техническая приёмка, меблировка, разрешение на туристическую аренду и управление объектом.

Перед бронированием необходимо письменно согласовать комиссию, перечень услуг, ответственность сторон и условия возврата депозита. Актуальные предложения, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/emirates/